האם דיירים מוכנים לוותר על חלק מהתמורות כדי להציל את הפרויקט?

האם בעקבות המלחמה חל שינוי מהותי בשוק ההתחדשות העירונית? נדמה שכן. בעוד שבאזורים מסוימים עדיין ניתן להשיג באמצעות משא ומתן תמורות נדיבות במיוחד, המציאות הכלכלית והביטחונית החדשה יצרה תפנית של ממש והביאה לכך שיותר ויותר דיירים מוכנים להתגמש, לוותר על חלק מדרישותיהם ואף להסתפק בפחות ממה שחלמו עליו בתחילה – העיקר שהפרויקט יצא לדרך.

עו"ד קרן פרשקר, מומחית לייצוג דיירים בהתחדשות עירונית ובעלים משותפת במשרד עורכי הדין רז־כהן פרשקר ושות', מלווה מקרוב את השינויים בשוק. לדבריה, המלחמה חוללה "תפנית דרמטית": מצד אחד, באזורים מבוקשים במיוחד במרכז, כמו תל אביב וחלק מהערים הגדולות, עדיין ניתן לקבל תמורות מפליגות. כך למשל, בפרויקטים שהיא ייצגה בחולון הצליחו הדיירים לקבל תוספת של עד 40 מ"ר. מצד שני, ישנם מתחמים שבהם המלחמה יצרה מציאות קשה, בעיקר באזורים יקרים שנמצאים רק בתחילת הדרך, לפני אישור תב"ע. שם עלויות הבנייה זינקו באופן דרמטי בעקבות עליית שכר העבודה, ובמקביל סביבת הריבית הכבידה עוד יותר על המימון.

עוד היא אומרת כי: "השלכות המצב ניכרות גם במשא ומתן מול היזמים. במקום תוספות של כ־12 מ"ר שהיו מקובלות בעבר, היזמים מבקשים להפחיתן באופן משמעותי, ולעיתים גם מעלים דרישות נוספות: הצמדת שטח הגג העליון לדירת הגג של היזם, ויתור על חדר דיירים בלובי, או שינויים נוספים שמצמצמים את חבילת התמורות הכוללת".

מפתיע לגלות כי לא מעט דיירים מפגינים הפעם הבנה ומוכנים להתפשר. "הם מבינים שפרויקט שאינו כלכלי פשוט לא ייצא לדרך," מסבירה פרשקר. "אין טעם להיאחז בדרישות מופרזות, אם התוצאה עלולה להיות קריסת היזם לאחר שהבניינים כבר נהרסו – וזה הסיוט הכי גדול עבור הדיירים."

כדי לשמור על האיזון, פרשקר דורשת מהיזמים אסמכתאות ברורות לכל טענה. שמאים מטעמה מכינים דוחות כלכליים עדכניים, ולעיתים מתברר שהנתונים שמציג היזם אינם מדויקים. בנוסף, היא פועלת לייצר מנגנוני איזון בהסכמים – כך שאם המצב ישתפר בעתיד, הדיירים יקבלו תוספות נוספות. "אסור שהמבחן יתבצע רק בנקודת המשבר," היא מדגישה.

במקום "להסתפק" בוויכוח על מספר המטרים, פרשקר מציעה לדיירים גם אלטרנטיבות יצירתיות: "מפרט טכני משופר, מענקי חתימה, השתתפות ברווחי הפרויקט אם אלה יעלו מעבר לרף שנקבע מראש, שוברים לרכישת מוצרי חשמל, קרן תחזוקה לבניין שתמומן על ידי היזם או סיוע ייחודי לדיירים קשישים", לדבריה, יש מגוון רחב של דרכים להוסיף ערך לבעלי הקרקע גם בלי עוד מטרים.

המסר המרכזי שלה לדיירים בתקופה הנוכחית הוא לשמור על פרופורציות. "כאשר יזם מציג דרישות חדשות, חשוב לבדוק אותן באופן מקצועי ואובייקטיבי, ולא להתעלם מהמציאות הכלכלית. אבל הכי חשוב – לא לחתום על שום דבר בלי בדיקה עצמאית של שמאי ועורך דין מומחה בתחום. כך ניתן להגיע לפתרון שמאפשר לפרויקט להתקדם – גם אם התמורות מצומצמות יותר.", היא אומרת, ומסכמת: "התקופה הזו מלמדת שיעור חשוב על איזון: דיירים שמבינים את גבולות האפשרי שומרים על סיכוי גבוה יותר לראות את הפרויקט יוצא לדרך, ובסופו של דבר זוכים לבית חדש ובטוח במקום להישאר עם חלום שלא מתממש".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן