עו"ד אלון אבקסיס: הרבה פרויקטים על הנייר לא מתממשים"

שוק הנדל"ן מתמודד עם ירידה חדה במחירים, עלויות בנייה מזנקות וחוסר ודאות מתמשך. עו"ד אלון אבקסיס, שותף בכיר במחלקת הנדל"ן במשרד עורכי הדין ברנע ג'פה לנדה ומוביל את תחום ההתחדשות העירונית במשרד, המייצג יזמים בתחום, מסביר למה פרויקטים נעצרים, איך הדיירים מגיבים, ומה צריך לקרות כדי שיותר יזמים ימשיכו לקדם התחדשות עירונית.

בזמן שהמלחמה עדיין בעיצומה והאתגרים הכלכליים והחברתיים רבים, תחום ההתחדשות העירונית לא נותר מחוץ לסערה. עו"ד אלון אבקסיס, המייצג יזמים בפרויקטים ברחבי הארץ, מתאר מציאות מורכבת: פרויקטים שנבנו על תחזיות אופטימיות בתל אביב נאלצים להיפתח מחדש, הדיירים מציבים דרישות, והיזמים נדרשים להביא הון עצמי גדול יותר או להמתין עד שהשוק יתייצב.

לדבריו, מי שנכנס לפרויקטים עם הנחות מכירה גבוהות – סביב 80 אלף שקל למ"ר – מגלה שהמספרים כבר אינם רלוונטיים. "הדוח הכלכלי מתהפך," הוא אומר. "כדי לספק לדיירים ערבויות וליווי בנקאי, היזם נדרש לייצר ודאות חדשה, וזה לא פשוט."

תל אביב כבר לא חסינה
אבקסיס מתאר מצב חסר תקדים בתל אביב: "תמיד אמרנו שהעיר הזו חסינה לכל ירידה. תמיד היו עסקאות שמאמירות. היום אנחנו רואים שיש תקרת זכוכית. המחירים לא מחזיקים את עצמם."

לדבריו, המציאות הזו גורמת ליזמים לשנות כיוון: "הרבה פרויקטים לכאורה על הנייר – גם בתל אביב וגם בגבעתיים – לא מתממשים. יזמים לא קופצים על כל פרויקט, והמדיניות השתנתה. מכרזים אגרסיביים שבהם אין היתכנות כלכלית פשוט נשארים בצד. יזמים אומרים: לא בתקופה הזו, לא בכל מחיר."

באר שבע והפריפריה – הזדמנות שדורשת דחיפה
לצד האתגרים במרכז, אבקסיס מצביע גם על ההזדמנות בבאר שבע, עיר הולדתו. "אני מאוד אוהב את העיר וחושב שיש לה פוטנציאל אדיר להפוך למרכז העסקים של הנגב," הוא אומר. "אבל כדי שזה יקרה צריך שיתוף פעולה אמיתי – העירייה, הוועדה המחוזית ורמ"י חייבים לייצר תהליך מוסדר ומהיר יותר."

המלחמה, לדבריו, רק הדגישה את הצורך: "הפגיעות מהטילים הראו שהעיר חייבת פתרונות. יזמים שהיו סקפטיים מקבלים עכשיו דחיפה נוספת. אבל אם המדינה לא תיכנס חזק יותר ותעודד תהליכים, זה פשוט לא יקרה בקצב הנדרש."

החסמים: בין דיירים לוועדות תכנון
אחד הנושאים המרכזיים בראיון הוא מערכת היחסים עם הדיירים. "אני רואה בשטח שיותר ויותר דיירים מפנימים את הצורך בהתחדשות," אומר אבקסיס. "יש פחות ויכוחים על אם צריך – השאלה היא רק על גובה התמורה. ככל שהעירייה תציב מדיניות ברורה מראש, יהיה קל יותר לכולנו."

עם זאת, הוא מזכיר שגם הדרישות המוגזמות פוגעות בהיתכנות: "דיירים לפעמים סוחטים את הלימון עד הסוף. אבל בסוף אין כבר מיץ – אין רווחיות. ואז פרויקטים פשוט לא יוצאים לדרך."

תקן 21, עלויות בנייה וזינוק במחירים
גם הרגולציה מקשה: מצד אחד הרשויות אינן רוצות לבנות לגובה או לצופף יותר מדי, מצד שני הן מבקשות להגביל את הרווח היזמי. "בסוף המציאות מכריעה," אומר אבקסיס. "עלויות הביצוע האמירו בצורה משמעותית – יש מי שיגידו בכ־50%. יחידה שחשבו שתעלה 650 אלף שקל, היום מתקרבת למיליון. זה משנה לגמרי את המשוואה."

העלייה החדה במחירי הקבלנים, החומרים וכוח האדם מביאה לכך שדו"חות האפס שהוכנו בתחילת הדרך כבר לא רלוונטיים. "כשחוזרים לבנק עם עלות גבוהה ב־25%–30%, הכול מתערער. חייבים לעצור, לחשב מחדש ולהבין איך מתקדמים."

שקיפות מול הדיירים – תנאי הכרחי
על אף הקשיים, אבקסיס מדגיש כי מערכת היחסים עם הדיירים קריטית להצלחת הפרויקטים. "עסקת התחדשות עירונית היא בסוף שותפות. כשאנחנו מציגים את הדוחות הכלכליים בשקיפות מלאה, יחד עם המפקח ועורכי הדין של הדיירים, רואים תוצאות אחרות. כשהדיירים מבינים שהיזם לא מסתיר מהם כלום אלא משתף אותם בקשיים, קל יותר לייצר אמון ולצאת לדרך."

הטיפ לדיירים: "להפנים שהשוק השתנה"
לקראת סיום, אבקסיס מציע עצה לדיירים שנמצאים בתחילת הדרך: "חשוב לבחור יועצים טובים, אבל גם להבין שהשוק השתנה. רמות המחיר של הביצוע עלו, המימון יקר, וצריך לשקלל את זה בניהול המכרז ובדרישות. אם כל הצדדים יתכנסו לחבילה ריאלית – נראה יותר פרויקטים יוצאים לדרך."

לדבריו, המטרה המשותפת לכולם נותרה ברורה: "בסוף הדיירים רוצים את המפתח לדירה חדשה, וגם אנחנו רוצים לספק אותו. אם נייצר עסקת ווין־ווין אמיתית, כל הצדדים ירוויחו."

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן