חברה יזמית תשלם לרוכשים מעל מיליון שקל, בשל תנאי מקפח בהסכם המכר

חברה יזמית תשלם מעל מיליון שקל בגין "תנאי מקפח" בחוזי המכר שנחתמו מול רוכשי דירות. כך קבע בית המשפט, שאישר הסכם פשרה בתובענה ייצוגית שהוגשה נגד החברה. בית המשפט קבע כי החברה תשיב לדיירים 70 אחוז מסכום שנגבה ביתר עקב הצמדת התשלומים למדד תשומות הבנייה באופן פסול.

התובענה הייצוגית הוגשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב לפני כארבע שנים כנגד חברת הבנייה וחברת האחזקות שלה. לטענתם, החברות שמכרו להם דירות, הצמידו את התמורה בחוזי המכר למדד תשומות הבניה, באופן פסול, באופן שסעיף ההצמדה בהסכמי המכר מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד. כך, לטענת התובעים, בחוזיהן האחידים, קבעו הנתבעות כי תשלום במחצית הראשונה של חודש קלנדרי (מ-1 ועד 15 לחודש), יוצמד למדד עתידי שיפורסם לאחר התשלום בפועל, ב-15 לאותו חודש. התובעים טענו כי חישוב ההצמדה מבוצע כך שאין סימטריה בין תחילת החישוב (לפי מדד שפורסם בעבר) לסוף החישוב (לפי מדד שיחושב בעתיד) וכי בכך כפו הנתבעות על לקוחותיהן מדד יתר. יתרה מזאת, לטענת התובעים, הנתבעות אף ביטחו עצמן מהחשש שהמדד יֵרֵד ויהיה נמוך ממדד הבסיס, עת קבעו כי ככל שהמדד ירד אל מתחת למדד הבסיסי, לא יוקטן התשלום בהתאמה.

לטענתם, יש לפסול את הסעיף, מכיוון שמדובר בסעיף בלתי חוקי ובלתי מוסרי אשר סותר את תקנת הציבור, ומכיוון שהנתבעות נהגו בחוסר תום לב בכך שכללו סעיף זה בהסכמי המכר ועמדו על ביצוע תשלומים פסולים בקיום החוזה.

לאחר הגשת התובענה, הצדדים החלו לנהל ביניהם מו"מ על מנת להביא לסיום המחלוקות בהליך זה, וזאת מבלי שאף צד יודה בטענות. המשא ומתן הבשיל לכדי הסדר הפשרה, שחל על כל מי שרכש נכס מהחברה היזמית, בתנאים שבהם התשלום הוצמד למדד עתידי (חברי הקבוצה). על פי ההסכם, הנתבעות יחזירו לחברי הקבוצה סכום שיקבע על ידי בית המשפט. הסכום ינוע בין 55 אחוזים ל-75 אחוזים מההפרש שבין הסכומים שנגבו בפועל בשבע שנים שלפני מועד הגשת התביעה לבין הסכומים שהיו גובות אילו היו מצמידות את התשלומים של חברי הקבוצה למדד הידוע ביום התשלום.

בדיקה של החברה היזמית העלתה כי ההפרש הזה עומד על סך של 1,273,384 שקל. לפיכך, סכום ההשבה נע בין 700,361 שקל (55 אחוז, כדרישת הנתבעות) ל-955,038 (75 אחוז, כדרישת התובעים). בנוסף, מעבר לסכום הזה ההסכם קובע כי שני התובעים הייצוגיים יקבלו גמול של 3 אחוז מסכום ההשבה, עורכי דינם יקבלו שכר טרחה בשיעור של 20 אחוז מסכום ההשבה, וכן הוצאות בסך 10,244 שקל. בנוסף, בית המשפט התבקש לפטור את הנתבעות מתשלום חלקה השני של אגרת בית המשפט, וזאת נוכח העובדה שהצדדים חסכו זמן שיפוטי ניכר.

השופטת לימור ביבי, שדנה בתביעה, פנתה ליועצת המשפטית לממשלה, גלי בהרב מיארה, על מנת שתחווה דעתה על ההסדר. בתגובה, העבירה היועצת המשפטית את עמדתה, שלפיה גורמי המקצוע לא מצאו לנכון להביע עמדה ביחס לבקשה לאישור הסדר הפשרה, לחיוב או לשלילה. עם זאת, נדחתה בקשת הנתבעות לפטור מתשלום חלקה השני של האגרה. 

השופטת ביבי קבעה בהכרעת הדין כי מנגנון ההצמדה הקבוע בסעיף בחוזה "מהווה על פניו מנגנון מקפח, הואיל ובהתאם לו 'יספוג' הקונה עליית מדד ואולם ככל שהמדד ירד הוא לא ייהנה מירידתו". השופטת ציינה כי הקיפוח הזה "מתעצם" נוכח העובדה שאופן הצמדת התשלום אינו סימטרי, דבר שיש כדי להוביל לכך שהרוכשים יחויבו במדד נוסף. "לחיוב זה במדד נוסף על פניו אין כל הצדקה לגיטימית, בהינתן שמתוך הראיות אשר הוצגו על ידי המבקשים, במישור השנתי קיימת עלייה עקבית של מדד תשומות הבנייה, יש באסימטריה זו משום קיפוח של הרוכשים". על רקע זה, השופטת קבעה כי מנגנון ההצמדה המגולם בהסכם המכר של הנתבעות הוא מקפח לכאורה. השופטת קבעה, איפוא, כי סכום ההשבה יעמוד על 70 אחוז מכלל ההפרש – 891,369 שקל. 

בנוסף, השופטת אימצה את מנגנון הגמול לתובעים הייצוגיים – 3 אחוז מסכום ההשבה (26,741 שקל), 20 אחוז שכר טרחת עו"ד בשיעור 20 אחוז (178,274 שקל), ו-10,244 שקל הוצאות. סכומים אלה, בסך של כ-215,260 שקל, הוא מעבר לסכום ההשבה בהסכם הפשרה – כך שבסך הכל, החברה תשלם 1,106,627 שקל. במקביל, בקשת החברה היזמית לפטור מאגרה נדחה.

השופטת קבעה כי "מהסדר הפשרה צמחה תועלת – הן לחברי הקבוצה, אשר קיבלו פיצוי באופן ישיר ופרטני על הנזק שנגרם להם, והן ללקוחותיהן העתידיים של הנתבעות נוכח האסדרה העתידית. לכך יש להוסיף כי במקרה דנן, בקשת האישור נתמכה בחוות דעת – על המשאבים הכרוכים בכך. זאת ועוד, ברי כי ניהול בקשת האישור והתובענה עד כה לרבות הגשת סיכומים, וכן ניהול משא ומתן לפשרה, הצריכו מהתובעים ומבאי כוחם השקעת זמן ומשאבים רבים. נוכח כל האמור, מצאתי לאשר את הגמול ושכר הטרחה שהומלצו על ידי הצדדים הואיל ומצאתי אותם כסבירים".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן