"עורכי הדין שמעצבים את עתיד הנדל"ן" עם אלי אשל

אלי אשל, עו"ד, ראש תחום התחדשות עירונית ושותף במשרד AYR – עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ' ושות, מספר כמי שעוסק בתחום הנדל"ן והמשפט זה כמעט שלושה עשורים, שהוא חווה את כל גווני המחזוריות הכלכלית והחברתית, "תקופות של גאות ושגשוג לצד שגרה ושפל, מלחמות, אינתיפאדות ומבצעי לוחמה, משבר הקורונה, משבר הסאב-פריים, תנודות חדות בשווקי הריבית, מכירות שיא שנדמו כבלתי ניתנות לשחזור – עד שהגיעו תקופות אחרות והוכיחו אחרת". לדבריו, קשה להצביע על נקודת מפנה אחת שהגדירה את תחום התמחותי; דווקא המכלול, צבר החוויות וההתנסויות המצטבר לאורך השנים, הוא זה שעיצב את תפיסתי המקצועית והעניק לי את היכולת להסתכל על הענף בפרספקטיבה רחבה, להבין את המחזוריות שבו, וללוות את לקוחותיי בביטחון ובמקצועיות בכל מצב שוק."

מגמות עכשוויות בשוק הנדל"ן
לדבריו של אשל, המציאות הנוכחית יוצרת מפת הזדמנויות לצד סיכונים: "בשוק הנדל"ן הנוכחי – המאופיין במכירות מאתגרות, ריבית גבוהה, עלויות ביצוע כבדות וסיכון פוליטי המשליך על הכלכלה כולה – אני סבור שאנו מצויים בפני תהליך של סינון טבעי, בדומה לזה שחווינו בראשית שנות ה-2000. במציאות זו, היזמים האיכותיים, המקצועיים והיצירתיים יידעו לנצל את המצב לצמיחה, בעוד שאחרים יתקשו להמשיך לפעול בהיקפים דומים ויפחתו במספרם באופן משמעותי. התקופה שבה השוק ידע 'לתקן את עצמו' חלפה, והיום נדרשת שוב יזמות מקצועית במובנה המלא – תכנון מוצר נכון, ניהול ביצוע מוקפד ויכולת שיווק ומכירה גבוהה."

האתגרים המשפטיים בפרויקטי פינוי־בינוי ותמ"א
אשל מצביע על שילוב של שיפור רגולטורי לצד קשיים מהותיים: "יש להודות כי הרגולציה בתחום הולכת ומשתפרת, ותוכניות מתאר עירוניות ומדיניות ברורה תורמת ליצירת ודאות ומקדמת את תחום הפינוי-בינוי ותמ"א באופן משמעותי. יחד עם זאת, אחד האתגרים המהותיים כיום טמון דווקא בניהול בעלי הדירות – יצירת האיזון הפנימי בינם לבין עצמם ובינם לבין צרכי העסקה הפכה לאחד החסמים הגדולים ביותר. אתגר נוסף הוא העלייה המתמשכת בעלויות הביצוע, שבשילוב עם מצוקת תזרים הנובעת מקיפאון יחסי במכירות ועלויות מימון גבוהות (הריבית), מביאה לעיכובים ואף לביטולים של פרויקטים. בעיניי, כל אלו הם חלק מתהליכים טבעיים בשוק, ודווקא במצבים כאלו ניכרת חשיבותם של יזמים מקצועיים ומנוסים, היודעים להתאים בין בעלי הדירות לבין צורכי העסקה ולצלוח בהצלחה גם אתגרים מורכבים אלו."

סכסוכים שכיחים ודרכי פתרונם
הנושא של "סרבנים" עדיין בולט, אך לא רק. לדבריו, "אין ספק כי אחד מסוגי הסכסוכים השכיחים ביותר נותרו סכסוכי 'סרבנים' – בעלי דירות יחידים המבקשים לשפר את עמדותיהם על חשבון יתר הדיירים, ובכך גורמים לעיכובים בפרויקטים. לרוב, סכסוכים אלו נפתרים יחסית במהירות כאשר מגיעים לערכאות המשפטיות. עם זאת, בעיניי האיום המורכב יותר כיום נובע מן המצב הכלכלי: הקשיים בשוק מביאים לריבוי סכסוכי בעלי מניות בחברות היזמיות, אשר מתנהלים לעיתים בשקט ומחוץ לאור הזרקורים, אך בפועל יוצרים סיכון ממשי לעסקאות וליציבות הפרויקטים."

חקיקה ופסיקה שמשפיעות על השוק
לדבריו, יש תחום בעייתי במיוחד שדורש טיפול מערכתי: "אחד הנושאים המדאיגים בעיניי הוא תחום ייצוג בעלי דירות. כיום, ההסדרה בתחום אינה מספקת, והניסיונות שנעשו – למשל, הגבלת שכר הטרחה של עורכי הדין המייצגים – אינם נותנים מענה ראוי. הפתרון, כפי שאני רואה אותו, טמון דווקא ביצירת מסגרת הסמכה מוסדרת, פיקוח אפקטיבי ושמירה קפדנית על טוהר המקצוע. צעדים אלו יבטיחו ייצוג מקצועי והוגן לדיירים, לצד יציבות וביטחון ליזמים, ובכך יתרמו לקידום מוצלח של פרויקטים."

הטעות הנפוצה בתהליכי התחדשות עירונית
אשל מזהיר מפני פער ציפיות בעייתי. לדבריו, "טעות נפוצה שאני נתקל בה שוב ושוב היא חוסר התאמה בין ציפיות בעלי הדירות לבין היתכנות העסקה. דיירים רבים מבקשים למקסם את התמורות, ולעיתים מעדיפים יזם שמציע הבטחות מופרזות – למשל, תוספת של 25 מ"ר – מבלי להבין שבפועל ניתן לספק לכל היותר כ-12 מ"ר (או מספר דומה, בהתאם לנסיבות). התוצאה היא בחירה ביזם ובמתווה שאין לו סיכוי ממשי לצאת אל הפועל, דבר שמעכב את ההליך ולעיתים אף מונע את הצלחתו לחלוטין. זוהי אחת הסיבות המרכזיות לכך ששיעור ההצלחה של פרויקטי פינוי־בינוי נותר נמוך יחסית.

המלצתי היא לפעול בשקיפות, להיעזר בייעוץ מקצועי אמין ולבחון את ההצעות לא רק לפי גודל ההבטחה אלא גם לפי היתכנותה המעשית והיכולת של היזם לממש אותה."

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן