הטענה נגד היטל ההשבחה במכירת דירה: "הזכויות העודפות נמכרו על ידי בעלים אחרים של הנכס"

בעלת נכס בתל אביב הגישה ערר נגדה חיובה בהיטל השבחה בשל מכירתו, וזאת בגין אישור תכנית משביחה על הנכס, הנמצא בבעלות משותפת עם בעלים אחרים (נכס במושע). בערר נטען כי הזכויות העודפות על הנכס נמכרו בנפרד על ידי בעלים אחרים של הנכס, ולכן לא התקיים מימוש בדרך של מכר המחייב היטל השבחה. ועדת הערר במחוז תל אביב, בראשותה של עו"ד רויטל אפלבוים, דחתה טענה זו, וקבעה כי במקרה שבו נכס רשום בבעלות משותפת, מכירת כל חלק ממנו מהווה מימוש של חלק יחסי מכלל הנכס.

הרקע לערר הוא עסקה למכירת דירה בבניין ישן ברחוב קינג ג'ורג' בתל אביב. הבעלות בנכס איננה רשומה באופן פרטני על כל אחד מבעלי הדירות, אלא רשומה בבעלות משותפת. כל אחד מבעלי הנכס מחזיק בחלק מהרכוש המשותף באופן יחסי, מבלי שיש לו בעלות מסוימת על אותו חלק של הנכס. מצב שכזה מכונה "מושע", ובאופן שכזה נרשמה הדירה שבלב הערר. בעלי הדירה המקוריים, שהעוררת היא היורשת שלו, החזיק ב-37.5 אחוז מכלל הרכוש המשותף, ומתוך זה החזיק בדירה  המהווה 16.79 אחוז מהרכוש המשותף. בשנת 2011 חתם בעל הנכס על זיכרון דברים למכירת הדירה, ובעקבות זאת נשלחה אליו דרישה לתשלום היטל השבחה בגין תכנית תא/2331 (תכנית לעידוד תוספת שטחי מגורים). 

היטל ההשבחה בשומה זו נקבע על סך של 43,097 שקל בהתאם לחלקו היחסי של בעלי הדירה ברכוש המשותף. לאחר מותו של בעל הנכס, ירשה אותו העוררת. בעקבות הגשת ערר, מונה שמאי מכריע שקבע כי היטל ההשבחה יעמוד על סך של 36,182 שקל. 

העוררת טענה כי אין לחייבה בהיטל השבחה על זכויות הבנייה הנוספות במסגרת התכנית המשביחה, שכן אלו הופרדו מהדירה ונמכרו בנפרד במסגרת הסכמים קודמים, וכי המימוש הנוכחי אינו כולל אותן, כפי שעולה גם מזיכרון הדברים שנחתם. לטענתה, מכירת הדירה ב-2011 לא היוותה מימוש זכויות ביחס לזכויות הבנייה הנוספות. לטענת העוררת, נערכו שורה של הסכמים בין בעלי הזכויות בבניין, מהם עולה כי זכויות הבנייה נמכרו בנפרד,. לדבריה, זיכרון הדברים למכירת הדירה שבלב הערר לא כלל גם מכירה של זכויות בניה, ומכאן לא התקיים מימוש בדרך של מכר המקים חיוב בתשלום היטל השבחה.

עוד טוענת העוררת כי הוועדה המקומית הייתה מודעת למסכת האירועים המורכבת בבניין, לרבות העברות זכויות קודמות והסכמי ייחוד (הסכם המגדיר איזה חלק בנכס המשותף שייך לכל אחד מהבעלים), ואף אישרה בעבר העברת דירה אחרת בבניין ללא חיוב בהיטל השבחה בגין זכויות בנייה נוספות.

הוועדה המקומית, מצדה, השיבה כי היא אינה יכולה ואינה צריכה להתחקות אחר הסכמים פנימיים בין בעלי הרכוש המשותף. עוד טענה העירייה כי חיוב שותפים במקרקעין נעשה לפי חלקם היחסי במקרקעין, ולכן החיוב על חלקו היחסי של העורר (16.79%) הוא כדין.

ועדת הערר דחתה, כאמור, את טענת בעלת הנכס, שלפיה אין לחייבה מכיוון שהזכויות העודפות נמכרו על ידי בעלים אחרים של הנכס. הוועדה קבעה כי כאשר מדובר בנכס בבעלת משותפת, מכירתו של כל חלק ממנו, מהווה מימוש יחסי מכלל הנכס: "משהמקרקעין רשומים כנכס בבעלות משותפת, מכירת חלק בלתי מסוים בהם מהווה מימוש של חלק יחסי מכלל הנכס". עוד נקבע כי אין משמעות להסכמים פנימיים שלא נרשמו כדין: "הוועדה המקומית אינה יכולה, ואינה צריכה להתחקות אחר טיבם (של ההסכמים הפנימיים), כדי לשלול ארוע מימוש לעניין היטל השבחה ביחס לכלל החלק היחסי שנמכר, לרבות זכויות הבניה הנוספות". ועדת הערר הוסיפה כי גם אם הוועדה המקומית ידעה בפועל על קיומם של הסכמי שיתוף פנימיים, אין בכך כדי להטיל עליה חובה משפטית לפעול על פיהם. הוועדה אימצה את חוות הדעת השמאית של השמאי המכריע.

בנוסף, העוררת ביקשה שלא להטיל עליה תשלומי ריבית פיגורים, מיום חתימת ההסכם ב-2011 עד למתן ההחלטה. הוועדה החליטה להיעתר באופן חלקי לבקשה, וציינה כי הליכי הערר התארכו מסיבות שאינן תלויות בעוררת, ביניהם לוח הזמנים של ועדת הערר, ניסיונות הצדדים להגיע לפשרה, עבודת השמאי המייעץ והחלפת מותב. עם זאת, תוטל ריבית פיגורים בגין התקופה שמהחתימה על הסכם המכירה להגשת הערר.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן