החלטה תקדימית: חישוב היטל השבחה לפי חלקו היחסי של הנכס ברכוש המשותף

החלטה תקדימית של ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב קובעת כי יש לחשב היטלי השבחה על בעלי נכסים בבניין על פי חלקו היחסי של הנכס ברכוש המשותף, ולא על בסיס השווי שלו. "מדד השטח מייצר פשטות ו-וודאות על פני דיוק ובכך גלום יתרון", נכתב בהחלטת הוועדה. 

ההחלטה ניתנה בעררים שהגישו חברת סריגי ארצי בע"מ והוועדה המקומית תל אביב נגד שומה מכרעת של שמאי מכריע בנוגע להיטל השבחה שיוטל על סריגי ארצי בעקבות עסקה למכירת נכס, וזאת בעקבות אישורה של תכנית התחדשות על המבנה. החברה מכרה נכס במבנה ברחוב אילת פינת אליפלט, שעליו חלה תכנית "אילת אליפלט" שאושרה בשנת 2018. הנכס שנמכר הוא חלק ממבנה ותיק הרשום כבית משותף, המשמש למלאכה ותעשייה זעירה. 

החברה הציגה לשמאי המכריע שומה משמאי מקרקעין מטעמה, שבה ההשבחה הוערכה בשתי חלופות, אשר בהתאם להן מסתכם היטל ההשבחה לסך 2,276,650 שקל לפי חלופה א' ולסך 1,400,059 שקל לפי חלופה ב'. שומת הוועדה המקומית עמדה על 3,274,650 שקל.

שומת השמאי המכריע, שניתנה לפני שנתיים, קבעה השבחה בהתאם לשתי חלופות: חלופה ראשונה מבוססת על "מדד השווי". מדובר במדד שנקבע בפסק דינו של בית המשפט העליון בנושא "בית מרכזים", ולפיו חישוב שיעור חלקן היחסי של היחידות בהתבסס על שווין כבנויות וכחלק יחסי מסך השווי הבנוי של הבניין בשלמותו. על פי החלופה הזאת, היטל ההשבחה יעמוד על סך של 3,274,650 שקל. 

חלופה שנייה, שאותה הציג השמאי כאלטרנטיבה, קובעת כי שיעור חלקן היחסי של היחידות בזכויות מכוח התכנית המשביחה הינו בהתאם לשיעור חלקה היחסי ברכוש המשותף. מדד זה כונה "מדד השטח", ועל פיו היטל ההשבחה יעמוד על סך של 2,612,237 שקל. השמאי המכריע ציין כי עמדתו היא שיש לקבוע לפי החלופה הראשונה לעיל המבוססת על "מדד השווי".

סריגי ארצי, שיוצגה על ידי עו"ד בנימין זלמנוביץ, שותף מייסד במשרד עו"ד קמנקוביץ זלמנוביץ, טענה בערר כי הכרעת השמאי המכריע המתבססת על "מדד השווי" חוטאת למס האמת, שכן, השומה המכרעת מאמצת נוסחה משפטית שלא הביאה בחשבון את כלל השיקולים בקביעת השווי בהיטל השבחה. הוועדה המקומית, מנגד, טענה באמצעות עו"ד מיכל דיק כי יש לדחות את טענת הנישומה (סריגי ארצי), מאחר שכל יתר השמאים וגם השמאי המכריע הסכימו כי הדרך הנכונה לערוך את השומה היא בהתאם ל"מדד השווי", כפי שנקבע בבג"ץ בית מרכזים.

ועדת הערר, שבראשות עו"ד יפעת בן אריה שטיינברג, קיבלה את טענתה של סריגי ארצי שלפיה יש לבצע את חישוב ההשבחה על בסיס מדד השטח. הוועדה ציטטה מהחלטה קודמת של ועדת הערר בראשות עוה״ד רויטל אפלבאום בנושא דומה, שקבעה כי מדד השווי יכול להביא לתוצאה מדויקת יותר, אך מנגד נקבע כי "הקשיים שמעלה תחשיב על בסיס מדד השווי עולים על היתרון שבדיוק". הוועדה קבעה כי "הפער הממשי במידת הוודאות והצפיות בין שתי השיטות, מטה את הכף באופן ברור להעדפתו של מדד השטח, בבחינת העדפת הוודאות על פני הדיוק". ועדת הערר קבעה כי: "חישוב לפי מדד השטח מייצר פשטות וודאות על פני דיוק ובכך גלום יתרון". מנגד, ועדת הערר קיבלה כמה מטענות הוועדה המקומית, ביניהן כי השמאי לא הביא בחשבון במסגרת תחשיב המצב החדש את שטחי הממ"דים. 

הוועדה החזירה את התיק לשמאי המכריע, כדי שיערוך תחשיב מחודש, לפי מדד השטח. הוועדה קבעה עוד כי השמאי יביא בחשבון במסגרת תחשיב המצב החדש את שטחי הממ"דים.

עו"ד זלמנוביץ מסר ל"מגדילים" כי: "החלטה יוצרת ודאות ופשטות. השמאי קובע לפי החלק היחסי ולא צריך עכשיו לבחון שווי שזה הרבה יותר מורכב". עוד אומר זלמנוביץ בהחלטה יש שני יתרונות משמעותיים: האחד, ביחס לתכניות איחוד וחלוקה, והשני שימוש בחיוב בהיטל השבחה ככלי למניעת משקל יתר למיעוט לסכל פרויקטים של התחדשות עירונית.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן