נכנסים לשנה טובה או לפתחו של משבר נוסף?

הריבית שתתחיל לרדת בהדרגה, העלייה בביקוש לשכירות, המעבר של יזמים והמשקיעים לפריפריה וגם: מה ייקרה למחירי הדיור? כך תיראה שנת תשפ"ו בשוק הדיור הישראלי. 

הריבית כגורם מפתח
הריבית הייתה ותישאר הגורם הדרמטי ביותר בענף. היא זו שהצליחה לצנן את הביקושים, וכנראה שגם זו שתוכל להפשירם מחדש. היום אנחנו רואים אינפלציה במגמת ירידה, שמתקרבת לתחום היעד של בנק ישראל (2–3%). לאחר רבעון שבו תיכנס האינפלציה ליעד, סביר להניח שהריבית תתחיל לרדת באופן מדורג. המשמעות ברורה: גם הורדה מתונה תוכל להצית מחדש את השוק, להחזיר רוכשים פוטנציאליים שהתלבטו, ולעודד יזמים לקדם עסקאות קרקע ופרויקטים שהוקפאו. צריך לזכור שגם המלאי הלא-מכור, שלכאורה נראה גבוה, מיועד ברובו לאכלוס בעוד שנים קדימה, ובביקוש טבעי רגיל מתאפס בתוך שנה עד שנה וחצי.

האטה חולפת או תחילתו של משבר?
2024  הייתה שנת מכירות טובה, ואפילו מחירי הדיור עלו בה. אך מראשית 2025 אנו כבר מרגישים את המשבר: האטה בעסקאות, התמתנות ברכישות, והמתנה זהירה מצד משקי בית. השאלה הגדולה היא אם מדובר בהפוגה זמנית או בתחילתו של משבר ממושך. אין לכך תשובה ברורה: הכול תלוי בקצב הורדת הריבית וביכולת המשק להתייצב אחרי רצף האירועים הביטחוניים.

מחירי הדיור – לאן פניהם?
למרות המיתון בעסקאות מתחילת 2025, מחירי הדיור בישראל לא ירדו באופן משמעותי. 2024 עוד התאפיינה בעליות מחירים, ובשנה הנוכחית אנו רואים בעיקר בלימה זמנית של העליות, ירידה בקצב העסקאות וירידות מחיר  נקודתיות באזורים מסוימים. אם אכן תתחיל ירידת ריבית מדורגת, סביר שהביקוש יחזור לשוק, קצב העסקאות יגבר  ויתמוך בעלייה מחודשת במחירים. 

צריך לזכור שאמנם מלאי הדירות הלא מכורות עלה בשנה האחרונה אך שתי הבעיות האמיתיות בשוק המגורים לא נפתרו: 1. קצב שיווק הקרקע רחוק מלהגיע ל 70,000 יחידות בשנה 2. עלויות הביצוע הגבוהות והמחסור בכוח אדם מקצועי בענף. שתי הסיבות האלה גורמות לכך שגם בתקופות של האטה, מחירי הדיור בישראל שומרים על יציבות יחסית, יש ירידות זמניות באזורים שונים אבל אינם נוטים לקרוס כפי שקורה בשווקים אחרים.

מגמת השכירות
הריביות הגבוהות והקושי במימון דירה דוחפים יותר ישראלים להישאר בשכירות – גם במרכז וגם בפריפריה. הדבר מעלה את הביקוש לשוק השכירות ומוביל לעליית מחירים, במיוחד במעגלי הביקוש השני והשלישי. במצב זה, השכירות הופכת עבור רבים לא רק לפתרון זמני אלא לחלופה של ממש לרכישה אלא שהמלחמה הגבירה את הביקוש לשכירות בעיקר באזור המרכז וגרמה לדחיפת המחירים כלפי מעלה. הבעיה המרכזית בשוק השכירות היא שאין כמעט פתרונות שכירות לטווח ארוך.

הפריפריה במרכז תשומת הלב
פערי המחירים והמציאות הכלכלית החדשה מביאים יותר ויותר משקיעים ויזמים להפנות מבט לפריפריה ולמעגלי הביקוש השני והשלישי – וגם לירושלים. מי שרגיל היה לפעול כמעט אך ורק בתל אביב מגלה מציאות חדשה, שבה ההזדמנויות מחוץ למרכז הופכות אטרקטיביות יותר. שווקים נשיתים כמו השוק החרדי או הדתי לאומי מגלים יציבות והופכים אזורים מסוימים לאטרקטיביים ביחס למרכז הארץ. המגמה הזו עשויה לשנות את מפת הנדל"ן בשנים הקרובות, ולחזק מאוד את הפריפריה.

התחדשות עירונית – בין חזון למציאות
ההתחדשות העירונית, שהפכה בשנים האחרונות לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של הענף, סופגת אף היא טלטלה. פרויקטים שטרם הגיעו לשלב הפינוי והביצוע נעצרו או הוקפאו. עלויות הביצוע הגבוהות הפכו חלק מהעסקאות לבלתי כדאיות, ומגמת ההמתנה ניכרת בשטח. המשמעות: תהליך חיוני כל כך לחידוש פני הערים, למיגון ולחיזוק הבניינים, עלול להתעכב דווקא בשעה שהצורך בו ברור מתמיד. האחריות היא על המדינה ועל הרשויות המקומיות. החסם העיקרי- אובר בירוקרטיה אשר מעכבת פרויקטי פינוי בינוי גדולים. 

מבט קדימה
שוק הדיור הישראלי הוכיח שוב כי הוא עמיד מחד, אך גם פגיע מצד רמת הריבית, עלויות הביצוע והמחסור בכ"א מקצועי שקשור בין היתר למצב הבטחוני. תשפ"ו תהיה שנת מבחן: שנת בחירות, שנה של הכרעות כלכליות. בידי הממשלה והרשויות לקבוע האם המשבר הנוכחי יחלוף ונשוב לצמיחה ושגשוג כלכלי או למצער המשבר יתארך ויגבה מחיר כבד מעסקים ומשקי הבית שכורעים תחת הנטל. יש לממשלה ולבנק ישראל את הכלים להחזיר את הענף לשגשוג, ולהאיץ את הפיתוח והבניה בכל האזורים לרבות הפריפריה, מאחל לכולנו שכך יקרה. 

*הכותב, דרור אוהב ציון, הינו מנכ"ל ובעלי דרא

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן