נדחתה תביעת ענק של קבלן חתימות נגד חברת אאורה

בית המשפט דחה תביעת ענק בהיקף של 17.6 מיליון שקל שהגישה חברה העוסקת בארגון חתימות כנגד חברת אאורה, על רקע הסכם שנחתם בין החברות לקידום פרויקט התחדשות עירונית בשכונת מורשה ברמת השרון. בפסק הדין קבעה השופטת חנה פלינר מבית המשפט המחוזי בתל אביב, כי התובעת לא זכאית לעמלה, מכיוון שלא פעלה בהתאם להתחייבויותיה בהסכם, ולא סייעה באופן פעיל בהשגת חתימות של דיירים במתחם.

התובעת, חברת יואר אלזו השקעות, חתמה בשנת 2013 על הסכם עם חברת אאורה, לקידום פרויקט במתחם אילת בשכונת מורשה ברמת השרון. מדובר בפרויקט שאותה קידמה עיריית רמת השרון באמצעות החברה הכלכלית שלה, רימונים, וחברת יסודות. העירייה פרסמה מכרז פומבי לקבלת הצעות לביצוע המכרז. 

על פי ההסכם, התובעת אמורה הייתה לסייע לאאורה בכל הנוגע להגשת הצעה במכרז, ובמקרה של זכייה במכרז, לרכז את כל נושא החתמת הדיירים המתגוררים במתחם, וכן לסייע בניהול וביצוע הפרויקט וקידומו. על פי ההסכם, במקרה שבו תאושר תכנית לבניית 630 יח"ד במתחם, יואר הייתה אמורה לקבל 2 אחוזים מהתמורה ממכירת כל דירה. ההסכם עם התובעת נחתם מול חברת אאורה ישראל, ובמכרז זכתה זרוע אחרת של החברה, אאורה השקעות.

בשנת 2018 קיבלה אאורה היתר בנייה לשלב ראשון בפרויקט, וכעבור שנה קיבלה היתר לבניית שלב נוסף במתחם. באותה שנה, חמש שנים לאחר החתימה על ההסכם, ולאחר שאושרה תוכנית מתחם אילת, פנתה התובעת אל אאורה במכתב לשם מינוי שמאי. אאורה, מצדה, לא השיבה במענה למכתב, וזאת לאור עמדתה כי פנייתה של התובעת היא בגדר "עזות מצח". על רקע זה, הוגשה התביעה לבית המשפט המחוזי כנגד חברת אאורה ובעליה, יעקב אטרקצ'י, על סך 17.6 מיליון שקל.

התובעת טענה כי היא זו שהביאה לידיעת חברת אאורה את עצם קיומו של המכרז, והחלה ללוות, לייעץ ולסייעה לה עוד בשלב משא ומתן בטרם הבשיל ההסכם בין הצדדים. עוד טענה התובעת כי המשיכה ללוות, לייעץ ולסייע בכל אשר נדרש ממנה לצורך קידום הפרויקט, ואף ריכזה את נושא החתמת בעלי הזכויות במתחם הפרויקט על הסכמי הפינוי-בינוי, אך לא הייתה אחראית על ההחתמה בפועל. לדברי התובעת, בתוך חודשים ספורים עמד מספר החתומים על סך של 70 אחוז מכלל הדיירים במתחם.

חברת אאורה, מצדה, כי כבר בסמוך למועד כריתת ההסכם, זנחה התובעת את התחייבויותיה מכוח ההסכם שכן התובעת לא סייעה, ליוותה או ייעצה בכל הקשור להגשת ההצעה למכרז. ראיה לכך, טענה הנתבעת, ניתן לראות בכך שהתובעת לא הייתה מודעת כלל, שלא אאורה ישראל היא זו שניגשה למכרז וזכתה בו, אלא אאורה השקעות. הנתבעים, חברת אאורה ובעליה, אף טענו, בניגוד לעמדת התובעת, שגם לאחר זכייתה של אאורה השקעות, התובעת לא פעלה לריכוז נושא החתמת הדיירים המתגוררים במתחם הפרויקט. נטען כי אאורה השקעות היא זו שביצעה בפועל את כלל הפעולות הקשורות בהחתמת הדיירים, וכי לתובעת לא היה כל חלק בפעולות אלו.

במהלך עדותו במשפט, טען נציג בעלי חברת יואר, רמי קוך, כי אטרקצ'י הורה לחברה לחדול מפעילותה במסגרת ההסכם ו"לשבת בצד". לטענת התובעת, ביסוד ההוראה עמד אינטרס כלכלי של הנתבעים שלא להגיע ל-80 אחוז החתמה של דיירים, ציון דרך בו הנתבעים ידרשו לשלם סכום משמעותי לחברות המנהלות את הפרויקט. חברת אאורה דחתה את הטענה, בטענה כי אין כל היגיון או היתכנות לכך שיובטח לתובעת מיליוני שקלים מקופתה של חברה ציבורית בלא תמורה נאותה. 

השופטת פלינר כתבה בפסק הדין כי אין בטענה שלפיה אטרקצ'י הורה לתובעת לחדול מפעילותה הגיון כלכלי. "ספק רב בעיני אם איש עסקים מנוסה כמו אטרקצ'י היה נאות לשלם לתובעת מיליוני שקלים כשזו האחרונה יכולה לשבת 'רגל על רגל', במיוחד כשמדובר בחברה ציבורית המחויבת בדיווחים לציבורי משקיעיה".

השופטת בחנה את הטענה כי החברה התובעת לא עמדה בהתחייבויותיה בהסכם, וקבעה כי לא עמדה בהן. על פי ההסכם, כאמור, בפני יואר עמדו שלוש חובות חוזיות: הבאת המכרז לידיעתה של אאורה, סיוע בהכנת ההצעה למכרז, וריכוז החתימות. השופטת קיבלה את טענת התובעת כי זו שהביאה לידיעת אאורה את דבר קיומו של המכרז שפרסמה עיריית רמת השרון, אך ציינה כי בכל הנוגע לתרומת התובעת וליווי או סיוע כלשהו בהכנת ההצעה למכרז, תרומה זו לא הייתה משמעותית.

הביקורת העיקרית שמתחה השופטת על התובעת מתייחסת לפעילותה לאחר הזכייה במכרז, ובדגש על ריכוז חתימות הדיירים במתחם. על פי ההסכם מול אאורה, נכתב: "אתם (הכוונה לחברה התובעת) תרכזו את כל נושא החתמת הדיירים המתגוררים במתחם הפרויקט על הסכמי פינוי בינוי איתנו". 

בין הצדדים התגלעה במהלך הדיונים מחלוקת מהי משמעות המילה "לרכז" וכנגזרת, מהן הפעולות עליהן היה על התובעת לנקוט כדי לעמוד בחיוב זה. התובעת, בסיכומיה, הציגה פרשנות פאסיבית לביטוי, לפיה משמעות התפקיד היא בעיקר לקבל מידע מגורמים שונים ולארגן אותו. בחברת אאורה, מנגד, דחו את הפרשנות, וטענו שהפרשנות המסתברת מלשונו ומהותו של ההסכם היא אקטיבית. 

השופטת פלינר קיבלה את עמדתה של אאורה: וכתבה: "נוטה אני לאמץ את עמדת הנתבעים לפיה 'לרכז', בוודאי כאשר אחריו מופיעות המילים 'את כל נושא' ובמיוחד בהקשר של פרויקט מעין זה, מלמדת על יסוד פרואקטיבי המחייב את התובעת לפעול כמעין מפקחת על נושא קידום החתימות ולהוסיף את הדלתא שלה כמרכזת".

השופטת ציינה כי פרשנות זו מתיישבת עם החשיבות האקוטית של החתמת כלל הדיירים במהירות האפשרית למען קידום הפרויקט – והשופטת הבהירה כי שהחתמת הדיירים עומד בלב ליבו של פרויקט פינוי בינוי וללא גיוס של 100 אחוזים מהם כל ההשקעות יורדות לטמיון. עוד ציינה השופטת כי פרשנות זו מתיישבת גם עם מרכיב התמורה הגבוה, העומד על מיליוני שקלים שמובטח לתובעת. "אין היגיון חוזי ועסקי לרתום את התובעת לנושא החתמת הדיירים, מקום בו כבר יש גורמים אחרים שאחראים לבצע את ההחתמות – למעט אם רואים בה כגורם משמעותי נוסף לקידום תחום זה", נקבע.

במהלך עדותו במשפט, נשאל רמי קוך, בעלי החברה התובעת, כיצד ראה את תפקידו במסגרת קידום הפרויקט. כאשר נשאל אם קידם פגישות עם הדיירים או עורכי הדין שלהם, או חברת רימונים, וכן אם קבע פגישות לקידום הפרויקט, או טיפל בהחתמות הדיירים ובבעיות של דיירים בעיתיים, הוא ענה על כל אחד מהשאלות הללו בתשובה זהה: "לא התפקיד שלי". כאשר נשאל אם הוא יכול לנקוב בשם של אחד מהדיירים שבהם טיפל, הוא ענה "לא יכול לתת לך שם אחד".

השופטת ציינה כי מהעדות עולה כי תרומתה של החברה התובעת לפרויקט הייתה שולית: "מעדות זו של רמי עולה כי לכל היותר בשניים-שלושה מקרים הזכורים לו נתן עצות כיצד לנהוג והמליץ לגורמים אחרים בפרויקט כיצד להתקדם", כתבה השופטת, והוסיפה כי מסקנה זו מתיישבת עם האמור בתצהיריהם של עדי ההגנה השונים שלקחו חלק בפרויקט בתקופה האמורה, והעידו שמעולם לא שמעו על החברה התובעת או בעליה. השופטת ציינה באופן נחרץ: "מקבלת אני את גרסת העדים לפיה לא נתקלו מעולם במעורבות כלשהי של רמי או התובעת במהלך הפרויקט, כשמעורבות זו הייתה מצופה מגורם המרכז את חתימות הדיירים ומסייע מול הרשויות".

עוד קבעה השופטת כי התרומה היחידה שניתן ליחס לתובעת בריכוז החתמת הדיירים, הינה לכל יותר בהגעה לשיעור החתמה של כ-80 אחוז מסך הדיירים, ולכך שפעלה לסייע ולייעץ במשך שנה אחת, לכל היותר. "אין מחלוקת שהתובעת לא ריכזה את כל נושא החתמת הדיירים, שכן הפסיקה את פועלה לאחר כשנה", קבעה השופטת.

השופטת קבעה, איפוא, כי מאחר שהתובעת לא עמדה בחיוביה המותנים לסייע, לייעץ ולקדם את הפרויקט, ולרכז את נושא החתמת כל הדיירים, הרי שלא קוים התנאי המחייב את הנתבעים (אאורה ובעליה) בתשלום התמורה המוסכמת.

לצד דחיית התביעה, השופטת הטילה על התובעת הוצאות בסך 200,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן