בואו נדבר על איחור במסירת דירות

בואו נדבר על איחור במסירה. זוהי ללא ספק אחת התופעות הכבדות שישפיעו באופן משמעותי על שוק הנדל״ן בשנים הקרובות.
חשוב שנבין את היקף התופעה-
נתונים שמסרה התאחדות הקבלנים בעתירתה לבג״ץ במאי האחרון חשפו את ממדיה האדירים של התופעה. מדובר בצפי לאיחורי מסירה המוניים בפרויקטי מגורים, שנובעים מתקופת המלחמה, מחסור בכח אדם, מחירי ביצוע שהאמירו, קשיים בשיווק ובמכירות ועלויות מימון גבוהות. לפי התאחדות הקבלנים, היקף הנזק הכולל עומד על כ-131 מיליארד שקל.

מדובר בתפוח אדמה לוהט שכל צד מנסה לגלגל לכיוון הצד השני והשאלה על מי יושתו נזקיה האדירים של התופעה? האם על היזמים והקבלנים? או שמא על רוכשי דירות חדשות ובעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית?. 

כמי שמייצגים בבתי משפט רוכשי דירות מאוכזבים שדירתם החדשה מתעכבת, אנו עוקבים מקרוב אחר כל פסק דין וכל התרחשות שעשויה (או עלולה..) להשפיע על סיכויי הרוכשים ובעלי הדירות שנפגעו מהתופעה לקבל פיצוי הולם בגין נזקיהם. 

בפסק דין שניתן ממש לאחרונה (23.11.25) הטיל בית המשפט גישה מרסנת (שהח״מ אינו מסכים לה) על רוכשי דירות חדשות ובעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית. ונסביר.
מדובר בפסק דין שניתן בתביעה שהגישו רוכשי דירה בפרויקט תמ״א 38 כנגד יזם הפרויקט.

בכתב התביעה טענו הרוכשים, כי החברה היזמית איחרה במסירת הדירה שרכשו במשך 7 חודשים ולפיכך עתרו לחיוב החברה היזמית בפיצוי כספי כפול: האחד, פיצוי בגין איחור במסירה- בעניין זה טענו הרוכשים שנקבע בהסכם כי אם החברה היזמית תאחר במסירת הדירה, מעל ל-60 ימים, יהיה עליה לפצות אותם בסכום של 1,500 ₪ לחודש בגין שלושה חודשים ראשונים ובסך 2,000 ₪ לחודש בגין תקופה מעל שלושה חודשים. השני, פיצוי בגין ״הפרה יסודית״ של הסכם הרכישה- בעניין זה טענו הרוכשים שנקבע בהסכם כי אי-עמידה בלוחות הזמנים שפורטו בהסכם יחשב כ״הפרה יסודית״. 

ומה ההבדל בין שני סוגי הפיצוי שתבעו הרוכשים אתם שואלים?
אז ככה: פיצוי בגין איחור במסירה קבוע בחוק ומוענק לאחר תקופת גרייס (30 ימים על פי החוק העדכני, 60 ימים לפי החוק הקודם), בשיעור של דמי שכירות שהיו משולמים עבור הדירה המעוכבת וככל שהאיחור נמשך – פיצוי של דמי שכירות מוגדלים. הצדדים לעסקת רכישה של דירה חדשה מקבלן או צדדים בעסקת התחדשות עירונית רשאים לקבוע שיעורי פיצוי אחרים. פיצוי בגין ״הפרה יסודית״ הוא פיצוי אחר בתכלית וגבוה משמעותית מהפיצוי בגין איחור במסירה, אך כדי שהרוכש יהיה זכאי לו הוא צריך להוכיח שמדובר באיחור מהותי, כזה המהווה ״הפרה יסודית״ של ההסכם. 

ונחזור לעניין שנדון על ידי בית משפט בהליך שהבאנו למעלה. 

באותו מקרה דובר כאמור על איחור במסירה של 7 חודשים והכרעה בשאלה האם 7 חודשים מהווים ״הפרה יסודית״ היא זו שקבעה את שיעור הפיצוי לו יזכו הרוכשים. בית-המשפט קיבל את התביעה אך נאות לפסוק לרוכשים פיצוי בגין איחור במסירה בלבד ולא מצא לנכון לראות באיחור של 7 חודשים משום ״הפרה יסודית״ ולפסוק לטובת הרוכשים גם פיצוי גבוה יותר בגין ״הפרה יסודית״.

כיצד הסביר בית המשפט את גישתו המצמצמת?
תחילה ציין בית המשפט, כי לא נהוג לאשר כפל פיצוי (גם בגין איחור במסירה וגם בגין ״הפרה יסודית״) ובהמשך הוסיף וקבע, כי איחור במסירה של 7 חודשים הוא איחור סביר וכאשר הרוכשים חתמו על הסכם הרכישה היה באפשרותם לקחת בחשבון אפשרות לעיכובים במסירת הדירה ולכן ההסכם התייחס ספציפית לפיצוי בגין איחור במסירה. עוד קבע בית המשפט, כי ייתכן ובגין איחור משמעותי מאוד היה ניתן לפסוק את סכום הפיצוי המוסכם, אולם בנסיבות הנוכחיות, בהן מדובר באיחור של 7 חודשים (כאשר 60 ימי איחור בהתאם להסכם אינם נספרים), אין מקום לפסוק את סכום הפיצוי המוסכם, מעבר לפיצוי שניתן בגין איחור במסירה. 

בכל הכבוד הראוי, אני סבור שבית המשפט שגה בקביעתו כי איחור של 7 חודשים אינו מהווה ״הפרה יסודית״ ואינו מזכה בפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם הרכישה. הדברים נכונים גם ביחס לבעלי דירות מול יזמים בפרויקטי התחדשות עירונית.

חשוב לדעת כי תקופת הזמן שהוכרה על ידי בית הדין לחוזים אחידים כמשך זמן סביר לאיחור במסירה, הינה 60 ימים ובוודאי שאין מקום לקביעה שאיחור של 7 חודשים במסירת דירה חדשה הוא סביר ומקובל. יש לזכור היטב שרוכשי דירות כמו גם בעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית החותמים על הסכם מול יזם או קבלן מצפים לקבל את דירתם במועד הקבוע בהסכם ללא כל איחור ואסור להניח שהסכימו מלכתחילה לאיחור של חודשים ארוכים בקבלת הדירה. רוכשי דירות חדשות וגם בעלים של דירה בפרויקט התחדשות עירונית מייחלים לרגע בו יקבלו את דירתם החדשה וכל יום שמסירתה מתעכבת מטילה עליהם נזקים כבדים, טרחה, טרדה ועוגמת נפש. 

פסק הדין הנ״ל עושה עוול עם ציבור הרוכשים ועם בעלי הדירות בפרויקטי ההתחדשות העירונית ומחליש את כוחם מול החברות היזמיות והקבלניות ובוודאי שאינו מתמרץ את היזמים והקבלנים לעשות הכל כדי להימנע מאיחור במסירת הדירה.

עו״ד ונוטריון דן הלפרט, מייסד ובעלים הלפרט ושות׳ עורכי דין, המתמחים בנדל״ן והתחדשות עירונית

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן