הפתרון של "דירה בהנחה" - הנחה דיפרנציאלית

במהלך העשור האחרון עלו מבצעי ההנחה של דירות הון עתק לתקציב המדינה, כ-10 מיליארדי שקלים, הגיעו רק לכ-3.5 אחוזים מהזכאים ותרמו משמעותית לתדלוק מחירי הדיור, זאת משום שבפועל גרעו רבבות דירות מההיצע בשוק החופשי.

אין זה סוד שבמהלך השנתיים האחרונות של מלחמת "חרבות ברזל" התחדדה והלכה הבעיה של מאות אלפי אנשי מילואים שידם אינה משגת לרכוש דירה שכן תכניות ההנחה הממשלתיות מגיעות רק למתי מעט מתוכם. בעיה זו מבליטה את הכישלון רב השנים של "דירה בהנחה" ושל דיור בר השגה בכלל. 

כך היה בתוכנית מחיר למשתכן, כך גם היה בתוכנית מחיר מטרה שהחליפה אותה וכך גם היה בתוכנית דירה בהנחה המקורית שהגיעה לסיומה בסוף שנת 2024.

במהלך המחצית הראשונה של שנת 2025 התרחש מאחורי הקלעים מאבק בין פקידי משרד האוצר שטענו כי המשך התוכנית איננו ריאלי והוא רק יביא לבזבוז תקציבים ולהמשך תדלוק רמות המחירים, לבין פקידי משרד השיכון שרצו להמשיך אותה.

בימים אלה הושגה פשרה בין משרדי האוצר והשיכון ותוכנית דירה בהנחה יוצאות שוב לדרך, אמנם  במתכונת מצומצמת.

המתווה המשופר לכאורה, של התוכנית, הינו בכך שהיא כוללת כ-7,600 יחידות דיור, הרבה פחות לעומת הגרסה המקורית, שהיא מתמקד ב-20 ערים ויישובים, חלקם באזור הביקוש במרכז הארץ, דוגמת רעננה שמובילה את הרשימה עם יותר מ-1200 דירות, נתניה, באר יעקב, יהוד מונוסון וכן ירושלים, זאת לצד ערים וישובים בפריפריה, דוגמת מעלות תרשיחא, נוף הגליל, טבריה, עפולה, קריית ביאליק, קריית עקרון, בית שמש, קריית גת, אשקלון, באר שבע ומצפה רמון. 

התיקון המשמעותי ביותר, לכאורה, בכך ש-50 אחוזים מהדירות מיועדות לאנשי מילואים ששרתו במהלך המלחמה האחרונה לפחות 60 יום, מתוך זה כמחצית לאנשי מילואים קרביים.

לצערי גם ורסיה מתוקנת זו הינה ללא מטרה מוגדרת ואינה מצדיקה כלל ועיקר את העלות האדירה הנוספת מתקציב המדינה, זאת מהסיבות הבאות:

אחת, מדובר ככלות  הכול בתוכנית נישה שלא תפתור, לטוב ולרע את המצוקות הידועות לכל של שוק הדיור – העדר היצע זמין. ההתרשמות הראשונית הינה כי היא נולדה על מנת שתהיה לפרוטוקול תוכנית כזו, אולם ספק אם מולידיה מאמינם שבאמת היא תפתור כהוא זה את בעיית המחסור בדיור לכלל עם ישראל.

שתיים, מתוך כ-300 אלף חיילי מילואים ששרתו במהלך המלחמה האחרונה, יזכו במסגרת התוכנית החדשה להנחה רק אלפים בודדים. מבחינות רבות זהו, לטעמי ,לעג לרש, מה גם המכסה לאנשי מילואים ששירתו שירות קרבי מצומצמת הרבה יותר, ומגיע רק ל-25 אחוזים בלבד מכלל הדירות.

שלוש, העובדה שבערים הממוקמות בלב ליבו של אזור הביקוש, יזכו רק אחוז קטן להנחות ענק עד כדי מיליונים במחיר הדירה, זאת לעומת מאות אלפים שיישארו ככלי ריק מעוררת תהיה שמא הערים נבחרו על פי ה"מצוי" ולא ה"רצוי" וללא כל קשר למדיניות אסטרטגית של יצירת מלאי של דירות בהנחה לזכאים ובמיקומים רלוונטיים.

ארבע, הניסיון ממבצעי הנחה קודמים הרבה פעם אחר פעם שרבים מהרוכשים אינם מתכוונים כלל לגור, לדוגמא, ביישובי פריפריה דוגמת מצפה רמון ומעלות תרשיחא, משכירים את דירתם החדשה ובסופו של דבר מוכרים אותה בשוק החופשי ברווח נאה.

חמש, ברור שאותן 7,600 יחידות דיור ייגרעו אוטומטית מהיצע הדיור בשוק, שגם כך אינו מרשים כלל ועיקר, ובכך גם מספר מוגבל יחסית זה עשוי בהחלט להשפיע כבר בתקופה הקרובה על מגמת תדלוק מחירים מחודשת בשוק הדיור.

הצעתי: להפסיק לאלתר את מבצעי "דירה בהנחה" לסוגיהם שאינם מגיעים לרוב רובם של הזכאים, עולים הון עתק לתקציב המדינה ומתדלקים שלא לצורך את רמות מחירי הדיור ובכך פוגעים בכלל רוכשי הדירות.

החלופה המתבקשת לטעמי היא לחזור למתכונת שהייתה במשך עשרות רבות של שנים, להעניק הנחה דיפרנציאלית לכל רוכש על סמך מידת הזכאות ועפ"י קריטריונים ברורים שייקבעו, כולל נקודות זיכוי ליוצאי צבא ומילואימניקים קרביים, בעלי מקצועות נדרשים בפריפריה דוגמת מורים, מהנדסים ורופאים, או משפחות שאינן עתירות ממון. 

כך באופן זה תינתן הנחה אפקטיבית כוללת על מחיר הדירה לרוכש הדירה שנמצא זכאי להנחה, תעלה הרבה פחות לתקציב המדינה, וגם לא תשפיע שלא לצורך על תדלוק מחירי הדיור !win win  לכולם.

לסיכום, על הממשלה לגלות אחריות ולדאוג לאנשי המילואים ולדור הצעיר שנלחם גם על דירה בישראל. 

חומר למחשבה למקבלי ההחלטות.

*כותבת המאמר צאלה רוזנבלום עמור היא מנכ"לית קבוצת מ.אביב

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן