הליווי הבנקאי בפינוי בינוי: כשהמערכת תקועה - כל הפרויקט מדמם

המערכת המשפטית והרגולטורית בישראל עדיין מתקשה להתאים את עצמה למציאות היומיומית של פרויקטים בהתחדשות עירונית. בפרויקטים של פינוי בינוי, שבהם מאות בעלי דירות נדרשים לרישום משכנתאות לצורך פתיחת הליווי הבנקאי, כל עיכוב קטן עלול להקפיא את קידום הפרויקט ולגרום לדימום כספי כבד – כזה שמורגש בכל חוליה בשרשרת.

לא מדובר במאבק בין דיירים ליזמים, אלא במאבק למען הפרויקט עצמו. כל יום של עיכוב משמעותו עוד הוצאה מיותרת, והכסף הזה בסופו של דבר מתגלגל למחיר הדירה ולכיסו של הציבור. האחריות הציבורית מחייבת אותנו – מחוקקים, רגולטורים, עורכי דין ויזמים – למצוא פתרון פשוט, צודק ויעיל.

לאחרונה ליוויתי פרויקט גדול בתל אביב שבו כמעט כל בעלי הדירות כבר חתמו על המסמכים הנדרשים לפתיחת הליווי, אך המערכת כולה נתקעה. הסיבות? מקרים אנושיים לחלוטין: בעל זכויות שנפטר ימים ספורים קודם לכן, דיירת שמונתה לה אפוטרופסות זמנית, ובן זוג של יורשת שחי בכלל בדובאי וסירב לשתף פעולה.

מחלקת ההתחדשות העירונית שלנו במשרד היא שירותית מאוד, ואם צריך, ניסע גם לדובאי כי כל יום של עיכוב הוא עוד הוצאה מיותרת, והכסף הזה מתגלגל בסוף למחיר הדירה. האחריות הציבורית מחייבת למצוא פתרון פשוט והוגן. 

אלא שהמערכת הבנקאית מתקשה להתמודד עם סיטואציות כאלה. לא ייתכן שפרויקט של מאות משפחות ייעצר בגלל אדם אחד. זו אינה רק בעיה של פרוצדורה – זו בעיה של תפיסה: המערכת מתייחסת לכל מקרה חריג כאילו מדובר בסיכון מערכת שלם, במקום לנהל את החריגים בגמישות מבוקרת.

התוצאה היא לחץ אדיר על בעלי זכויות המצויים בתהליכי ירושה או בהסדרת מסמכים – עיכובים שנובעים לא אחת מסיבות אובייקטיביות לחלוטין: צו ירושה שמתעכב, שיקולי מס מורכבים בין יורשים או צורך באישור אפוטרופוס זמני.
הפתרון, לדעתי, מצוי בידיים של המחוקק ושל הרגולטורים. נדרשת התאמה אמיתית בין המסגרת המשפטית למציאות הכלכלית והאנושית של ההתחדשות העירונית. אני מציע שני כיווני פעולה פשוטים וברורים:
לאפשר לבנקים לאשר פתיחת ליווי גם אם עד 10% מהמשכנתאות טרם נרשמו, כאשר מדובר במקרים מוצדקים ואובייקטיביים, ובכפוף לחוות דעת עורך הדין המלווה.
להרחיב את שיקול הדעת של עורכי הדין המלווים מטעם בעלי הזכויות, כך שיוכלו, מכוח ייפוי הכוח הראשוני, לחתום בשם בעלי הזכויות גם על מסמכי הליווי – ובכך למנוע עיכובים בירוקרטיים מיותרים.
כל חיסכון בזמן הוא חיסכון בכסף. כל הקלה תפעולית משמעה פחות סיכון לפרויקט ויותר ביטחון לבעלי הדירות. כאשר המדינה מחוקקת ומסדירה ביעילות – גם הדיירים, גם היזמים וגם השוק כולו מרוויחים.

*הכותב, עו"ד נריה כהן, הינו שותף וראש מחלקת ההתחדשות העירונית במשרד פלס, מוזר, כהן ושות׳, ממובילי תחום ההתחדשות העירונית בישראל ומי שמלווה מאות פרויקטים ברחבי הארץ

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן