מיקי זיסמן: "המשבר האמיתי הוא לא של השנתיים האחרונות – אלא של עשרות שנים"

לקראת ראש השנה תשפ"ו מתבונן מיקי זיסמן, מבעלי חברת בולווארד ג'נסיס, על שוק הנדל"ן הישראלי ומסרב להגדיר את השנתיים האחרונות כ"משבר". לדבריו, מדובר בהאטה שנובעת מאירועים זמניים, בעוד הבעיה האמיתית היא בעיה מבנית ארוכת שנים.

"שוק הנדל"ן למגורים בישראל שונה מהותית ממדינות אחרות. הדמוגרפיה שלנו ייחודית בקנה מידה עולמי עם שיעור גידול טבעי מהגבוהים ב־OECD ולכן הביקוש ליחידות דיור כאן הוא קבוע ומתמשך. השנתיים האחרונות אכן היו מאתגרות ממגוון סיבות, אך הן אינן 'משבר' כשלעצמן – המשבר האמיתי הוא משבר הדיור המתמשך שמלווה את ישראל כבר שנים רבות," הוא אומר. "המשבר הזה נובע מבעיות מבניות ארוכות טווח כמו לוחות זמנים ממושכים להוצאת היתרי בנייה, חסמים רגולטוריים ותהליכים מורכבים שמביאים לכך שההיצע לא מדביק את קצב הביקוש. לכן, אי אפשר לתלות את המצב כולו בשנתיים האחרונות. אני סבור שכאשר הלחימה תסתיים והחטופים יחזרו, הביקוש הכבוש שנצבר יתפרץ אך מאחר שצד ההיצע לא מטופל כראוי, התוצאה הבלתי נמנעת תהיה עליית מחירים."

כשזה נוגע להתחדשות עירונית, זיסמן מציג גישה מפוכחת: "בטווח הקצר נראה לא מעט פרויקטים שלא ייצאו לדרך או יתעכבו, והתוצאה תהיה היצע קטן יותר של יחידות דיור חדשות שיגיעו לשוק. עם זאת, אני מקווה שהמלחמה עם איראן והמציאות הביטחונית בכלל יובילו לשינוי בגישה – רגולציה מקלה יותר, תהליכים מהירים יותר, והיכולת להוציא לפועל פרויקטים בקצב גבוה יותר בטווח הבינוני והארוך. בסופו של דבר, החוסן הלאומי שלנו מתחיל בביטחון של העורף. היום אחוז גבוה מהאוכלוסייה חי ללא ממ"ד, ומפת האיומים לא צפויה להשתנות גם בעתיד. הדרך היחידה להבטיח מיגון ראוי לאזרחים היא באמצעות התחדשות עירונית רחבת היקף."

בנוגע למחירים ולמשקיעים, הוא מזכיר את אופיו המחזורי של השוק: "נדל"ן למגורים הוא שוק מחזורי, ובמשך השנים ראינו שוב ושוב תנועה מחזורית – תקופות שבהן המשקיעים פונים לפריפריה, ואחרות שבהן הם חוזרים למרכז. עדיין מוקדם לדעת מה יהיה הכיוון הפעם, אך ברור שכיום עיקר המלאי נמצא בפריפריה, והספיגה שלו עשויה ליצור ירידת מחירים שתמשוך את המשקיעים. ברגע שהמלאי ייספג, נראה את המשקיעים פורסים את הפעילות גם במרכז וגם בפריפריה. בטווח הקצר, במקומות שבהם יש עודף יחידות דיור, המחירים נמוכים יותר – וזהו פער שמייצר אטרקטיביות גבוהה למשקיעים."

ובמבט קדימה לשנה הקרובה, הוא מבקש קודם כול שקט: "התקווה הגדולה ביותר היא שהמלחמה תסתיים ושכל החטופים יחזרו במהרה. מעבר לכך, אני מקווה ששנת תשפ"ו תהיה שנה של יציבות גם ברמה הלאומית וגם ברמה הכלכלית. בסופו של דבר, מה שאנחנו כיזמים ואנשי עסקים הכי זקוקים לו הוא יציבות וודאות. אני מאחל לכולנו שזו תהיה שנה שבה נראה יותר בהירות, יותר ביטחון ויותר שקט, מה שיאפשר לשוק הדיור ולמשק כולו להתפתח באופן בריא."

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן