היזם ניצח ולא ישלם פיצוי על איחור במסירה דירה בשל המלחמה

בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בבאר שבע (רת"ק 74469-01-25), נדונה סוגיה רגישה ועדכנית במיוחד: האם אירועי מלחמה ובפרט מלחמת חרבות ברזל – יכולים לשמש כנסיבה פוטרת ממסירת דירה במועד, בהתאם להסכמים עם רוכשים?

מדובר בבקשת רשות ערעור על פסק דין של בית המשפט לתביעות קטנות, שבו נפסק פיצוי לרוכש דירה בגין איחור במסירה. לטענת הרוכש, האיחור לא היה מוצדק, שכן כבר באוקטובר 2023 ניתן "אישור עקרוני" להמשך עבודות בניה באזור אשקלון, כך שלא הייתה סיבה להפסיק את העבודות, אולם הדירה נמסרה בפועל רק ביוני 2024, דהיינו באיחור של כחצי שנה.

הקבלן, מצידו, טען כי חרף האישור העקרוני, עיריית אשקלון לא אפשרה בפועל חידוש עבודות הבניה בשל היעדר מרחבים מוגנים, בהתאם להנחיות פיקוד העורף. עוד טען כי הפרויקט נפגע מירי טילים, חלק מקבלני המשנה הפסיקו את פעילותם, ומנהל העבודה גויס לשירות מילואים.

הקבלן הסתמך גם על חוק דחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל), אשר נחקק על רקע המלחמה ומאפשר דחיית מועדים שנקבעו בחוזים, בפסקי דין ובתשלומים לרשויות. בית המשפט המחוזי קיבל את טענות הקבלן, ודחה את בקשת רשות הערעור. 

בהחלטתו הבהיר כי:

• מלחמה אינה נסיבה פוטרת אוטומטית, ויש להוכיח קשר ישיר בין המלחמה לבין העיכוב בקיום החוזה.
• במקרה הנדון, הוכח כי הקבלן לא יכול היה להמשיך בבניה בשל הנחיות פיקוד העורף, מחסור בקבלני משנה, ושיקולי בטיחות מוצדקים.
• החוק לדחיית מועדים – אף שאינו חל באופן אוטומטי – מהווה ביטוי ברור לעמדת המחוקק, שיש להתחשב בקשיים אובייקטיביים לקיום חוזים בעת לחימה.

מסקנות והשלכות ליזמים ולרוכשים

• פסק הדין מדגיש את חשיבות התיעוד וההוכחה של נסיבות מעכבות, גם כשמדובר במצבים חריגים כמו מלחמה. אין די בהצהרה כללית על מצב ביטחוני – יש להראות כיצד כל גורם עיכוב השפיע בפועל על הפרויקט הספציפי.
• ליזמים ולחברות קבלניות מדובר בתזכורת חשובה: יש לשמור תיעוד מפורט של עיכובים, לשקף שקיפות מול הרוכשים, ולהסתמך על ייעוץ משפטי מדויק בכל שלב.
• עבור רוכשי דירות, פסק הדין מחדד את הצורך בבחינת הוראות החוזה לגבי נסיבות פוטרות, כמו גם החשיבות של פניה בזמן לבית המשפט במקרה של איחור במסירה – אך תוך הבנה שישנם מצבים שבהם האיחור מוצדק.

ואיך כל זה קשור להתחדשות עירונית? 

בעלי דירות רבים אינם מודעים לכך כי על אף שהם מקבלים ערבויות בתנאי חוק המכר והם מלווים ע"י בנק מלווה במסגרת הפרויקט והעסקה, חוק המכר וההוראות החשובות המגינות על רוכשי דירות אינו חל במצבם! כלומר ייתכן מאוד שיזם המאחר במועד סיום העבודות ומסירת הדירות יוכל להעלות טענות מן היקב ומן הגורן, מיני אמתלות ותירוצים בגינם הוא מאחר, ולבעלי הדירות, בניגוד לרוכשי הדירות, לא תהיינה הגנות למול טענות אלה.  על כן, חשוב מאוד כי במסגרת ההתקשרות עם יזם בפרויקט התחדשות עירונית יחולו הוראות קוגנטיות החלות על רוכשי דירות, גם על בעלי דירות כאילו היו רוכשי דירות מהיזם.

חשוב לדעת: במקרים של איחור במסירת דירה במיוחד על רקע מצב חירום ביטחוני – ישנה חשיבות מכרעת לייעוץ וייצוג משפטי על ידי עורך דין מנוסה בתחום ההתחדשות העירונית ודיני המקרקעין. עורך דין המתמחה בתחום ידע לבחון את החוזה, את תחולת הוראות החוק הספציפיות, ואת אפשרויות ההגנה או התביעה העומדות לרשות בעלי הזכויות.

*המאמר מאת עו"ד בן מוגרבי, מומחה לנדל"ן ולהתחדשות עירונית ממשרד עוה"ד דורון, טיקוצקי ושות'; ומר גיא סדקוביץ' (משפטן)

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן