התחדשות עירונית על כרעי תרנגולת

אין זה סוד שהתחדשות עירונית לא הצליחה כלל בפריפריה, בעיקר בגלל העדר תמורות מספיקות לקבלנים וגם בשל העדר ביקושים מספיקים.
אולם, וזה אולם גדול, אף אחד לא נתן עדיין את דעתו על כך שגם באזור הביקוש במרכז הארץ, כולל מה שמכונה "מדינת תל אביב", קיימת סכנה אמיתית לכך שאחוז ההתחדשות העירונית מכלל הפרויקטים לא רק שלא יעלה, אלא אף ירד, ואולי אף באופן משמעותי.

יחס התמורות של 2.5 דירות חדשות בתמורה לדירה אחת שנהרסה, היה אולי טוב איכשהו לחלק מהיזמים במהלך השנים הקודמות ורק בתל אביב, אולם כיום קיים תרחיש ריאלי בו יותר ויותר קבלנים ויזמים, יראו בו יחס בעייתי שיותיר אותם במקרים רבים ללא רווח ובטח בכול עיר ומקום מחוץ לתל – אביב, זאת בשל מספר סיבות.

במהלך השנים האחרונות נוצר מצרף מאוד בעייתי של גם ריבית מימון גבוהה ביותר עבור היזמים, גם לעלייה תלולה בתקורות חומרי הבנייה ובד בבד גם היעדרות של 80 אלף עובדים פלסטינים מהענף והתייקרות עלות הבנייה בגובה 30 אחוזים בשנתיים האחרונות.

ואם נוסיף לכך את העובדה שההליכים הביורוקרטיים בהתחדשות עירונית הינם ארוכים ביותר ונמשכים במקרים רבים מעל עשור ולמעלה מזה, כולל התעסקות סיזיפית ובירוקרטית רבה  הדיירים הוותיקים מחד גיסא ופקידי הרשויות המקומיות והעיריות מאידך גיסא, ודרישות גבוהות מצד הבנקים למכירה מוקדמת טרם הליווי נבין מדוע עד כה רק 30 אחוזים לערך מאותם פרויקטים במרכז הארץ שכבר קיבלו היתרים, אכן יצאו לדרך.

בנוסף, בפועל הדיירים עצמם גם פרויקטים מסוג פינוי בינוי או תמ"א 38/2, נושאים בעלויות שיכולות להגיע בנקל לכחצי מיליון שקלים בגין דמי שכירות ועלות ערבות, שכן בסופו של יום לוקח 4-5 שנים עד שיגשימו את החלום לדירה, כך שבפועל הסכום מתקזז וגבוה בכל מקרה ולא נותן פתרון ובייחוד לזוגות הצעירים.

לטעמי מדובר במחדל כפול ומכפול, החורג מעבר לתחום ההתחדשות העירונית גרידא:
ראשית, ההתחדשות העירונית חיונית ביותר לשדרוג ערים, קל וחומר בשכונות ותיקות ומתפוררות.
שנית, יש לה גם ערך כלכלי בלתי נדלה של ניצול קרקע, קל וחומר במדינה צפופה ללא עתודות קרקע דוגמת ישראל.|
שלישית, יש לה ערך בלתי נדלה בכל מה שקשור להגדלת היצע הדיור, קל  וחומר במדינה המתאפיינת בגידול אוכלוסייה הגבוה ביותר בעולם המערבי ועתידה להגיע לכ-18 מיליון תושבים תוך 30 שנה בלבד. על ההתחדשות העירונית להיות לפחות 35 אחוזים מכלל ההיצע בשוק הדיור, אולם לצערי כבר היום היא מהווה הרבה פחות מכך ותמשיך לרדת בתנאים הנוכחים.
רביעית, יתרה מכך: נכון להיום רק לכ-30 אחוזים מהדירות בישראל יש ממ"ד, כ-900 אלף מתוך כ-2.9 מיליון דירות. ברור כי להתחדשות עירונית חלק נכבד ביותר בתוספת ממ"דים, ובמיוחד בעת הזאת כהגנה לעם ישראל.
חמישית, ובל נשכח גם את הנושא של רעידת אדמה גדולה המתרחשת אצלנו בדיוק של שעון שוויצרי מידי 100 שנה. האחרונה שבהן הייתה בשמת 1927, והמבין יבין.
שישית, וברור כי להתחדשות העירונית יהיה מרכיב חשוב ביותר בהתאוששות ענף הבנייה בכלל, ובמיוחד בהתחשב בכך שבמהלך השנתיים האחרונות של מלחמה קבלנים רבים נקלעו לקשיים ואף חלקם פשט רגל.

ההערכה שלי כי אם, חלילה, מקבלי ההחלטות לא יפעלו לשינוי מיידי של המצב, זאת כולל הגדלה משמעותית של התמורות לקבלנים ובד בבד קיצור הליכי קבלת היתרים וכן תקציבים לרשויות המקומיות הן להגדלת מספר הפקידים המטפלים בנושא והן לתשתיות משלימות, היה עדים כבר במהלך השנה-שנתיים הקרובות לירידה הולכת ונמשכת בפרויקטים של התחדשות עירונית גם באזור הביקוש.

על כן מוטב כבר היום לטפל בבעיה, זאת בטרם יהיה מאוחר מידי! ולא שנשאל אחר כך למה מחירי הדירות עולים?!

*כותב המאמר רוני מזרחי הוא יו"ר ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו"

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן