תקדים בתמ"א 38: למפקח על המקרקעין סמכות לעסוק בהיבטים קנייניים של דיירים

למפקח על המקרקעין יש סמכות לעסוק בהיבטים קנייניים, כל עוד הדבר חיוני לשם הוצאתו לפועל של פרויקט חיזוק ועיבוי הבניין הבודד – תמ"א 38/1. כך קבע המפקח על המקרקעין ברחובות, ברק ליפשיץ, בפסק דין שבו קיבל תביעה נגד דיירת סרבנית, והורה לה לחתום על הסכם מול יזם. המפקח דחה את טענת הדיירת, שלפיה הנושא אינו בסמכות המפקח על המקרקעין, מכיוון שפרויקט החיזוק כולל היבטים קניינים, ביניהם ביטול זכותה של הדיירת בחניה שצמודה לדירתה. המפקח אף הטיל על הדיירת הסרבנית הוצאות משמעותיות, בהיקף של כ-65,000 שקל.

פסק הדין ניתן בתביעה שהגישו שכניה של הדיירת הסרבנית, שביקשו לקדם פרויקט תמ"א 38/1 בבניין המגורים שלהם בראשון לציון. שבעה מקרב שמונה בעלי זכויות בבניין חתמו על הסכם מול יזם, אך רק הנתבעת סירבה לכך. על פי היתר הבנייה שהתקבל, מתחת לדירתה של הדיירת הסרבנית ייבנו חדרי שירות לטובת מערכות הבית המשותף, דוגמת חדרי אשפה, חדר גז ואף מחסנים שיוצמדו לדירות. כמו כן, נקבע בהסכם כי חנייתה המוצמדת של הנתבעת תועבר למיקום אחר. לבסוף, נקבע בהיתר הבנייה שרצועת הקרקע שבגבול המערבי של הבית המשותף תשמש לכניסה ויציאה מחניה משותפת עם בניין שכן, כלומר בהיתר נקבע שחלק מהרכוש המשותף של הבית המשותף ישמש גם את בעלי הדירות שבבית המשותף השכן.

לאחר שהדיירת הסרבנית המשיכה בסירובה לחתום על הסכם התמ"א, הגישו שכניה תביעה למפקח על המקרקעין בהתאם לחוק החיזוק, כדי לחייבה לחתום על ההסכם. אחת המחלוקות שהתעוררו בדיון נגעה לסמכות המפקח לדון בתביעה. המחלוקת משפטית התעוררה סביב סמכותו של המפקח על רישום מקרקעין לאשר שלילת זכויות בחניה צמודה, ובדבר סמכותו של המפקח לאשר הענקת זכויות ברכוש המשותף למי שאינם בעלי זכויות בבית המשותף. טענה נוספת שעלתה הייתה כי התכנון המוצע, הכולל בנייה של תשתיות משותפות בצמוד מתחת לדירת הנתבעת, עלול לגרום לה פגיעה באופן שמרע את מצבה לעומת שאר בעלי הדירות.

הנתבעת טענה כי המפקח על רישום מקרקעין אינו מוסמך לאשר ביטול זכויות בחניה צמודה וכן אינו מוסמך לאשר הענקת זכויות ברכוש המשותף, ובפרט זיקת הנאה, למי שאינם בעלי דירה בבית המשותף. המפקח ברק ליפשיץ דחה את הטענה הזו: "הסמכות שהוקנתה למפקח על רישום מקרקעין בחוק החיזוק היא סמכות נרחבת. סמכות זו כוללת לא רק את אישור ביצוע עבודות חיזוק במובן הטכני, אלא גם את ההיבטים הקנייניים בעסקה שאותה מבקשים לעשות בעלי הדירות עם צד שלישי, לשם ביצוע חיזוק הבית המשותף. היבטים קנייניים אלו יכולים גם לגרום לפגיעה משמעותית בקניין בעלי הדירות, לרבות בדרך של הסכמה כפויה על הריסת דירתו של בעל דירה".

עם זאת, ליפשיץ הוסיף כי סמכות זו כפופה לשאלה, האם אלמלא סמכות זו, יהיה ניתן להביא לחיזוקו של הבית המשותף: "ככל שלא יוכח שניתן לבצע את חיזוק הבית המשותף גם ללא ההיבט שאליו מתנגד בעל הדירה, הרי שיחולו הוראות חוק החיזוק, והמפקח על רישום מקרקעין יהיה מוסמך לאשר את ביצוע העבודות, בהתאם להוראות חוק החיזוק, ובפרט לרוב הדרוש בו". מנגד, המפקח הוסיף וציין כי אם ניתן יהיה לבצע את החיזוק גם ללא סמכות זו, יחולו במקרה זו הוראות החוק הכללי: "העובדה שהמפקח מוסמך לאשר גם היבטים קנייניים של עסקה עם צד שלישי, נגד רצונם של מיעוט בעלי הדירות, אין בו כדי לקבוע שסמכותו של המפקח אינה מוגבלת. סמכותו של המפקח מכוח חוק החיזוק, מוגבלת להסכמות שמתקבלות במסגרת חוק החיזוק, כלומר הסכמות שהתקבלו, לענייננו, בהסכם שמטרתו חיזוק הבית המשותף".

עוד ציין המפקח, כי על בסיס הפסיקה, יש לבחון במסגרת תביעה לפי חוק החיזוק האם הנושא בהסכם שבעל דירה מתנגד אליו, נדרש לשם חיזוק המבנה. המפקח הבהיר כי מדובר בשאלה מהותית ולא טכנית. "השאלה אינה האם מדובר באלמנט שנדרש טכנית לשם חיזוק הבית המשותף, אלא אם יהיה ניתן להוציא לפועל את חיזוק הבית המשותף במידה ותתקבל ההתנגדות לאותו חלק בהסכם". 

המפקח ציין כי הצמדת חניות לדירות החדשות אינה נדרשת לחיזוק הבית המשותף מהבחינה הטכנית, שכן ניתן לחזק את הבית המשותף גם ללא הצמדת החניות, אולם לעתים היא נדרשת מהבחינה המהותית, מכיוון שאלמלא הצמדת החניות לא יימצא יזם שיסכים להתקשר בהסכם לביצוע חיזוק הבית המשותף.

"כאשר ישנה התנגדות לאלמנט מסוים בהסכם לחיזוק בית משותף – בין אם מדובר בהיבט טכני של העבודות ובין אם מדובר בהיבט קנייני, ובין אם מדובר בכל היבט אחר – יש לבחון האם קבלת ההתנגדות תביא לכך שפרויקט החיזוק לא יצא לפועל. ככל שהתשובה לכך חיובית יחול חוק החיזוק, לרבות הוראותיו בעניין הרוב הדרוש. לעומת זאת, כאשר התשובה שלילית – דהיינו: הפרויקט יצא לפועל גם אם ההתנגדות תתקבל – יחולו הוראות הדין הכללי", נכתב.

עוד ציין המפקח, כי במקרה שבו בעל דירה מתנגד לביצוע עבודות, נטל ההוכחה להוכחת ההתנגדות מוטל על בעל הדירה המתנגד, על אף שהוא הנתבע. "על בעל הדירה שטוען שניתן לבצע את הפרויקט גם ללא אותו היבט אליו הוא מתנגד, מוטל הנטל להוכיח שחיזוק הבית המשותף יצא לפועל גם אם התנגדותו תתקבל", נכתב.

לעצם התביעה, המפקח קבע כי הדיירת הסרבנית לא הצליחה להוכיח כי ניתן לבצע את הפרויקט ללא שימוש בחנייה שצמודה לדירתה. היזם הצהיר כי הצורך בשלילת זכותה של הנתבעת בחנייה שצמודה לדירתה נובע מהתכנון המוצע לפיו בשטח זה יוקמו חדרי שירות שישמשו את כלל בעלי הדירות. היזם הצהיר עוד שלמרות ניסיונות שנעשו, אין אפשרות למקם את חדרי השירות במקום אחר בבית המשותף, ומכיוון שכך מדובר באילוץ תכנוני. 

"הנתבעת לא טענה, וממילא לא הוכיחה, שניתן לבצע את חיזוק הבית המשותף, ללא הצבת חדרי השירות במקום בו תוכננו", קבע המפקח. "טענת הנתבעת היא, למעשה, שיש לה זכות וטו על ביצוע חיזוק הבית המשותף. זאת, שכן על- אף שאין אפשרות מעשית לבצע את חיזוק הבית ללא שלילת זכותה בחניה שצמודה לדירתה. לטענתה לא חל חוק החיזוק. אני סבור שאין בטענה זו ממש. בהינתן שהוכח שמדובר באלמנט שנדרש לשם ביצוע חיזוק הבית המשותף, חל חוק החיזוק, והמפקח על רישום מקרקעין מוסמך לאשר את ביצוע העבודות בהינתן הרוב הדרוש".

המפקח קבע עוד כי לא עלה בידי הנתבעת להוכיח שניתן לבצע את חיזוק הבית המשותף ללא הענקת זכות שימוש לבעלי הדירות בבית השכן בשביל הגישה. "היה מוטל על הנתבעת להציג יזם, אשר יציע לחזק את הבית המשותף ללא מתן זכות שימוש בשביל הגישה לבעלי הדירות בבית השכן. כלומר, על הנתבעת היה מוטל הנטל להוכיח שניתן יהיה לחזק את הבית המשותף, גם ללא הענקת זכות שימוש או זיקת הנאה בשביל הגישה. הנתבעת לא עשתה כן, ולא נותר אלא להניח, שאין בנמצא יזם אשר יבצע את החיזוק, ללא הענקת זכות בשביל הגישה לבעלי הדירות בבית השכן".

בנוסף, המפקח קבע כי הדיירת הסרבנית לא הצליחה להוכיח כי תיגרם לה פגיעה מהותית או אי שוויון בתמורות. עוד נקבע כי הנתבעת לא הוכיחה שמיקום חדרי השירות מתחת לדירתה פוגע בערך דירתה ביחס לשאר הדירות, ולמצער לא הוכח היקף הפגיעה. "הנתבעת אינה חולקת על כך שדירתה תהיה שווה יותר לאחר ביצוע הפרויקט. הנתבעת גם אינה חולקת על כך שמבחינה כמותית-מהותית התמורה אותה היא תקבל מביצוע הפרויקט זהה לתמורה שיקבלו שאר בעלי הדירות, כך שמתקיים שוויון מבחינה כמותית- מהותית".

המפקח הורה לדיירת לחתום על ההסכם, ואף הטיל על הנתבעת הוצאות בסך 65,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן