דלפקי המאבטחים במגדל המוזיאון בתל אביב יחויבו בארנונה

דלפקים המשמשים מאבטחים בבניין משרדים מחויבים בארנונה, למרות שהם חלק מלובי הכניסה הנחשב לרכוש משותף ופטור עקב כך מארנונה. כך קבע השבוע בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפסק דין שבו דחה ערעור של חברת הניהול של מגדל המוזיאון, נגד מנהל הארנונה בעיריית תל אביב, שחייב את החברה בתשלום ארנונה. 

חברת "נכסי אריאל מגדל המוזיאון ניהול בע"מ" היא חברת הניהול של מגדל המוזיאון ברחוב ברקוביץ בתל אביב. החברה הגישה לבית המשפט המחוזי ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה בנוגע לחיובי ארנונה של שני דלפקי שמירה ומודיעין בבניין. מדובר בדלפק אחד בשטח של 5.44 מ"ר, והשני בשטח של 6 מ"ר. החברה הגישה ערר על חיובה בארנונה בגין הדלפקים. החברה טענה כי לא ניתן להפריד את שטח הדלפקים משטח הלובי של בניין המשרדים שנחשב לשטח משותף, שעל פי צו הארנונה פטור מארנונה.

הוועדה דחתה את ערר חברת הניהול. בהחלטה הראשונה נקבע כי אין מחלוקת עובדתית בין הצדדים בנוגע לכך שהדלפקים, שאמנם אינם בבעלותה של חברת הניהול, אך הם מוחזקים על ידה ומנוהלים על ידה. כן ציינה ועדת הערר כי חברת הניהול היא בעלת הציוד שעל הדלפקים והשומרים העושים בהם שימוש בלעדי נשכרו לעבודה על ידיה.

ועדת הערר התבססה בהחלטתה על פסק דין שפורסם לפני כשמונה שנים, וקבעה כי שטח משותף צריך שיתקיימו בו שני תנאים מצטברים: הראשון, השטח נמצא מחוץ לנכסי המחזיקים; השני, השטח משמש יותר ממחזיק אחד. הוועדה קבעה כי הדלפקים נשוא הערר אינם עומדים בתנאים אלו, שכן אין חולק שלאף גורם אחר זולת חברת הניהול אין זכות להחזיק בדלפקים. משום כך, קבעה, לא מדובר בשטח משותף, ולכן הוא הדלפקים אינם פטורים מארנונה.

על החלטה זו הגישה חברת הניהול ערעור לבית המשפט המחוזי. לפני כשמונה חודשים הורה בית המשפט לוועדה לקיים דיון נוסף בטענות חברת הניהול. החברה העלתה טענה נוספת, שלפיה שטח הנכס מהווה חלק בלתי נפרד משטח הלובי, שהינו פטור מחיוב כשטח משותף ואינו מופרד פיזית ממנו. לכן, טענה החברה, שטח הדלפקים אינו מהווה יחידת שומה נפרדת. 

הוועדה דחתה גם את הטענה השנייה, וקבעה בהחלטה משלימה כי מעת שנקבע כי שטח הנכס אינו עונה להגדרה של "רכוש משותף", הרי שלצורך סיווגו אין לראותו כחלק בלתי נפרד מלובי הבניין שהוא שטח משותף, ולכן יש לראות בשטח הדלפקים יחידת שומה נפרדת. המשמעות היא שהחלטת ועדת הערר הראשונה, רואה בשטח הדלפקים שטח נפרד משטח הלובי, משום שחברת הניהול היא בעלת השליטה והזיקה הייחודית אליו, וכמי שנהנית ממנו גם צריכה להיות מחויבת בו. 

על החלטה זו הגישה חברת הניהול ערעור לבית המשפט המחוזי. החברה טענה בערעור שהוגש נגד מנהל הארנונה בעירייה כי הנכס אינו מהווה יחידת שומה נפרדת וכי מדובר בשטח משותף אשר על פי הוראות צו הארנונה של העירייה פטור מחיוב ארנונה. לטענתה, מדובר בנכס המהווה "שולחן עם כיסא, ללא קירות, ללא דלת וללא כל מחיצה, המפרידה אותו מיתר שטחי הלובי". משכך, לטענתה, בהעדר חלוקה פיזית, הוא אינו יכול להוות בסיס לחיוב בארנונה.

מנגד, עיריית תל אביב השיבה כי אין מדובר בשטח משותף וכי צדקה ועדת הערר עת דחתה את טענת חברת הניהול שלפיה הנכס לא מהווה יחידת שומה נפרדת. לטענת העירייה, אין מדובר "רק בשולחן וכיסא", כפי שמנסה החברה להציג את הדלפקים, אלא שמדובר בנכס המופרד פיזית מיתר שטחי הלובי בבניין והוא אינו חלק מהשימוש הפונקציונלי של לובי הבניין, אלא הינו עצמאי ונפרד ביחס ללובי הבניין. 

השופטת מיכל עמית – אניסמן קבעה בפסק הדין כי אין הצדקה להתערב בהחלטת ועדת הערר, מכיון שלא נפלה בה שגגה. "איני מוצאת להתערב בהחלטתה המשלימה של ועדת הערר", כתבה השופטת. "העובדה כי הדלפק אינו תחום בקירות ומצוי בחלל פתוח, היא כשלעצמה אין בה די על מנת לסווגו כרכוש משותף. אמנם חלל פתוח, בשל טבעו הפיזי, עשוי להתאים פעמים רבות לשימוש משותף על ידי רבים, ואולם אין מניעה כי ימצאו חללים פתוחים שאינם מיועדים לשימוש הרבים אלא לשימושו של נהנה עיקרי שהוא בעל השליטה והיכולת לנצלו לצרכים שונים, כבמקרה דנן".

השופטת דחתה את טענת החברה כי מדובר "רק" בשולחן וכיסא, ללא קירות וללא דלת כניסה או מחיצה. מדובר בדלפק המחובר חיבור של קבע לרצפת הלובי ולמערערת חזקה בלעדית ושימוש בלעדי בו, כפי שנציגה אף הודה בעדותו בדיון לפני ועדת הערר. הדלפק אינו מיועד לשימושם של העוברים והשבים בלובי הבניין אלא אך לעובד (שומר) מטעמה של המערערת. הנה כי כן, המערערת (חברת הניהול) היא בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס ולה החזקה הבלעדית בו".

השופטת דחתה את הערעור, והטילה על חברת הניהול הוצאות בסך 10,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן