התחדשות מתחמי ההרס - בין מהירות ביצוע לחשש בפגיעה בזכויות הדיירים

תזכיר החוק לשיקום נזקי המלחמה בהליך של התחדשות עירונית אושר השבוע בוועדת השרים לחקיקה של הכנסת, ומציע מסלול מואץ לשיקום שכונות ומתחמים שנפגעו במלחמת "עם כלביא", באמצעות כלים תכנוניים חדשים, הורדת אחוזי הסכמה ויישום מודל Buy-Out לבעלי דירות שנהרסו. 

עם זאת, תזכיר החוק ספג לא מעט ביקורת והתנגדויות, בעיקר מצד גופים וארגונים המבקשים לשמור על זכויות הדיירים. איך החוק עשוי להשפיע על השוק  שאלנו את בכירי הענף – וחזרנו עם התשובות. 

עו"ד גיא פרבמן, מייסד משרד פרבמן רשף ושות׳: "החוק לשיקום נזקי המלחמה נותן לרשויות וליזמים כלים מואצים לקידום פרויקטים במתחמים שנפגעו, אך יש חשיבות רבה לפיקוח ולשמירה על זכויות הדיירים. הורדת אחוז ההסכמה ל-50% והאפשרות ל-Buy-Out יכולים לזרז את השיקום, אך עלולות ליצור לחצים על בעלי דירות. אני סבור שהצלחת החוק תלויה באיזון נכון בין מהירות ביצוע, הגנה על אוכלוסיות פגיעות ושקיפות מלאה לאורך כל התהליך.”

עו"ד עינת שקד, שותפה מנהלת במשרד יהב ושות': “בחינת עקרונות המתווה הממשלתי לשיקום מבנים שניזוקו במהלך המלחמה, שמוצע על ידי משרד המשפטים, משלימה עוד מעגל של מחויבות המדינה כלפי הציבור בהתמודדות עם נזקי מלחמה. המתווה מציע דרך יעילה לשיקום אזורים שלמים – לא רק תיקון מבנה בודד – תוך התחשבות במרקם השכונתי, תחבורה, מבני ציבור והתחדשות עירונית.

“החוק מתמודד עם אתגר קיומי: ריבוי בעלים יוצר קושי בקבלת החלטות, ולכן הפחתת הרוב הנדרש לפרויקט ל-51% היא הכרחית כדי לאפשר מימוש מהיר ויעיל של השיקום. במקביל, נשמרות זכויות הבעלים – לקבל דירה זהה לדירה שנהרסה או למכור את זכויותיהם ליזם במסגרת Buy-Out  

“לצד זאת, יש מודעות לסיכונים: הפקעה על ידי המדינה מהווה צעד דרסטי, אך במקרים בהם אין הסכמה, היא דומה למינוי נאמן על ידי בית המשפט. חשוב כי המדינה תבחר יזמים בעלי ניסיון ומוניטין גבוה, תוך שמירה על איכות הפרויקט והגנה על הבעלים. מניסיוננו ביהב ושות’, ליווי מקצועי של הבעלים לאורך כל התהליך הוא הכרחי.”

עו"ד אור קרן, שותף מייסד משרד עוה"ד כהן-קצב, קרן, דהן ושות | KDC: המייצג בעלי דירות בשני מתחמים שספגו פגיעה ישירה מטיל איראני, אנו חווים את הדילמה הזו מהשטח, ברמה הכואבת והמיידית ביותר.

הלקוחות שלנו, שביתם נהרס או נפגע אנושות, הם בדיוק האנשים שהחוק הזה אמור לשרת. הם זקוקים לוודאות, למהירות ולשיקום יותר מכל אחד אחר. אך דווקא מתוך המקום הזה, בלב הטראומה ואובדן הרכוש, עולה החשש הכבד ביותר: שהמהירות המבורכת תהפוך לדריסה, ושהדיירים ייפגעו פעם שנייה ולא מהטיל, אלא מהמנגנונים המשפטיים והכלכליים שהמדינה מציעה.

האם הכלים החדשים יצירתיים או דורסניים?
כאן טמונה הבעיה. ניקח לדוגמה את מנגנון ה-'Buy-Out' (רכישה כפויה) לדירות שנהרסו. זהו המוקש הגדול ביותר. איך מתמחרים דירה שנהרסה כליל? האם לפי ערך הדירה הישנה שנהרסה? לפי שווי הקרקע? לפי שווי דירה חדשה כולל התמורות שעתידות להתקבל מהיזם המקדם את הפרויקט?

אם המדינה או היזם יקבלו אור ירוק לרכוש את הזכויות מהדיירים האלו במחיר נמוך, תוך ניצול ציני של מצוקתם ולחצם הנפשי והכלכלי, זו לא תהיה "התחדשות", זו תהיה הפקעה בחסות החוק. זו תהיה גזילת הזכות הבסיסית שלהם ליהנות מפירות הפרויקט העתידי, פרויקט שקם על הריסות ביתם. השווי ההוגן חייב לשקף את הפוטנציאל העתידי, ולא את האסון הנוכחי וכי החוק צריך להטיל על היזם חובה לרכוש את הדירה בשווי שלה כחדשה במידה שבעל הדירה מעוניים במכירה.

לגבי הורדת אחוז ההסכמה. כשאנשים נמצאים במצב הישרדותי, ללא קורת גג, הלחץ עליהם "לחתום מהר" על כל הצעה הוא אדיר. זהו פתח לניצול וערעור מוחלט של מאזן הכוחות, שגם כך מוטה לטובת היזמים ולכן חשוב לא לחתום לאף יזם לפני שבוחרים משרד עורכי דין בעל ניסיון שיגן על בעלי הדירות.

עו״ד דן הלפרט, שותף מייסד בפירמת הלפרט ושות׳ עורכי דין ונוטריון:
״אני מברך על כל מהלך שיאפשר לאזרחים האומללים שאיבדו את ביתם במלחמת ״עם כלביא״ לזכות בקורת גג. פנו אלינו לאחרונה בעלי דירות בבניין בבת ים שנפגע באופן ישיר מטיל איראני ובהמשך נהרס כליל, כדי לבחון מה האפשרויות העומדות בפניהם. מבדיקה שביצענו עבורם עלה, שלא ניתן לסייע בידם בשלב זה ואף לא ניתן לצרף אותם
לפרויקט פינוי בינוי סמוך (״המבואה הצפונית") שהעירייה מקדמת יחד עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, זאת
מאחר והמבנה שנפגע היה מבנה גבוה ומרובה יח"ד. מנגד, הבניין
הוכר ע"י מס רכוש כמבנה הזכאי לפיצוי מלא שיאפשר את הקמתו מחדש. בעלי הדירות האומללים נקלעו למעשה למצב ביש, למבוי סתום של ממש. אני סבור שכל הגורמים הרלוונטיים (מדינה, עיריה, גורמי תכנון ואחרים) חייבים לעשות הכל כדי לסייע להם. יש לצרף את הבניין שנפגע לפרויקט הפינוי בינוי המקודם בסמוך, לקצר את משך הליכי התכנון, להעמיד לבעלי הדירות הללו בזמן קצר את הפיצוי לו הם זכאים ממס רכוש כדי שיעשו בו שימוש ואף להקצות לטובתם תקציב נוסף שיסייע להם לקדם פרויקט התחדשות עירונית ולהקים את ביתם מחדש״.

עו"ד ירון שלומוביץ, משרד שלומוביץ, סורקין ושות':
“זמנים חריגים מייצרים פתרונות חריגים. אי אפשר להתעלם מהעובדה שהחוק פוגע בזכויות קניין של חלק מהדיירים, אך מאידך מבטיח קיצור משמעותי של לוחות הזמנים וסעד לאנשים שנפגעו קשות. ללא החוק, בעלי הדירות היו עומדים בפני שוקת שבורה.

“לדעתי, האיזון שהחוק מציע בהתחשב במצב החריג אליו נקלעו בעלי הדירות הוא נכון. עם זאת, הסוד אינו במה שיחוקק אלא באופן יישום החוק והנכונות האמיתית של הרשויות לייצר תכנון איכותי ותמורות ראויות, כך שהדיירים יוכלו לצאת מחוזקים מהאירוע הקשה שפקד אותם.”

עו"ד אמיר שטיינהרץ, מייסד ובעלים משרד אמיר שטיינהרץ ושות':
"ככלל, כל יוזמה שמטרתה לקדם שיקום מהיר של שכונות שנפגעו היא מבורכת, אך חשוב להבין שהאצת תהליכים לא יכולה לבוא על חשבון זכויות הדיירים. החוק החדש מציג כלים משמעותיים כמו הורדת אחוזי ההסכמה ומנגנון Buy-Out לבעלי דירות שנהרסו, אך לצד הפוטנציאל לזרז תהליכים קיימים גם סיכונים ברורים שיש לתת עליהם את הדעת.

"ראשית, הורדת רף ההסכמה עשויה לייעל פרויקטים, אך היא גם עלולה לפגוע בכוחו של הדייר הבודד, במיוחד באזורים מוחלשים שבהם המידע המשפטי והכלכלי אינו נגיש. חייבים לדאוג שמנגנונים אלו לא ישמשו דרך עוקפת לכפיית פרויקטים על בעלי זכויות שלא קיבלו באמת הזדמנות להבין ולהתייעץ.

"באשר למנגנון ה־Buy-Out, אין ספק שהוא יכול לסייע במצבים שבהם דירה נהרסה ואין היתכנות מלאה לשחזור מדויק. יחד עם זאת, חשוב לוודא שהערכים המשולמים משקפים את מלוא הנזק, שווי הקרקע הפוטנציאלית והאפשרויות העתידיות, ולא ייצרו מצב של פיצוי חסר שמותיר משפחות מאחור.

"החוק מנסה להציע פתרונות יצירתיים למציאות מורכבת, אך הוא עדיין מצריך איזונים ובלמים. יש לו פוטנציאל אמיתי לקדם שיקום, אך רק אם ייושם בזהירות, תוך שמירה על שקיפות, ליווי מקצועי לדיירים, והבטחת יחס הוגן בין מהירות הביצוע לבין ההגנה על זכויות הפרט.

בפועל, המבחן האמיתי יהיה ביישום בשטח: האם הרשויות ידעו להפעיל את הכללים באופן שמקדם שיקום מהיר, בלי לפגוע בבעלי הדירות, או שמדובר במהלך שעלול להטות את מאזן הכוחות יותר מדי לטובת הגופים הממסדיים".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן