בעלי דירה בתמ"א 38 הרחיבו אותה על חשבונם - עכשיו הם נלחמים על התמורות מול היזם

מה קורה כאשר בעלי דירה בבניין המיועד לעבור תהליך תמ"א 38 חיזוק הרחיבו את דירתם על בסיס תכנית החלה על הבניין כולו? מהי התמורה לה הם זכאים, בהשוואה ליתר בעלי הדירות, שלא ניצלו בעבר את זכותם להרחיב את הדירה – אך כעת יזכו להרחבה על חשבון היזם? עם הסוגיה הזאת התמודדה המפקחת על המקרקעין בירושלים, שקבעה כי הרחבת הדירות על חשבון היזם היא תמורה שהנתבעים, שמימנו את ההרחבה על חשבונם בעבר, לא יזכו לה. המפקחת החליטה למנות שמאי מכריע, שיכריע בנושא. 

החלטת המפקחת אביטל שרייבר התקבלה בעקבות תביעה שהגישו בעלי דירות בבניין ברחוב רמב"ן בירושלים וחברה יזמית נגד בעלי דירה שסירבו לחתום על הסכם לביצוע עבודות תמ"א 38 חיזוק.  הסיבה לסירוב נבעה מכך שהדיירים הסרבנים ניצלו תב"ע אשר אפשרה הרחבת דירה לכל הדירות בבית המשותף, באמצעות סגירה של מרפסות והפיכתן לשטחים עיקריים. בפועל, דירת הנתבעים היא הדירה היחידה שהורחבה. במסגרת ההסכם עם היזם, חלק מהתמורות שיקבלו הדירות האחרות הן ביצוע הרחבות על פי אותה תב"ע על חשבון היזם.  

המחלוקת בין הצדדים התמקדה בשאלה המשפטית האם העובדה שהיזם הסכים לתת ליתר הדירות תוספת שטחים על פי התב"ע על חשבונו, בעוד ששטחים כאמור כבר קיימים בדירת הנתבעים ששילמו על כך מכיסם, מזכה אותם בקבלת היקף שטחים כאמור או בתמורה אחרת, לצורך יצירת שוויון בתמורות.  הנתבעים טענו לחוסר שוויון בתמורות, נוכח העובדה שדירתם היא הגדולה ביותר בבניין, ולכן סירבו לחתום על ההסכם.  

במסגרת ההליכים לאישור התכנית, הציעו היזמים לנתבעים הצעה, לפיה הם יקבלו תוספת חריגה של מרפסת לא מקורה בשטח של 12 מ"ר, וכן זכות ראשונים לבחור מחסן.  עם זאת, הנתבעים דחו את ההצעה, ולכן הוגשה תביעה למפקחת על המקרקעין. 

לטענת התובעים, שוויון תמורות הנדרש בהסכם תמ"א אינו כזה הכולל השבחה זהה לכל הדירות בבית המשותף, אלא נגזר בין היתר גם מהשאלה האם נוצלו זכויות בדירה על פי תב"ע קיימת.  הנתבעים, מצדם, השיבו כי שטח דירתם גדול משטח הדירות האחרות בבית המשותף בשיעור ניכר, והם נדרשים לשלם דמי וועד בית גבוהים משאר הדיירים.  לטענתם, אף שדירתם הגדולה בבניין הם צפויים לקבל את התמורה הנמוכה ביותר ביחס לדירות האחרות. 

עוד טענו הנתבעים כי היזם נותן ליתר בעלי הדירות הטבה בעלת שווי כספי לא מבוטל שהנתבעים אינם מקבלים.  עוד טענו הנתבעים כי לא ניתן לפצל את התמורות הניתנות לפי התמ"א מתמורות אחרות, שכן מדובר בפיצול מלאכותי בתוך תמורות של הסכם חיזוק, הכולל את כלל התמורות עבור הדיירים.  בנוסף, הנתבעים טענו כי המרפסת שהוצעה להם היא בשטח של 9. 2 מ"ר, והיא אינה נותנת מענה לפערים בתמורות.  גם זכות הראשונים למחסן היא תמורה שולית. 

המפקחת שרייבר ציינה כי על פי הפסיקה, כלל האצבע לעניין שוויון בתמורות בתמ"א, הוא שוויון מהותי ולא כלכלי, היינו, שבעלי הדירות מקבלים תוספת שווה במהותה מבחינת היקף השטחים המתווספים לדירותיהם. בהתייחסה לתביעה, השופטת קבעה: "איני סבורה שדירת הנתבעים שונה מהותית מיתר הדירות בשל גודלה. דירת הנתבעים גדולה יותר מחלק מהדירות בבית המשותף המקבלות תוספות על פי תמ"א זהות לשלה, בשל התוספות שביצעה על פי התב"ע, לרבות הקלות שקיבלה, תוספות שיתר הדירות זכאיות להן גם אם טרם מימשו אותן". 

השופטת הוסיפה כי בכל הנוגע לתמ"א חיזוק, שאינה כוללת הריסה ובניה, אין מקום לתת יתרון למי שביצע הרחבת דירה בפועל, על בסיס תב"ע שמאפשרת לכל הדיירים להרחיב את דירתם. "איני סבורה שיש מקום לתת יתרון לבעל דירה שביצע הרחבת דירה בפועל על פני מי שיכול היה לבצע הרחבת דירה אך לא ביצע אותה. מצב דברים כאמור עלול ליצור פער בתמורות אך בשל העיתוי שבו מקודם פרויקט חיזוק לעומת העיתוי שבו בעלי הדירות מרחיבים את דירותיהם, מבלי שיש שוני מהותי בין הדירות מבחינת זכויות הבניה ופוטנציאל השטחים שלהן".

עם זאת, המפקחת קבעה כי יש לבצע אבחנה בין התמורות שמקבלים כל בעלי הדירות, כולל הנתבעים, על פי תמ"א 38 כחלק מהתמריצים הניתנים במסגרת פרויקט חיזוק, לבין התוספות שמקבלים התובעים על פי התב"ע החלה על הבית המשותף, תוספות שכבר קיימות בדירתם. המפקחת ציינה כי במקרה הנוכחי יתר הדיירים זוכים למימון עבודות ההרחבה על חשבון היזם, כחלק מפרויקט החיזוק, הרי שהדיירים הסרבנים אינם נהנים מהתמורה הזאת. 

"התובעים רשאים היו לבנות תוספות כאמור על פי התב"ע גם אלמלא ביצעו פרויקט חיזוק, לתובעים הייתה זכות להרחיב דירותיהם באותם שטחים ללא קשר לפרויקט החיזוק. מכאן שלמעשה, התמורה שמקבלים התובעים מהיזם בהקשר זה, אינה זכויות הבניה או תוספת השטחים, שכן הזכות לכך הייתה קיימת להם עוד קודם לפרויקט, אלא עלות ביצוע הבניה עצמה, שכן במקום שהתובעים ישלמו על בניית תוספות הבניה האמורות על פי התב"ע, היזם בונה את התוספות האמורות עבורם. מכיוון שהתוספות האמורות כבר קיימות בדירת הנתבעים, הם אינם מקבלים את התמורה האמורה, של כל הכרוך בבניית התוספת האמורה".

המפקחת הוסיפה כי יש לבחון מהי התמורה שמקבלים יתר בעלי הדירות בגין תוספת השטחים על פי התב"ע. "מאחר שאלמלא ההסכם עם היזם, ככל שבעלי הדירות האחרים היו רוצים להרחיב דירותיהם על פי התב"ע היה עליהם לפעול להוצאת היתר בניה ולבנות את התוספת האמורה לדירתם, הרי שהתמורה שהם מקבלים מהיזם היא העלויות שנחסכות מהם לפעול בכל הכרוך בבניית התוספת האמורה לדירתם". לאור זאת, היא הוסיפה כי יש לבחון האם התמורה שאמורים לקבל הנתבעים היא תמורה הולמת בהתחשב בתמורה האמורה שמקבלים יתר בעלי הדירות. 

לפיכך, המפקחת החליטה למנות שמאי מכריע מטעמה, כדי שיבחן מהן התמורות שמקבלים יתר בעלי הדירות בבית המשותף בגין העובדה שהיזם הוא שמכשיר ובונה עבורם את תוספות הבניה על פי התב"ע, לעומת מצב שבו בעלי הדירות היו צריכים לפעול בעצמם כדי להוסיף לדירותיהם תוספות כאמור, וכן יבחן את התמורה המוצעת לנתבעים, דהיינו, מה השווי של המרפסת הלא מקורה המוצעת לנתבעים ומה השווי של זכות הראשונים לבחור מחסן.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן