האם יש היתכנות אמיתית להתחדשות עירונית בבאר שבע?

בבאר שבע, בירת הנגב, הולכת ומתחדדת השאלה האם ניתן להוציא לדרך פרויקטים משמעותיים של התחדשות עירונית. העיר שחתומה על הסכמי גג רחבי היקף לבניית שכונות חדשות, מתמודדת גם עם מצוקת מרכז עיר מיושן, מבנים שנפגעו במלחמה ותושבים שמייחלים לשינוי אך גם מביעים חששות. טל אל־על, שותף ומנהל סניף המרחב הדרומי בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מבקש לשים את הדברים על השולחן: "יש התכנות אמיתית להתחדשות עירונית – בעיקר במרכז העיר, אבל חייבים שהמדינה תייצר מנגנון כלכלי שיאפשר ליזמים ולדיירים להתקדם".

אל־על מכיר היטב את העיר מבפנים. למעלה מ־20 שנה כיהן כחבר מועצת העיר באר שבע, מתוכן 13 שנים כסגן ומ"מ ראש העיר ויו"ר ועדת התכנון והבנייה. כיום, במסגרת החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, הוא מוביל מיזמים מטעם בעלי דירות. 

"הרבה רצון לשינוי – והרבה חששות טבעיים"
לדבריו, הציבור הבאר־שבעי מפגין נכונות לראות את השינוי אך חווה גם אכזבות: "אנחנו נתקלים בהרבה מאוד רצון מצד הדיירים לראות שינוי, לצד הרבה מאוד חששות טבעיים. חלקם חוו בעבר ניסיונות שנכשלו, ולכן הם סקפטיים. הדיירים מוטרדים בעיקר מכך שבהיעדר סיוע ממשלתי, הכדאיות הכלכלית של רבים מהפרויקטים של התחדשות עירונית בבאר שבע ובדרום אינם כלכליים מספיק. חלק מהדיירים אף מביעים אי־אמון ביכולת הפרויקטים לצאת לפועל".

היכן נמצאת ההתכנות הכלכלית?
כאשר נשאל היכן כבר קיימת התכנות כלכלית לפרויקטים, עונה אל־על באופן חד־משמעי: "יש בהחלט סיכוי להתחדשות עירונית בבאר שבע. אני לא אומר שבכל חלקי העיר, אבל במרכז – מהכניסה הצפונית ועד שדרות רגר, שכונה ג', שכונה ד' מזרח והמרכז האזרחי – יש התכנות אמיתית. זה נובע גם מתוכניות משמעותיות שהוועדה המקומית קידמה בשנים האחרונות, שמספקות ודאות תכנונית וכלכלית לשחקנים".

לדבריו, פתרונות שהמדינה ניסתה בעבר – קרקעות משלימות או תוספת זכויות בנייה עודפות – אינם רלוונטיים: "פתרון הקרקעות המשלימות הוכח כבלתי ישים ולא יעיל. המדינה הסתבכה בזה בינה לבין עצמה מבחינה משפטית וכלכלית ולראיה שהפתרון הזה לא מיושם, בטח שלא בהיקפים משמעותיים. גם למתן זכויות בנייה עודפות יש גבול ותקרה שמוכתבים מיכולת התשתיות לספוג אותן. לכן, הפתרון היעיל והטוב ביותר, הן מבחינת המדינה, הן מבחינת היזמים, הרשות המקומית והדיירים היא הפניית סבסוד פטור ממס בדמות קרן התחדשות שיפצה על אחוזי הרווח החסרים לביצוע הפרויקטים".

ביקוש לדירות – קיים גם קיים
ומה באשר לביקוש בפועל? הרי העיר חותמת על הסכמי גג עצומים שמביאים אלפי יחידות דיור חדשות בפריפריה העירונית. לדבריו, "באר שבע חתומה על הסכמי גג עם בנייה רחבת היקף של שכונות חדשות. לכאורה, זה מתחרה בהתחדשות העירונית. אבל לדעתי המוצר של התחדשות עירונית שונה לחלוטין: בניינים חדשים בלב העיר, עם נגישות לתחבורה, מוסדות ציבור, מסחר ושירותים. היום כמעט ואין בבאר שבע בניינים חדשים במרכז העיר. אני בטוח שיהיו מי שירצו לגור שם, במיוחד זוגות צעירים ומבוגרים, שמחפשים איכות חיים עירונית אמיתית, בלי להניע את הרכב בשביל כל סידור קטן. מבחינתם זו אלטרנטיבה עדיפה בהרבה".

"הטבות המס – אפליה זועקת לשמיים"
נושא נוסף שעומד במוקד הוא מאבקו של ראש העיר להטבות מס. אל־על אינו חוסך בביקורת:

"אני חייב לומר שהעובדה שבכל היישובים סביב באר שבע יש הטבות מס ורק בעיר עצמה אין, זו אפליה שזועקת לשמיים. אין כאן שיקול מקצועי אלא פוליטי נטו. בשנות ה־90, כשהיו הטבות מס, זה יצר שינוי עצום בעיר. היום המדינה לא סופרת את באר שבע, ולצערי זה נמשך עשרות שנים. כמובן שהטבות מס יגבירו את הביקושים אבל אני סקפטי שזה יקרה ולכן אני גורס שבאר שבע חייבת להוביל את עצמה קדימה ולא לחכות למדינה".

שיקום בניינים שנפגעו במלחמה
שאלת ההתחדשות העירונית קיבלה ממד נוסף עם פרוץ המלחמה האחרונה, כאשר שני מוקדים מרכזיים בעיר ספגו פגיעות. אל־על מבהיר כי במקרה זה הפתרון שונה: "בבאר שבע נפגעו שני מוקדים עיקריים: קומפלקס מגורים גדול שבו נהרגו ארבעה אזרחים למרות ששהו בבניין עם ממ"ד, ומספר בניינים חדשים יחסית שניזוקו חלקית. 

"בשני המקרים אין מקום למסלול הרגיל של פינוי־בינוי, שכן מדובר בבניינים לא ישנים שאינם עומדים בהגדרות חוק הפינוי־בינוי. לכן במקרה זה לא נדרש פתרון של הריסה ובנייה מחדש של מגדלים עם תוספת זכויות, אלא פשוט שיקום ובנייה מחדש של מה שנהרס – כפי שמס רכוש נוהג לעשות בדרך כלל. המענה כאן הוא נקודתי: להחזיר את הדירות למצבן הקודם, לא לייצר תוספת יחידות דיור או פרויקטים של התחדשות, שכן צריך לזכור שתהליך התחדשות עירונית גם יאריך משמעותית את זמן ההתארגנות והבנייה והמטרה היא שהתושבים שפונו יחזרו לדירה חדשה מהר ככל האפשר".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן