ועדת הערר בהחלטה תקדימית: ניתן לנייד את הפטור לתוספת בנייה בתמ"א חיזוק

הפטור המוענק לתוספות הקומות הנבנות במסגרת פרויקטים של תמ"א 38/1 – עיבוי וחיזוק, הוא נפחי ומדובר למעשה ב"סל זכויות" שניתן לנייד, במקרה שבו נבנית תוספת בנייה על קומת גג חלקית. כך קבעה ועדת הערר במחוז תל אביב, שקיבלה ערר שהוגש נגד שומת השבחה של הוועדה המקומית תל אביב. 

הרקע לערר הוא תכנית לחיזוק מבנה ברחוב בן יהודה בתל אביב שבוצעה על בסיס תכנית רובע 3 (תכנית 3616) שהיא תכנית התחדשות בניינית לפי סעיף 23 לתמ"א 38. התכנית כוללת חיזוק מבנה, הרחבת קומת גג חלקית בקומה שלישית, תוספת של 3 קומות ועוד קומת גג חלקית – ובסך הכל, 7 קומות (מתוכן קומת גג חלקית). על פי הוראות התכנית, ניתן לקבל פטור מהשבחה עבור תוספת של 2.5 קומות (2 קומות ועוד קומת גג חלקית בשטח של מחצית מקומה טיפוסית). בנוסף, על הבניין חלה תכנית נוספת, תכנית 346 שהיא תכנית גגות, המאפשרת להרחיב את הפטור מהשבחה ל-2.8 קומות – 2 קומות וקומת גג בשטח של 80 אחוז מקומה טיפוסית).

בוועדה המקומית תל אביב הנפיקו ליזם היטל השבחה בסך 2.45 מיליון שקל. בוועדה המקומית העניקו פטור רק על השלמת הקומה השלישית החלקית, הקומה הרביעית ומחצית קומה חמישית. שמאי מכריע שמונה העמיד את ההיטל על 2.25 מיליון שקל. השמאי קבע פטור עבור השלמת הקומה השלישית, הקומה הרביעית ועל 80 אחוז מהקומה החמישית. בכך הוא קיבל את טענת היזם כי תכנית הגגות מאפשרת לקבל פטור על קומת גג בשטח של 80 אחוז מקומה טיפוסית.

על שומה זו הגיש היזם ערר לוועדת הערר המחוזית. השאלה העיקרית שעמדה בבסיס הערר הייתה: כיצד לחשב את הזכויות הפטורות מכח תמ"א 38 בהתחשב בכך שהקומה העליונה במבנה הקיים היא קומה חלקית. העורר טען כי בשומה המכרעת נפלה טעות משפטית באשר לאופן הפטור, וזאת מאחר שהשמאי המכריע הביא לאובדן של זכויות תמ"א פטורות, לאחר שחישב את הקומה שהיה צורך להשלימה כקומה שלמה. היזם טען כי ניתן היה לנייד את הזכויות הפטורות שהתכנית מעניקה, כך שחלק משטחי הבנייה של הקומה החלקית (הקומה השביעית) יוזזו לצורך השלמת הקומה החלקית, כך שסך השטח הפטור מכח תמ"א 38 לא יעלה על 2.8 קומות טיפוסיות.

הוועדה המקומית השיבה כי לא מדובר ב"סל זכויות", וכי תמ"א 38 מבצעת הבחנה בין תמריץ של תוספת של 2 קומות לבין תמריץ של תוספת קומה חלקית, וכי הזכויות אינן ניתנות לניוד.

ועדת הערר, בראשות עו"ד אייל אילוז, קיבלה את הערר שהגיש היזם. בהתייחסה לעניין תכנית הגגות (תכנית 346) הוועדה אשררה את עמדת השמאי המכריע, וקבעה כי התכנית מרחיבה את הפטור מתוקף תמ"א 38 לתוספת של 2.8 קומות.  

בהתייחסה למצב שבו יש תוספת על קומת גג חלקית, הוועדה ציינה כי מנגנון התמריצים במסלול עיבוי וחיזוק מאפשר מתן פטור ל-2 קומות ועוד קומה חלקית. עם זאת, הוועדה ציינה עוד כי יש סתירה בין הסעיף בתמ"א העוסק בתוספת של קומות (סעיף 11.1.3 א'), לבין סעיף העוסק בשטחים של הקומות (סעיף 11.1.3 ב'): "בהנחה ששתי הקומות הנוספות ייבנו על הגג העליון של המבנה הקיים, נראה כי קיימת סתירה בין הקבוע בסעיף א' לקבוע בסעיף ב' לעניין שטח התמריץ של הקומות הנוספות. לפי סעיף א' שטחן של שתי הקומות יהיה לפי שטח קומת הגג הקיימת, בהיותה הקומה שמתחתיהן, ולפי סעיף ב' שטח שתי הקומות יהיה כשטחה של קומה טיפוסית במבנה".

הוועדה פתרה את הסתירה זאת, וקבעה כי: "את הסתירה יש ליישב לדעתנו, בהתאם ללשון תמ"א 38 ותכליתה, כך שהמונח 'הקומה שמתחתן' בסעיף א' משמעו 'הקומה הטיפוסית שמתחתן', ולא הקומה החלקית שאינה תואמת ליתר הקומות".

עוד ציינה הוועדה כי הוראות התמ"א משתמשות במנוחים "תוספת זכויות" ו"היקף זכויות" וקבעה על סמך זאת כי "השימושים במונחים מצביע לטעמנו על האפשרות כי שטח הקומה החלקית, כמו גם התמריץ של שתי קומות נוספות, ניתנים לפיצול או חיתוך, כאשר תצורת הגג העליון אינה שטוחה, בהיותן זכויות מעין נפחיות".

הוועדה קבעה, איפוא, כי הזכויות לשטחים הפטורים מהשבחה ינוידו בין הקומות, כך שיהיה פטור ל-2.8 קומות, גם אם גג הבניין הקיים הוא חלקי. ובמילותיה של הוועדה: "האפשרות הנכונה וההגיונית היא שהתמריץ בשטח של תוספת שתי קומות וקומת גג חלקית משתלב בצורתו המדורגת של הגג העליון של המבנה, בכך שהקומות מתפצלות או נחתכות במפלסים שונים. כך ניתן לבנות על הגג של המבנה העליון שטח של 2.8 קומות טיפוסיות. הפטור יחול על מלוא שטח התמריצים של 2 קומות וקומה חלקית של 80 אחוז". ועדת הערר קבעה כי היטל ההשבחה שיחול על המבנה הוא 1.65 מיליון שקל.

ועדת הערר הטילה על העירייה הוצאות בסך 10,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן