מי העיר הצומחת ביותר במדינה?

מצבת הדירות בישראל ממשיכה לגדול, ולראשונה חצתה את רף ה-3 מיליון. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו אתמול, נכון ליולי 2025 עמד מספר הדירות למגורים בישראל על כ-3.02 מיליון. מדובר בתוספת של כ-56,100 דירות לעומת שנת 2024, המהווה גידול שנתי של 1.9%.

הנתונים, המבוססים על מרשם הדירות והמבנים וניזונים מקובצי גביית הארנונה ברשויות המקומיות, מצביעים על מגמה מתמשכת של התרחבות: בעשור האחרון (2025-2016) נרשם גידול של כ-19.6% במספר הדירות בעיריות ובמועצות המקומיות – תוספת של כ-452.5 אלף יחידות דיור.

בחלוקה גיאוגרפית, "מדינת תל אביב" והמרכז ממשיכות להחזיק בנתח הארי של שוק הדיור. כ-24.6% מכלל הדירות בישראל נמצאות במחוז המרכז, ו-19.5% במחוז תל אביב. לעומת זאת, יהודה ושומרון מחזיקים באחוז הנמוך ביותר – 3.2% בלבד.

ברמה העירונית, ירושלים שומרת על מעמדה כעיר עם מספר הדירות הגדול ביותר – כ-251,885 דירות (תוספת של 2,578 דירות בשנה החולפת). במקום השני נמצאת תל אביב-יפו עם 222,760 דירות, שרשמה תוספת משמעותית יותר של 3,309 דירות.

עם זאת, את הזינוק המשמעותי ביותר באחוזים רושמים היישובים הקטנים יותר, הנמצאים בתנופת פיתוח מואצת. היישוב באר יעקב מוביל את הטבלה עם גידול דרמטי של 10.9% במספר הדירות לעומת 2024, אחריו גן יבנה (10.5%) ומבשרת ציון (7.5%).

הדוח חושף פערים משמעותיים באופי הבנייה בין הערים השונות. מי שמחפש מגדלי מגורים רבי-קומות ימצא אותם בעיקר בערי החוף. אחוז המבנים הגבוה ביותר המכילים 41 דירות ומעלה נרשם בבת ים (9.1%) ובאשדוד (9.0%). גם נתניה (5.1%) ותל אביב-יפו (4.2%) בולטות בבנייה לגובה,.

מנגד, בירת הנגב שומרת על אופי בינוי נמוך יחסית. בבאר שבע, כ-70.7% מהמבנים הם בני 1-2 דירות בלבד (צמודי קרקע או דו-משפחתיים). נתון דומה נרשם באשקלון, שם 68.5% מהמבנים הם בני 1-2 דירות. בערים כמו בני ברק ובת ים, שיעור המבנים הקטנים הללו הוא מזערי (7.0% ו-4.4% בהתאמה).

אחד הנתונים המעניינים בדוח מתייחס ליחס שבין גודל האוכלוסייה למספר הדירות, המעיד על הצפיפות בתוך הבתים. בערים בעלות אופי חרדי ודתי, המאופיינות במשפחות ברוכות ילדים, הצפיפות גבוהה במיוחד. בערים ביתר עילית ומודיעין עילית, היחס עומד על יותר מ-8 נפשות לדירה בממוצע. גם באלעד (6.8), בית שמש (5.3) ובני ברק (4.6) נרשמה צפיפות גבוהה.

לעומת זאת, בערי גוש דן החילוניות התמונה הפוכה לחלוטין. ברמת גן וחיפה היחס עומד על 2.3 נפשות לדירה בלבד, ובתל אביב-יפו הנתון הוא הנמוך ביותר – 2.1 נפשות לדירה. בלמ"ס מסבירים זאת במבנה גילים מבוגר יותר בערים אלו, ובריבוי של משקי בית של יחידים.

חשוב לציין כי הנתונים הנוכחיים כוללים גם דירות ביישובים שנפגעו במהלך מלחמת "חרבות ברזל". בלמ"ס מבהירים כי המרשם עשוי לכלול דירות שעדיין רשומות בארנונה כפעילות, גם אם הן ניזוקו במלחמה ואינן ראויות למגורים כרגע. כמו כן, הגידול במספר הדירות אינו נובע רק מבנייה חדשה, אלא לעיתים גם מפיצול דירות קיימות או משינוי הגדרות שימוש בנכסים.