כך רמת גן עלולה לקבור את ההתחדשות העירונית סביב המטרו

מועצת עיריית רמת גן קבעה בשבוע שעבר את אחד משיעורי היטל ההשבחה הגבוהים בישראל, עבור אזורי המטרו: 72% – באזור הטבעת הראשונה סביב תחנת המטרו המתוכננת ברחוב הרא"ה. ההחלטה אמנם עומדת במסגרת המותרת בחוק, אך כבר כעת מעוררת ויכוח חריף בשוק הנדל"ן, בשל החשש שתפגע אנושות בכדאיות הכלכלית של פרויקטי התחדשות עירונית במוקד עירוני צפוף.

עלויות הבנייה זינקו, והכדאיות הכלכלית בסימן שאלה
בפרויקטים של התחדשות עירונית במרכזי ערים, ובמיוחד בסביבה צפופה כמו רחוב הרא"ה, עלויות הביצוע גבוהות: פינוי עשרות משפחות, מימון דיור חלופי, בנייה מורכבת, והשקעה בתשתיות חדשות. כל שקל נוסף שיוצא מקופת הפרויקט, בין אם במיסים, היטלים או מטלות ציבוריות, מצמצם את מרווח הכדאיות ועלול לגרום ליזמים לוותר על המיזם מראש.

על מנת לאשר מימון לפרויקט, הבנק המלווה מבצע בחינה של כדאיות כלכלית, תוך שהוא מסתמך על "דוח אפס". אחד הפרמטרים המרכזיים בו הוא שיעור הרווחיות הצפוי, שלרוב נדרש לעמוד על כ־16% לפחות. כאשר היטל ההשבחה באזור המטרו עומד על 72%, נגרע מהפרויקט נתח כה משמעותי מההשבחה הצפויה עד ששיעור הרווחיות עלול לרדת מתחת לרף הזה. במצב כזה, הבנק פשוט לא יאשר את המימון, והפרויקט ייתקע עוד לפני שהגיע לשולחן הוועדה המקומית.

עיריית רעננה, למשל, קבעה שיעור של 50% בלבד באזורי המטרו, במטרה לאפשר המשך קידום פרויקטים ולשמור על הכנסות נאות לעירייה. גישה זו משדרת יציבות והבנה כלכלית, מפתח למשיכת הון לפרויקטים עתירי סיכון.

קבעה תקדים?
החשש הוא שהחלטת רמת גן תהפוך לתקדים. ערים נוספות לאורך תוואי המטרו: תל אביב, בני ברק, רמת השרון, חולון ובת ים, צפויות לקבוע בקרוב את שיעורי ההיטל שלהן. אם יאמצו את המקסימום, עלול להיווצר קיפאון רחב בגל ההתחדשות העירונית סביב המטרו. במקום לראות מתחמים מתחדשים ותשתיות משודרגות סביב התחנות, תישאר סביבה עם מבנים ותיקים ותשתיות ישנות ונחמיץ את ההזדמנות החשובה הזו לפתח את הערים.

במקביל, ברמת גן, הבעיה אינה רק שיעור ההיטל הגבוה, אלא גם פרקי הזמן החריגים בהוצאת היתרי בנייה, שעומד על כ־5 שנים ו־8 חודשים,  כמעט פי שניים מהממוצע הארצי. עיכובים כאלה גורמים לכך שגם פרויקטים כלכליים וכדאיים נתקעים שנים ארוכות בשלב התכנון.

יותר מנדל"ן
היטלים גבוהים אינם רק גורם לעיכוב פרויקטים, הם משפיעים באופן ישיר על איכות ותנאי המגורים של אלפי משפחות. בפרויקטים שבהם הכדאיות נשחקת, היזמים נאלצים לצמצם בהוצאות: דירות קטנות יותר, מפרט טכני דל, ביטול מרפסות, הקטנת שטחים משותפים ועוד.

עבור הדיירים, זו דילמה קשה: לקבל פרויקט שמעלה את ערך הנכס אך אינו משפר מהותית את איכות החיים, או לוותר עליו ולהישאר בבניין ישן עם בעיות תחזוקה, נגישות ובטיחות, לעיתים בלי ממ"ד או עם תשתיות מיושנות. אחרי הלחימה האחרונה מול איראן, הדילמה הזאת הופכת לקשה ומוחשית יותר, ומשאירה את הדיירים בין הפטיש לסדן.

במקביל, נוצר פער בין אזורים מבוססים בעיר, שנהנים מהתחדשות ותוספת שירותים, לבין אזורים ותיקים עם רמת שירותים ותשתיות נמוכה, פער שמעמיק את אי־השוויון החברתי בעיר.

להפעיל שיקול דעת
החוק אמנם מאפשר לרשות המקומית לבחור את שיעור ההשבחה המקסימלי, אך האחריות היא על הרשויות להפעיל שיקול דעת ולבחון את התמונה הכוללת, שנוגעת גם להיבטים כלכליים וגם להיבטים חברתיים. במציאות של ריביות גבוהות, מחירי קרקע ותשומות בנייה מזנקות ושחיקה ביכולת המימון, כל החלטה שמכבידה על הכדאיות עלולה להוציא את האוויר מהמפרשים של ההתחדשות העירונית, שכל כך קריטית במציאות ביטחונית מורכבת כל כך.

*הכותב, עו"ד אלנתן חיו, הינו בעלים שותף במשרד עורכי הדין, המייצג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן