האם בית המשפט העליון יכניס את העיריות להפסדי עתק?

לאחרונה התקבלה בבית המשפט העליון החלטה שעלולה להכניס את כלל העיריות במדינת ישראל, קל וחומר עיריות דוגמת תל אביב וירושלים, להפסדים של מיליארדים.ההחלטה, דרמטית לכשעצמה, דנה בערעור של ישראלי תושב לוס אנג'לס שקיבל בירושה שתי דירות בבניין ישן ברחוב יהואש 11, הממוקם ברובע 3 שבצפון תל אביב, לא הרחק מחוף הים. 

הישראלי לשעבר מכר את שתי הדירות בסכום של כ-3.5 מיליון שקלים כל אחת. לתדהמתו דרשה העיריה ממנו היטל השבחה בגובה של כ-800 אלף שקלים על כל דירה, כלומר הוטל עליו לשלם סכום עתק של כ-1.6 מיליון שקלים.
המוכר נאלץ לשלם את הסכום בשנת 2018, תחת מחאה, הגיש עתירה לבית המשפט שבמהלך השנים התגלגלה לפתחו של בית המשפט העליון.

עירית תל אביב טענה, מבחינתה, כי היטל ההשבחה מוצדק מכיוון שערך הדירות ברובע 3 זינק באופן משמעותי, במיוחד בשל העובדה שהבניין ברחוב יהואש, דוגמת בניינים רבים אחרים באותו רובע, מיועד לתמ"א 38.
המערערים טענו בדיוק להיפך: שלא ניתן באופן אוטומטי לחייב את מי שהייתה ברשותו דירה יישנה לשלם את ההשבחה על הדירה שנבעה מתוכנית מפורטת כזו או אחרת להשביח את הנכס, בין אם באמצעות תמ"א 38 או סעיף 23.

בית המשפט העליון קיבל, כאמור, החלטה דרמטית לבטל את היטל ההשבחה ולהחזיר את מלוא הסכום למערער. הוא הסמך בין היתר על המלצת המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, כרמית יולס, שטענה כי אין להטיל באופן אוטומטי היטל השבחה על מוכרי דירות ישנות בגלל תכנית עירונית כזו או אחרת להשביח את אותו בניין.
ובמילים אחרות: לא רק שאותו מוכר יקבל בחזרה את מלוא כספו עם הצמדה וריבית גבוהה, עירית תל אביב, וכמוה עיריות רבות אחרות, ייאלצו להחזיר סכומי עתק למוכרי דירות ובכך עלולות אותן עיריות להפסיד מיליארדי שקלים(!) מידי שנה.

החלטת בית המשפט קבעה בין היתר גם כי כתוצאה מהחלטת העיריות לחייב היטל השבחה מוגדל במיקומים בהם קיימת תכנית השבחה, גרמה במהלך השנים לתדלוק רמות המחירים באותם אזורים, זאת משם שמוכרי הדירות רצו מראש למזער את הנזק שייגרם להם כתוצאה מהיטל ההשבחה המוגדל.
ובמילים אחרות: על פי העליון, מדובר כאן לא רק בהיטל השבחה לא מידתי, אלא בתופעה שגרמה במהלך השנים האחרונות לתדלוק שלא לצורך של רמות המחירים.

נשאלת אם כן השאלה: מי צודק כאן, האם ההחלטה הייתה אכן נכונה ומה תהיה המשמעות של ההפסדים שייגרמו לעיריות?
ובכן, התשובה שלי לכך הינה פשוטה: אם מאז ההחלטה על תמ"א 38 בשנת 2005, כלומר לפני 20 שנה, היו העיריות מקבלות תקציבים ממשלתיים לתשתיות משלימות באותם מתחמים שבהם מבוצעת התחדשות עירונית, ייתכן שגם רמות מחירים לא היו מתודלקות כפי שזה קרה וגם לא היינו מגיעים למצב בו העיריות נאלצות לגבות היטל השבחה מוגדל, זאת על מנת לממן תשתיות משלימות ברובעים מבוקשים דוגמת 3 ו-4 בתל אביב, רחביה בירושלים וכו'.

ועל כן, ועל מנת למנוע את המשך התרחיש של ביצה ותרנגולת ולייצר צדק גם עבור מוכרי הדירות, אבל בד בבד גם לאפשר לעיריות לממן את אותם מתחמים, תזרים תקציבים אלה יוכל לפתור את התסבוכת המיותרת שהגיעה, שלא בטובתה, עד למפתנו של בית המשפט העליון.

*כותב המאמר עידו שחם הוא עורך-דין ושמאי מקרקעין מומחה למיסוי נדל"ן והתחדשות עירונית

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן