באופן חריג, עיריית חיפה מכרה זכויות בנייה בבעלותה לטובת פרויקט תמ"א 38

עיריית חיפה מכרה זכויות בנייה על קרקע בבעלותה לדיירים בבניין הצמוד לחלקה, לצורך מימוש פרויקט תמ"א 38 הריסה ובנייה, שעבורו הוצא היתר בנייה. ועדת הערר המחוזית דחתה השבוע עררים שהגישו דיירים המתגוררים בסמיכות לחלקה נגד התכנית ונגד מכירתן של זכויות העירייה. בהחלטתה קבעה הוועדה כי העסקה נעשתה כדין ובהליך תקין.

הרקע לעררים הוא פרויקט תמ"א 38/2 במבנה קיים בן 3 קומות ו-8 יח"ד, ברחוב דישראלי בשכונות הכרמל בחיפה. המבנה נמצא על חלקה ששטחה 1,570 מ"ר. מתוך השטח הזה, 600 מ"ר הנמצאים בעורף החלקה, הוחכרו לעיריית חיפה לתקופה של 999 שנים. בשנת 2023 הגישה החברה היזמית בקשה להיתר, הכולל הריסת המבנה הקיים, לצורך הקמת מבנה חדש בן 6 קומות מגורים ו-21 יח"ד. 

במקביל להליכי הרישוי נעשתה עסקה בין עירית חיפה לבעלי הזכויות במבנה המגורים ויזמת הפרויקט, שבה העיריה מכרה את זכויות הבניה למגורים המשויכות לחלקה שהוחכרה לה. המבנה המתוכנן מוצע בחלק הקדמי של החלקה, בעוד שהחלק העורפי המוחכר לעיריה נותר ריק ואינו מהווה חלק מהבקשה. עם זאת, מאחר שזכויות הבניה בשטח זה נמכרו לבעלי הזכויות במבנה, אחוזי הבניה והתמריצים חושבו בהתאם לשטח החלקה כולה, בניכוי הפרשות לדרכים. הוועדה, בראשות עו"ד הדר מנצורי דוד, ציינה כי "סיטואציה יחודית זו מעוררת שאלות תכנוניות שונות, העומדות בלב העררים שבפנינו". 

במסגרת הליכי הרישוי פורסמו הקלות בנושאים שונים, ובהם: גובה המבנה ומספר הקומות, שטחי בניה, בליטות למרווחים ועוד. בעקבות הפירסום הוגשו התנגדויות של בעלי זכויות במבנים סמוכים. בהתנגדויות עלו טענות בעניין ריבוי הקלות ללא הצדקה תכנונית; חריגה משטח החלקה המותר לחישוב זכויות; גובה המבנה ומספר הקומות החורגים מהמותר; טענות בעניין חסימת נוף, אור ואוויר ובעניין צפיפות גבוהה ויצירת עומס על תשתיות התנועה והחניה. הוועדה המקומית לדחות את ההתנגדויות ולאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ועמידה בתנאים שונים. הוועדה ציינה כי "מדובר במגרש צר וארוך, בעל אילוצי תכנון רבים, לרבות הפקעות לדרכים ולרבות שטח חכירה גדול לעירייה, אשר צריך להישאר פנוי מבינוי".

על החלטה זו הוגשו העררים. העוררים, המתגוררים ברחוב, אך לא במגרשים הצמודים לבניין, העלו טענות ממוקדות שעוסקות בהשפעת מימדי הבניין על הנוף הנשקף מדירותיהן ועל זרימת האור והאוויר. נטען שהבניין הוא בגובה חריג לסביבה ולשכונה והוא יגרום להסתרה משמעותית של הנוף ולחסימת אוויר ואור, באופן שעלול לפגוע בבריאותם. עוד נטען כי הוועדה המקומית לא נימקה באופן ראוי ומספק את ההחלטה על אישור ההקלות הרבות שהתבקשו ע"י היזמת.

אך עיקר טענות העוררים התמקדו בעסקה למכירת זכויות העירייה לחברה היזמית. העוררים טענו שההסכם הוסתר מהם, והם נחשפו לקיומו רק לאחר קבלת החלטת הוועדה המקומית. העוררים טענו שהסכם כזה, המהווה למעשה עסקת מכירה של זכויות הבנייה הוא הסכם בלתי תקין ומנוגד לדין, מאחר שנעשה ללא הליך מכרזי, הגרלה או כל  הליך שוויוני אחר. 

העוררים טענו שההסכם מהווה ניוד זכויות בנייה שלא כדין בין מגרש העירייה ומגרש היזמת, וכי הסכם זה מגדיל את זכויות הבניה של היזמת באופן בלתי חוקי, ובניגוד לשטח המגרש עליו מותר לבנות בפועל ובניגוד לייעוד השטח המוחכר. העוררים טענו שההסכם הוא מעשה תכנוני מובהק, ואין לקבל את הטענה שמדובר בעניין קנייני בין היזמת לעירייה.  

העוררים טענו שיש לחשב את זכויות הבניה משטח המגרש הקדמי בלבד, לאחר שיופחתו ממנו השטחים לדרך ושביל, דהיינו משטח של 803 מ"ר בלבד, מבלי להביא בחשבון את השטח האחורי המוחכר לעירייה. לטענת העוררים, ניוד זכויות הבניה מהשטח שבחכירת העיריה לשטח של בעלי הדירות מעמיס את כל זכויות הבניה על החלק הקדמי של החלקה, דבר המהווה סטייה ניכרת.

לטענת העוררים, אישור 21 יח"ד יביא להעמסה נוספת על התשתיות ויגרום לעומסים בלתי נסבלים. עוד נטען כי הוועדה המקומית אישרה הקלות בנושא גובה הבניין שתורמות ליצירת בניין גבוה באופן קיצוני, המשנה את אופי סביבתו הקרובה, ופוגע בבניינים הסמוכים.

המשיבות – הוועדה המקומית והיזמית, טענו שהליך רכישת זכויות הבניה והחתימה על ההסכם נעשו כדין, באופן תקין ותוך עמידה מלאה בכללים. ההליך כלל את קבלת כל האישורים וההסכמות מהגורמים המוסמכים, ונעשה בשקיפות. הוועדה המקומית הסבירה כי את זכויות הבניה בשטח המוחכר ניתן לנצל רק במגרש שלגביו הוגשה הבקשה להיתר ואין אפשרות למכור את הזכויות במכרז לציבור, ולכן העיריה מכרה את הזכויות ליזמת בהליך של פטור ממכרז ובאישור מועצת העיר.

עוד טענו המשיבות כי מגרשי העוררים אינם גובלים במגרש נשוא הבקשה, בניית הבניין לא תגרום לחסימה של הנוף, האור או כיווני האוויר לדירותיהם.

הוועדה דחתה, כאמור, את העררים, וקבעה כי הבקשה להיתר הוגשה כחוק. הוועדה קבעה בהחלטתה שנוסח ההקלות עומד בדרישות החוק, והוא אכן מפרט את מהות הבקשה להקלה ומספק את כל המידע הרלוונטי הקשור בכך. עוד קבעה הוועדה כי  זכות הטיעון והשימוע של העוררים לא נפגעה, והם הגישו התנגדות מפורטת, המעידה כי הם הבינו היטב את מהות ההקלות.

עוד ציינה הוועדה כי צבר ההקלות אינו מעיד בהכרח על חוסר הסבירות שבהחלטת הוועדה המקומית או על פרויקט שהוא חריג בהיקפו. "כפי שקבענו פעמים רבות בעבר, בקשה לחיזוק מכח תמ"א 38 מהווה, מעצם מהותה, חריגה מהמשטר התכנוני החל במקרקעין, ולכן כרוכה בהקלות בשטחי הבניה ובגובה המבנה, אך לא רק בהם", נכתב בהחלטה.

כאמור, הטיעון המרכזי בערר התמקד בעסקת מכירת זכויות העירייה. ועדת הערר ציינה כי היא אינה מוסמכת לדון בטענות התוקפות את הסכם המכר עצמו,  את התנהלות עירית חיפה או את שיקול דעתה בעריכת העסקה. ועדת הערר הבהירה כי היא מוסד תכנון, והיא מוסמכת על פי החוק לדון בבקשות להיתר ובהחלטות של הוועדה המקומית, וכי הטענות במישור זה מקומן בבית המשפט המוסמך לבקר את החלטות הרשות המקומית.

יחד עם זאת, הוסיפה הוועדה: "אנו מוכנים להניח שיהיו מקרים חריגים שבהם פעולה מנהלית הנגועה באי חוקיות בולטת תפגום בהחלטה של הוועדה המקומית, ככל שזו הסתמכה על הפעולה הבלתי חוקית. במקרים חריגים כאלה ועדת הערר תהיה רשאית, ואולי אף תידרש, להתערב בהחלטת הוועדה המקומית מטעם זה". עם זאת, הוועדה הבהירה כי היא אינה סבורה שהנושא הנדון נמנה על מקרים חריגים אלה. "לאחר שעיינו במסמכים שהוגשו לנו, השתכנענו כי על פני הדברים העסקה נעשתה כדין ובהליך תקין. על פי המידע שהוצג לנו, העסקה נעשתה בפטור ממכרז המוסדר בתקנות העיריות ואושרה על ידי מועצת העיריה כנדרש בפקודת העיריות.  כמו כן, העסקה הועברה לאישורו של שר הפנים והתקבל אישור שר הפנים להתקשר בעסקה", נכתב. לאור זאת, נדחו הטענות נגד העסקה.

גם טענות העוררים שלפיהן  צריך היה לחשב את זכויות הבניה בהתאם לשטח המגרש הקדמי הקטן, ולא להביא בחשבון את השטח האחורי המוחכר לעירייה, נדחו על ידי הוועדה. בהחלטתה קבעה הוועדה כי זכויות הבניה המשויכות לשטח המוחכר נמכרו ליזמית על ידי העיריה בעסקת מכר שכאמור בוצעה ואושרה בהליך תקין, בהתאם לכללים שנקבעו בפקודת העיריות. ועדת הערר קבעה כי המסקנה היא שחישוב זכויות הבניה על פי שטח החלקה בכללותה נעשה כדין.

גם יתר טענות העוררים נדחו, וועדת הערר קבעה כי הבקשה אושרה כדין. הוועדה קבעה כי הבקשה להיתר תואמת את הוראות תמ"א 38, עומדת במדיניות הוועדה המקומית לבחינת בקשות לחיזוק, והפרויקט בכללותו מותאם לנתוני המגרש והסביבה. הוועדה הבהירה כי לא נמצאו בסיס לטענות לפגמים בהתנהלות הוועדה המקומית ובהחלטה שהתקבלה.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן