החלטה פורצת דרך להקמת מעונות סטודנטים בתמ"א 38 במקום מבנה ציבורי קיים

ועדת הערר במחוז חיפה הגדירה בהחלטה פורצת דרך שניתנה בימים אלה את התנאים להקמת פרויקט תמ"א 38 בייעוד למעונות סטודנטים. ההחלטה ניתנה בערר שהוגש נגד מתן היתר להקמת מעונות סטודנטים בקרית אתא על בסיס הוראות תמ"א 38, שבמסגרתו אמור להיהרס מבנה חד קומתי לטובת הקמת המעונות. הוועדה, בראשותו של עו"ד ברק שוורץ, קבעה כי ניתן להחיל את התכנית את הוראות תמ"א 38, אך ניתן להוסיף קומה אחת נוספת, ולא מעבר לכך. עוד נקבע, כי ניתן להוסיף ממ"ד לכל דירה, ואין להסתפק במרחב מוגן קומתי.

הרקע לערר הוא החלטת הוועדה המקומית קרית-אתא לאשר בתנאים בקשה להיתר בניה שהגישה חברת נכסי א.י.ד.ר.ש, להריסת מבנה קיים חד-קומתי והקמת בניין ובו 48 חדרי מעונות סטודנטים ב-5 קומות, מכח תמ"א 38, על חלקה שייעודה ציבורי. לטענת המתנגדים, השימוש המבוקש למעונות סטודנטים אינו תואם את התוכנית החלה בחלקה. לטענתם, התוכנית החלה על השטח קובעת שימושים מסוימים בלבד של ספריה ובית ספר, ולא שימושים ציבוריים אחרים.

עוד טענו המתנגדים כי התכנון המוצע במסגרת הבקשה להיתר לא נראה כמו תכנון של מבנה מעונות, שיש לו מאפיינים ציבוריים מובהקים של יחידות קטנות לצד שטחים משותפים המיועדים לשימוש סטודנטים. בפועל, נטען, בתכנון המוצע אין שטחים משותפים.

לטענת המתנגדים, מאחר והחלקה עליה אמורים להיבנות המעונות היא מגרש ציבורי שאינו מיועד למגורים, חל עליה סעיף 14 לתמ"א 38 המתיר תוספת בשטח קומה טיפוסית אחת בלבד, בעוד מבוקש תוספת שטח גדול הרבה יותר. בהקשר זה טוענים המתנגדים ששטח קומה טיפוסית קיימת לא עולה על 60 מ"ר בעוד מבוקשת תוספת של 217 מ"ר שטח עיקרי ועוד 613 מ"ר שטחי שרות. לטענתם, "נפח זה חורג בכל קנה מידה מבקשה להיתר מכח סעיף 14 לתמ"א 38 אשר ביקשה לאשר תמריצים מוגבלים לבקשה להיתר למבנים שאינם למגורים".

כמו כן, טוענים המתנגדים כי אין לאפשר ממ"ד נפרד לכל יחידה אלא מרחבים מוגנים משותפים בלבד. לטענת המתנגדים, שטחי הממ"דים המבוקשים מגדילים את השטח העיקרי ביותר מפי 1.5.

מבקשת ההיתר, מצדה, טענה כי יש לדחות את הערר על הסף. עוד טענה מבקשת ההיתר התכנית החלה על השטח מאפשרת הקמת מעונות סטודנטים, וכי אין חריגה בשטחים המותרים עפ"י תמ"א 38.

מבקשת ההיתר אף הגישה ערר מטעמה, כנגד דרישת הוועדה המקומית לתקן חניה של חניה אחת לכל דירה. לטענתה, דרישת הוועדה המקומית מהווה היא שרירותית ובלתי סבירה, וכי יש מגמה לקצץ בתקני החניה.

ועדת הערר קבעה כי מעונות סטודנטים הינם שימוש ציבורי. הוועדה קבעה עוד כי הוראות התוכנית מלמדות בבירור על כוונה לשמור על גמישות מרבית בכל הנוגע לשימושים שיתאפשרו מעת לעת בחלקות שיועדו לצורכי ציבור, זאת מתוך הבנה שצורכי הציבור לא רק מרובים, אלא גם משתנים מעת לעת. לפיכך, קבעה הוועדה, "אין לנו אלא לדחות את טענת המתנגדים לפיה מבנה מעונות הסטודנטים המבוקש אינו אפשרי על פי יעוד הקרקע". עוד קבעה הוועדה כי "אף שמבנה מעונות סטודנטים כוללים עשרות יחידות דיור סטודנטיאליות, איננו סבורים שהשפעתם על סביבתם עולה באופן בלתי סביר".

המתנגדים טענו בערר כי מעונות סטודנטים מהווים שימוש למגורים. הוועדה הסכימה עם טענה זו, אך הוסיפה כי "מדובר בשימוש למגורים שיש אינטרס לאומי ייחודי לקדמו באופן שלדעתנו הופך אותו לשימוש ציבורי. לצד הדאגה לציבור הסטודנטים, הרי שמשיכתם לעיר קרית אתא טומנת בחובה שורה של תועלות לעיר ולתושביה. כל אלו מהווים צורך ברור של העיר ותושביה".

על החלקה שעליה מתוכנן להיבנות מבנה המעונות, יש מבנה ישן של מועדון נוער, שהוקם בשנות החמישים. הוועדה קבעה כי "אין אלא להניח כי במצבה הנוכחי, החלקה והבינוי הדל והמיושן בה, מהווים או עשויים עוד להוות מטרד הפוגע באיכות החיים של תושבי השכונה והעיר. ככל שהבעלים של הקרקע מבקש סוף סוף לממש את הקרקע לשימוש ציבורי מועיל יותר, מתוך שהוא מצא שהדבר כלכלי עבורו, יש לדעתנו לעודד זאת ולסייע בעדו ככל הניתן".

לצד זאת, ועדת הערר קבעה כי יש לקבוע מספר תנאים בהיתר, כדי להבטיח שייעוד המבנה יישאר כמעונות סטודנטים, ובראשם בעלות אחודה על המבנה: "הבעלות האחודה במעונות סטודנטים היא לטעמנו המאפיין הבסיסי והאינהרנטי של מבנה מסוג זה, ההופך אותו לשימוש ציבורי. בהעדר בעלות אחודה במבנה, כשכל יחידה שייכת לבעלים פרטי אחר, מדובר ביחידות דיור רגילות שאף אם השימוש בהן מוגבל לסטודנטים הוא אינו מהווה מעונות סטודנטים ציבוריים בהתאם לחוק". 

עוד קבעה הוועדה כי "היעדר בעלות אחודה משמעותו ריבוי בעלים ומצב כזה אינו מתאים לטעמנו למעונות סטודנטים. יש בו בכדי לפגוע באופי הציבורי של המוצר התכנוני האחד ובתכלית של שיפור רווחת ציבור הסטודנטים, לטובת אינטרסים פרטיים". בנוסף נקבע כי תנאי למתן היתר הבניה להקמת מבנה מעונות הסטודנטים, הוא הצגת הסכם חתום עם מוסד להשכלה גבוהה, המעוניין לשכן סטודנטים הלומדים בין כתליו במבנה המעונות. 

מנגד, הוועדה דחתה את הטענה כי יש הכרח בשטחים משותפים במעונות סטודנטים. הוועדה קבעה כי "השחיקה בחשיבותם ומשקלם של השטחים המשותפים, משקפת מגמות תכנוניות כלליות בציבור, שלא פסחו גם על ציבור הסטודנטים", ואף קבעה כי "שטחים משותפים עשויים לעיתים להוות בעיקר נטל מכביד, נטול תועלות של ממש".

מחלוקת נוספת התעוררה סביב סוגיית תמריצי תמ"א 38 בפרויקט. הפרויקט כולל הריסת מבנה בן קומה אחת, שאינו מיועד למגורים. על פי הוראות סעיף 14 בתמ"א 38, במקרה שבו נהרס מבנה חד קומתי שאינו למגורים, ניתן להוסיף לו במסגרת התמ"א קומה אחת נוספת טיפוסית. בסעיף 14 א', העוסק בהריסת מבנה למגורים, במקרה של מבנה חד קומתי ניתן להוסיף לו קומה וחצי מורחבת.  

הוועדה המקומית סברה שיש להחיל על המבנה את סעיף 14א להוראות התמ"א, המאפשר לטענתה תוספת של קומה וחצי טיפוסית מורחבת. לעומתה, המתנגדים טוענים שיש תחולה רק לסעיף 14 להוראות התמ"א, המאפשר לטענתם תוספת של עד קומה טיפוסית אחת בלבד. ועדת הערר קיבלה את עמדת המתנגדים, וקבעה כי ניתן להחיל רק את תמריצי הבניה הקבועים בסעיף 14 להוראות תמ"א 38 עבור מבנים שאינם מיועדים למגורים. סעיף זה, קבעה הוועדה, מאפשר תוספת שטח בהיקף של עד קומה אחת טיפוסית בלבד ולא יותר. הוועדה כי השטח של הקומה הטיפוסית הקיימת במבנה מועדון הנוער הקיים בחלקה, לצורך חישוב תמריצי סעיף 14 לתמ"א, הוא 89.72 מ"ר. 

ועדת הערר דחתה את דרישת המתנגדים שלא לאפשר הקמת מרחב מוגנים דירתיים (ממ"דים). "מקובלת עלינו גישת מבקשת ההיתר והוועדה המקומית שאין למנוע הקמת מרחבים מוגנים דירתיים עבור כל יחידות הדיור הסטודנטיאליות המבוקשות במבנה המעונות בענייננו, ובלבד שמבקשת ההיתר תוכיח קיומם של שטחים מותרים מספיקים לשם כך בלבד", קבעה הוועדה, שציינה בהחלטתה כי "מבחינה עניינית ומהותית, נראה שאין חולק שיחידות דיור סטודנטיאליות במעונות סטודנטים הן בפועל שימוש למגורים לכל דבר ועניין".

עוד ציינה הוועדה כי "שלילה אפריורית וקטגורית של האפשרות להקים מרחב מוגן דירתי בכל מעונות סטודנטים תמיד, משמעותה אחת: שהסטודנט ככזה, זכאי לרמת רווחה נמוכה יותר, בהשוואה לאלו מהם נהנים מי שאינם נדרשים להתגורר במעונות סטודנטים. לטעמנו, אין להשלים עם גישה זו".

מנגד, ועדת הערר קיבלה את טענת מבקשת ההיתר נגד תקן החניה שקבעה העירייה. הוועדה קבעה כי המאפיינים הקונקרטיים של מעונת הסטודנטים מושכים לכיוון של החלת תקן חניה מופחת. הוועדה קבעה כי יש לקבוע תקני חניה לא רק לכלי רכב, אלא גם לאופניים ואופנועים. הוועדה קבעה תקן של חניה אחת לאופנוע עבור כל 7 יח"ד סטודנטיאלית. כלומר, בהינתן 47 יח"ד מבוקשות יש להציג לפחות שעה מקומות חניה לאופנועים. 

בנוסף, נקבע כי יש להציג בבקשה להיתר מקום חניה אחד לאופניים עבור כל 5 מיטות סטודנטיאלית. בהינתן, 47 יח"ד סטודנטיאליות מבוקשות יש להציג לפחות 19 מקומות חניה לאופניים – זאת בהנחה של 2 מיטות לכל יח"ד. ובכל הנוגע למכוניות, הוועדה קבעה שיש להציג סך הכל 10 חניות עבור 47 יח"ד סטודנטיאליות.  

הוועדה סיכמה את החלטה הארוכה וציינה כי "צודקים המתנגדים בטענתם שמעונות סטודנטים מהווים שימוש למגורים, אך מדובר בשימוש למגורים מיוחד שיש אינטרס לאומי ייחודי לקדמו, באופן שהופך אותו לשימוש ציבורי. בשל כך, אין מניעה בנסיבות שבפנינו להתיר את השימוש המבוקש למעונות סטודנטים".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן