"דיירים לא יכולים עוד לעכב פרויקט שלם רק בגלל שהם 'מחוץ לקו הכחול המקורי'"

פסיקה תקדימית קובעת לראשונה כי גם בעלי בתים צמודי קרקע שנכללו בתוכנית איחוד וחלוקה יכולים להיחשב "שותפים במושע", מה שמאפשר לתבוע אותם כדיירים סרבנים ולחייב אותם להצטרף לפרויקט פינוי־בינוי.

רקע
בחלקת אדמה שהוכנסה לתוכנית איחוד וחלוקה במסגרת פרויקט פינוי-בינוי, נכללו גם מספר בעלי בתים צמודי קרקע שלא חתמו על הסכם עם היזם. היזמים ויתר בעלי הדירות טענו כי לאחר אישור התוכנית, בעלי הקרקע הפכו ל"שותפים במושע", ולכן הם יכולים לתבוע את מהם לחתום על הסכם פינוי-בינוי כדי לקדם את הפרויקט.

טענת התובעים
התובעים טענו כי אישור תוכנית המתאר החדשה שינה את המעמד הקנייני של בעלי הקרקע, והפכם לשותפים בפרויקט לפי טבלת ההקצאות. לטענתם התנגדות הנתבעים אינה מבוססת טענות לגיטימיות, אלא מעכבת את הפרויקט כולו, ולכן יש לחייבם להצטרף להסכם או לפצות על העיכוב.

ההכרעה
בפעם הראשונה קובע בית המשפט כי בעלי בתים צמודי קרקע הכלולים בתוכנית איחוד וחלוקה יכולים להיחשב “שותפים במושע”, ולכן ניתן לראות בהם דיירים סרבנים ולכפות עליהם הצטרפות לפרויקט פינוי־בינוי. בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי מרגע שאושרה תוכנית האיחוד והחלוקה הכוללת טבלת הקצאות, זכויותיהם של בעלי הקרקע אינן נשמרות כזכויות פרטניות נפרדות, במסגרת זו ניתן לכוון לפירוק השיתוף באמצעות יצירת הסכם פינוי-בינוי כולל, בין היתר באמצעות בנייה וייחוד זכויות בדירות התמורה.
כך, בית המשפט קיבל את עיקרי טענת התובעים וסיפק הוראות ליישום הפרויקט גם מול הסרבנים.

מה ההשפעה על התחום?
פסיקות כאלו מחייבות שינוי בגישה שלנו כעורכי דין: כבר אי אפשר להתנהל כאילו כל נכס עומד בפני עצמו. אנחנו צריכים לבנות מנגנונים שמכירים במציאות הזאת:  חוזים שיודעים להתמודד עם תסריטים כאלה, מנגנוני פינוי שמבינים שהשיתוף נכפה מתוקף תכנון, ולא רק מרצון חופשי.
בפעם הראשונה, בית המשפט אומר בצורה ברורה: אם התוכנית מייעדת את הבית להריסה, ואם בעל הקרקע הוא חלק מטבלת ההקצאות, אין לו זכות להמשיך ולהחזיק בנכס כאילו הוא עומד מחוץ לפרויקט. וזה לא הכל. בית המשפט רומז כאן על משהו עמוק עוד יותר:
שייתכן שניתן יהיה לפרק שיתוף גם באמצעות מנגנון שמביא דירות תמורה , לא רק כסף. זה פותח דלת לפתרונות משפטיים שלא היו זמינים עד היום.

הבשורה הגדולה היא שדיירים לא יכולים עוד לעכב פרויקט שלם רק בגלל שהם 'מחוץ לקו הכחול המקורי'. וכשמדובר בבתים שמיועדים להריסה לפי התב"ע  בית המשפט למעשה אומר: השימוש שלכם בנכס כבר לא חוקי. 

זו פסיקה שמייצרת ודאות – גם ליזמים וגם לדיירים  אבל היא גם דורשת מאיתנו זהירות, אחריות ושיח אמיתי על גבולות הזכות הקניינית.

הפסיקה הזו מסירה מחסומים  אבל היא גם שמה אחריות גדולה על כולנו: על היזמים, על הדיירים, על הרשויות, וגם עלינו – אנשי המקצוע. היא דורשת ניהול שקוף, מקצועי ואחראי יותר מאי פעם. הדיון הוא לא רק איך אפשר לכפות פינוי בינוי על בעלי דירות צמודות קרקע  אלא איך עושים את זה נכון, באופן שמכבד זכויות, מייצר אמון, ומקדם את הערים שלנו במקום לתקוע אותן. 

 *הכותבת, עורכת – דין ונוטריון קרן כהן בלחרסקי, הנה שותפה מייסדת במשרד עורכי הדין קרן כהן בלחרסקי ושות', ומחלוצות תחום ההתחדשות העירונית בישראל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן