האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תוזיל את מחירי הדירות, ומה אומרים על זה היזמים?

בימים האחרונים פועלת רשות מקרקעי ישראל לקדם יוזמה חדשה שנועדה להקל על יזמים ולסייע בהנעת שוק הנדל"ן: פריסת תשלומי הקרקע למספר שלבים, במקום תשלום מלא במועד הזכייה במכרז.
המהלך, אותו מקדמים בכירי רמ"י בשיתוף משרד הבינוי והשיכון, נועד להפחית את הלחץ התזרימי שבו נתונים יזמים בתקופה של ריבית גבוהה ומימון מצומצם, ובכך לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע ולמנוע קיפאון נוסף בשוק.

מאחורי הקלעים פועלים לקידום המהלך גורמים בכירים ברשות ובהם מנהל רמ"י, יחד עם נציגי אגף התקציבים באוצר, הבוחנים את השלכות הפריסה על הכנסות המדינה ועל יציבות המכרזים. במקביל, נשמעת ביקורת מצד גורמי מקצוע, הטוענים כי הפריסה עשויה ליצור עיוות בשוק, להיטיב עם יזמים גדולים בלבד ואף להרחיק יזמים קטנים.

כדי להבין את תמונת המצב המלאה, פנינו לשורה של מומחים בענף הנדל"ן, המשפט והכלכלה.

עו"ד רונית שבירו, מייסדת ושותפה ב"קבוצת שבירו": "זו בשורה משמחת. כבר שנים אנחנו מצביעים על הפער שבו היזם משלם את מלוא עלות הקרקע במועד הזכייה ונאלץ להיעזר במימון יקר, בעוד הקרקע לא תמיד זמינה לבנייה ולעיתים ההליך התכנוני אורך ארבע עד חמש שנים. עלויות המימון האדירות מכרסמות בכדאיות הפרויקט. הלוואי שהיוזמה הייתה גם רטרואקטיבית. עם זאת, יש לקחת בחשבון כי האפשרות החדשה עשויה למשוך חברות ללא הון עצמי מספק, שיאלצו בהמשך להכניס שותפים  מהלך שעלול לפגוע באיכות הביצוע."

רועי פדלון, מנכ"ל ובעלים קבוצת פדלון שפונדר: "אם היוזמה תיושם — מדובר בצעד מבורך. כיום יזמים רבים נמנעים ממכרזים בשל הבירוקרטיה והריבית הגבוהה. למעשה, פריסת התשלום מעבירה את נטל המימון למדינה. בטווח הארוך, מי שייהנה מכך הוא רוכש הדירה, כי עלויות המימון שאנחנו מגלמים היום במחיר הדירה – צפויות לרדת."

שרון הררי אלעזרא, מנכ"לית אפרידר: "אין ספק שסביבת הריבית הגבוהה בשנים האחרונות ועליית תשומות הבניה הביאה לפגיעה בכלכליות של פרויקטים רבים. פריסת תשלומי הקרקע למספר שלבים, במקום תשלום מלא במועד הזכייה במכרז היא מהלך נכון וראוי ואף יטיב עם כלל היזמים ולא רק הגדולים ביותר שכן עלויות הריבית הגבוהות פוגעות בכולם .היום הקבלנים נדרשים להשלים את מלוא התמורה בתוך 90 יום בעוד שהם בפועל נפגשים עם המגרשים רק אחרי 18-24 חודשים לפחות מהזכייה".

עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות': "זהו מהלך חשוב ביותר בתקופה של ריבית גבוהה. כיום יזמים משלמים על הקרקע מבלי לדעת מתי יוכלו להתחיל לבנות, ולעיתים נאלצים לשאת בעלויות המימון במשך שנים בשל עיכובים שאינם בשליטתם. יש לקבוע את התשלום מול אבני דרך – כך שהתשלום הסופי יבוצע רק כאשר הקרקע זמינה לבנייה. צעד כזה יעודד תחרות, יפחית סיכונים ויסייע למנוע עליית מחירי דירות."

גלית וינדר טפר, מנכ"לית הפניקס ליווי בניה מקבוצת הפניקס גמא: "פריסת התשלומים על הקרקע, תוריד את עלויות המימון של היזם באופן משמעותי לכל היזמים בכל אזורי הארץ, וזאת בעיקר לנוכח הריבית הגבוהה הנהוגה היום, והתמשכות הזמנים ממועד אישור הזכייה ועד לקבלת הקרקע לבניה ופיתוח בפועל. במצב הנוכחי שבו היזם נדרש לשלם את מלוא התשלום ולהעמיד אשראי לתקופה ממוצעת של מספר שנים, הרווחיות הצפויה בפרויקט העתידי נפגעת מהותית, והיכולת של היזם, בשילוב עלויות הביצוע הגבוהות בבניית הפרויקט עצמו, להפחית את מחירי המכירה של הדירות לציבור הינו מוגבל מאוד. עם זאת, ככל והמדינה פועלת לצמצום עלויות המימון על הקרקע, עליה לוודא במקביל כי ירידה זאת תגלגל, באופן חלקי לפחות, לרוכשי הדירות, שאם לא כן המרוויחים היחידים יהיו היזמים".
"במקביל, יש להבין כי הגורמים המממנים ירצו לוודא כי באפשרות היזם להשלים את הרכישה בלו"ז החדש, בדרך של הקצאת מסגרות אשראי לטובת העניין, או לחילופין הבהרת מנגנון שעבוד הקרקע וזכויותיה למרות שהקרקע לא שולמה במלואה, ושמירת אפשרות לגורם המממן, במקרה של כשל של היזם הלווה, למכור אותה ליזם אחר להשלמת הרכישה ובניית הפרויקט, ופירעון האשראי".

שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים SK שמאות: "כל פעם שיש משבר חוזרים לאותה הצעה  אבל בפועל לא מיישמים. המדינה רגילה לקבל את הכסף מראש, ולכן לא פשוט לבצע שינוי אמיתי. יחד עם זאת, פריסה היא פתרון מתבקש: היום העלויות מתגלגלות לרוכשי הדירות או פוגעות ברווחיות היזמים בשוק חלש. אם רוצים שהיוזמה תעבוד, צריך להפסיק לדבר ולהתחיל לבצע."

גל קסטל, מנכ״ל אורון נדל״ן: "זו יוזמה מבורכת שתעניק הקלה אמיתית ליזמים, במיוחד לקטנים ולבינוניים. אבל חשוב לומר: פריסת תשלומים אינה פותרת את הבעיה המרכזית — מחירי הקרקע עצמם. ללא בחינה מחודשת של מדיניות התמחור, לא נראה ירידה מהותית במחירי הדירות." 

סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, תומר צליח מסר: "ברכנו על ההחלטה שהיא לא פחות ממהפכה. את ההחלטה לקדם את הנושא קיבלה הממשלה לאחר שהצגנו לה את הנעשה בשטח לאור החובה לשלם על הקרקע והפיתוח ולהמתין שנים לקבלת האישור לבנות. במצב המשברי בו נמצע הענף מובטח כי כל הנחה בהוצאות הבנייה תגולגל להוזלת דירות. בסביבת הריבית הגבוהה הנוכחית שבגללה לא יכולים כיום רבים מהיזמים בשוק הדיור לצאת לפרויקטים שתכננו, תהיה להחלטה הזו השפעה ישירה גם על היקף היצע הדיור בשנים הקרובות. להערכתנו, היא תאפשר להרחיב התחלות הבנייה בעשרות אחוזים בחומש הקרוב" .

עו"ד ליאור רלוי, שותף בכיר, גורניצקי GNY: "יש פוטנציאל לעיוותי שוק. הפריסה עלולה למשוך גורמים ספקולטיביים ולהוביל לעליית מחירי הקרקע — ובסופו של דבר לעליית מחירי הדירות. כדי שהמהלך יצליח, נדרשים מנגנוני בקרה, תמריצים להאצת פיתוח, וסנכרון מול הבנקים כדי למנוע תמחור סיכונים מיותר."

עופרה חדד, סמנכ"לית יורו ישראל: "יש מכרזים שכבר מאפשרים פריסה, אבל לרוב לפרקי זמן קצרים שלא משנים באמת את כלכלת הפרויקט. היתרון בפריסה שווה גם ליזמים גדולים וגם לקטנים, אך לצד זה יש עלויות נוספות כמו עמלות הקצאת אשראי מצד הבנקים. אם התשלומים היו נקבעים לפי קצב התקדמות הבנייה – היינו רואים הורדה משמעותית יותר במחירי הדירות."

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן