עיריית בת ים טענה כי השמאי פעל באופן לא עקבי, והשומות יעלו לדיון חוזר

בית המשפט המחוזי בתל אביב הורה לוועדת הערר המחוזית לדון מחדש בשמאות של שמאי מייעץ. זאת בעקבות טענות עיריית בת ים כי השמאי פעל באופן לא עקבי, והשתמש בשיטת מדידה שגויה לחישוב העלויות בפרויקט. "לבחון האם הבסיס עליו השתית השמאי המייעץ את קביעתו, בדבר השווי למ"ר – הוא הבסיס הנכון להשוואה, כאשר שיטות המדידה הן שונות", נכתב בפסק הדין.

הרקע לערעורים הוא שני ערעורים מאוחדים, שעניינם בהחלטות ועדת ערר מחוזית במחוז תל אביב, במסגרתן אומצו קביעות שמאי מייעץ, ביחס להיטל השבחה במימוש בדרך של היתר בניה, ביחס למקרקעין שברחוב ניסנבוים בבת ים. את הערעורים הגישה החברה היזמית והוועדה המקומית בת ים. פסק הדין שהתפרסם בימים אלה הוא למעשה גלגול שני, לאחר שפסק דין קודם, שהתקבל בעקבות ערעורים שהגישו הצדדים, הורה להשיב את התיק חזרה לוועדת הערר.

שמאי יועץ נעזרה בשיטת ההשוואה, ערך השוואה לעסקאות אחרות, והעמיד את גובה השמאות ל-16,000 שקל למ"ר. ועדת הערר אימצה את השומה, ונתנה לה תוקף של החלטה. על החלטה זו הוגשו שוב ערעורים, של החברה היזמית ושל הוועדה המקומית. החברה היזמית העלתה שורה של טענות נגד שומת השמאי היועץ, ביניהן כי השמאי שגה בכך שישב את בסיס השווי לניתוח מחיר מכירה בפרויקט לפי מחירו של מטר מרובע, במקום לאמוד את סכום מכירת קומה שלמה בייעוד למשרדים, לעומת קומה שלמה בייעוד למגורים.

העירייה, מנגד, טענה כי אין להתערב בהחלטת ועדת הערר, אך עם זאת העלתה טענות כלפי חישוב ההשבחה. העירייה טענה כי השמאי פעל בחוסר עקביות ועשה טעות מתודית, כאשר העמיד את השווי למ"ר למגורים על סך של 16,600 שקל למ"ר, בפרויקט הנדון, לאחר השוואה לשומה שנעשתה בפרויקט אחר, פרויקט "אורט ישראל". העירייה טענה כי השמאי לא הביא בחשבון כי בפרויקט "אורט ישראל", אליו השווה, נעשה החישוב למ"ר לפי צו המכר, אשר מניח שטח דירות גדול יותר, מאשר חישוב לפי שטח לרישוי על בסיס תקנות התכנון והבניה, כפי שנעשה בפרויקט שבסיס הערעור. העירייה טענה כי מאחר ובחישוב השטחים לפי תקנות התכנון והבניה, השטח לרישוי הוא קטן יותר. מסיבה זו, נטען, יש לבצע התאמה בין השווי למ"ר לפי צו המכר לשווי למ"ר לפי תקנות התכנון והבניה. בהתאם לכך, יש להמיר מחיר למ"ר לפי צו המכר לפי מקדם של 10.15 אחוזים, כלומר, אם השמאי קבע שהשווי למ"ר למגורים לפי צו המכר הוא 16,600 שקל, הרי שהשווי למ"ר לפי תקנות התכנון והבניה יהיה 18,277 שקל למ"ר. העירייה טענה כי יש נדרשת אחידות בחישוב.

השופט אילן צור מבית המשפט המחוזי בתל אביב דחה את ערעור החברה היזמית, ומנגד קיבל את עמדת העירייה ביחס לקביעת השמאות, ולכן החליט להשיב לוועדת הערר את הדיון בסוגיה זו. "אימוץ שיטת ההשוואה בה נקט השמאי המייעץ, היא השיטה השמאית המקובלת והמועדפת", קבע השופט, והוסיף: "עם זאת, על השמאי לבחון האם הבסיס עליו השתית השמאי המייעץ את קביעתו, בדבר השווי למ"ר – הוא הבסיס הנכון להשוואה, כאשר שיטות המדידה הן שונות, לפי כל אחת ממערכת הדינים".

השופט דחה את הבהרת השמאי המייעץ, לפיה כאשר קובעים את השווי הממוצע למ"ר לפי שיטת ההשוואה, לא ניתן לרדת לרזולוציות מסוג זה באשר לאופן חישוב השטחים שעל פיהם מתבצע החישוב, וכתב: "לא ניתן להסתפק בהבהרת השמאי המייעץ". השופט קיבל, כאמור, את ערעור העירייה בנקודה זו, והורה להשיב את הדיון לוועדת הערר לשם מתן הנמקה מפורטת, באשר למסקנה אליה הגיעה.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן