לא לחכות למתחמים גדולים: היתרונות בקידום פרויקט התחדשות בבניין בודד

בעלי דירות רבים שומעים על פרויקטים רחבי היקף של פינוי־בינוי או מתחמי התחדשות עירונית, וחושבים שזו הדרך היחידה לשדרג את הבניין שלהם. בפועל, אותם מתחמים גדולים נוטים להתעכב לשנים ארוכות: מאות בעלי דירות, אינטרסים מנוגדים ותיאומים מסובכים מול רשויות התכנון מובילים לכך שלא מעט פרויקטים נתקעים עוד בטרם הבשילו לשלב הביצוע.
התוצאה – בעלי דירות ממתינים לעיתים עשור או יותר לפרויקט, ולעיתים הוא כלל לא יוצא לפועל.

לדבריו, בחירה לקדם פרויקט בבניין בודד משנה לחלוטין את התמונה: ודאות גבוהה יותר, קצב התקדמות מהיר, ומיקוד בצרכים של כלל בעלי הדירות בבניין אחד. יותר ויותר בעלי דירות מבינים כי עדיף לפעול בצורה עצמאית ולהתחיל תהליך ממוקד, במקום להמתין למתחם כולו.

פחות דיירים – יותר אפשרות להגיע להסכמות
אחת הבעיות העיקריות במתחמים רחבים היא הקושי לייצר קונצנזוס. כשמדובר בעשרות בניינים, כל דייר מציב דרישות שונות, לעיתים סותרות. בבניין בודד, שבו לרוב 8–24 בעלי דירות, קיימת קרבה גדולה יותר, בעיות תחזוקה דומות וחזון משותף לעתיד. התוצאה – אפשרות להגיע להסכמות מהר יותר, נציגות יציבה והידברות שקופה עם עורך הדין שמייצג את הדיירים.

לוחות זמנים קצרים יותר
פרויקט רחב מחייב תכנון כוללני: תיאום של פינוי כמה בניינים, פתרונות תחבורה, שטחים ירוקים ותשתיות ציבוריות. כל שלב כזה מאריך את הדרך להיתר בנייה.
בבניין בודד, לעומת זאת, מדובר במסלול תכנוני פשוט בהרבה: היקף מצומצם, פחות השפעה על המרחב הציבורי, ורשות מקומית שיכולה לקדם את ההליך במהירות יחסית.

שליטה באינטרסים של הדיירים
במתחם גדול, האינטרסים של בניין אחד עלולים להידחק לטובת "טובת הכלל". בבניין עצמאי זה לא קורה, כל בעל דירה הוא שותף ישיר לתהליך, כל נושא עולה לדיון וכל החלטה מתקבלת מול קבוצה קטנה וברורה. המשמעות: קולו של כל דייר נשמע וכל דרישה נבחנת לעומק.

ודאות תכנונית גבוהה יותר
ככל שהפרויקט רחב יותר, כך גדל הסיכון להיתקל בהתנגדויות, בהליכי תכנון ארוכים ובחוסר ודאות. פרויקט בבניין בודד הוא לרוב פשוט וברור יותר מבחינה תכנונית, מה שמגדיל את הסיכוי שהפרויקט אכן יגיע לכדי ביצוע תוך זמן קצר.

לא בכל מקום ניתן בבניין בודד
חשוב להדגיש, לא בכל בניין ניתן לבצע פרויקט עצמאי. לעיתים, בשל מגבלות תכנוניות, צפיפות קיימת או מדיניות עירונית, הרשות המקומית מחייבת קידום מתחמי. במקרים כאלה, בניין אחד לא יוכל לקדם תכנית עצמאית ויידרש לפעול כחלק מהמתחם כולו. לכן, הצעד הנכון עבור כל בניין הוא לבחון עם עורך דין ויועצים מקצועיים האם קיימת אפשרות תכנונית לפעול כיחידה נפרדת, או שיש הכרח להתאגד עם בניינים נוספים.

מתי נכון להתחיל? עכשיו
בעלי דירות רבים מעדיפים "להמתין ולראות מה יקרה". בפועל, ההמתנה עלולה לעלות להם ביוקר, בעוד שבניינים סמוכים שכבר יצאו לדרך נהנים מדירות חדשות, שדרוג כלכלי וביטחון מגורים, הבניינים הממתינים נותרים מאחור.
הצעד הראשון פשוט: הקמת נציגות דיירים, בחירת עורך דין מנוסה וליווי צמוד שמבטיח שכל זכויות הדיירים נשמרות.
התחדשות עירונית יכולה להתקדם בשתי דרכים, בבניין בודד או במתחם רחב. לכל אחד יתרונותיו וחסרונותיו, אך ברור כי במקרים בהם ניתן לפעול בבניין עצמאי, מדובר בהליך יעיל, מהיר ושקוף יותר.

במשרדנו נבחנת עבור כל בניין האפשרות המתאימה ביותר – מתחמית או נקודתית – תוך ליווי הדיירים מהשלב הראשון ועד קבלת המפתח. אם גם בבניין שלכם מתלבטים בין קידום עצמאי לבין המתנה למתחם, זה הזמן לפנות ולבחון את החלופה הנכונה ביותר עבורכם.

*הכותב, עו"ד חן אזנקוט ממשרד עו"ד חן אזנקוט ושות', הינו מומחה בליווי דיירים בהתחדשות עירונית 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן