עדכון תקן 21: מציאות כלכלית חדשה בענף ההתחדשות העירונית

במשך שנים ארוכות התחדשות עירונית בישראל התנהלה על בסיס הנחה, שבאזורי הביקוש הכול “יסתדר”. המחירים יעלו, הדירות יימכרו, הבנק יעניק ליווי, ואם צריך עוד קצת זמן או עוד קצת זכויות – זה ייפתר בהמשך. 

המציאות של השנים האחרונות שינתה את אותה קונספציה. ריבית גבוהה, מלחמה, עלייה חדה בתשומות הבנייה, מחסור בכוח אדם, האטה במכירות ומלאי גדל של דירות לא מכורות, הפכו גם את אזור המרכז למרחב של אי ודאות. בתוך הסביבה הזו, ההתחדשות העירונית כבר לא יכולה להישען על אופטימיות, אלא על ניהול סיכונים.

עדכון תקן 21 שבוצע בימים האחרונים, הוא הרבה יותר משינוי טכני של אחוז כזה או אחר. זוהי הכרה רשמית של המדינה בכך ששוק ההתחדשות העירונית פועל כיום בתנאי סיכון שונים לחלוטין מאלה שעליהם נשענו ההנחות בעשור האחרון. העלאת הרווח היזמי המזערי ל־16% במחוז תל אביב, המרכז וירושלים ול־17% בצפון, חיפה והדרום אינה “הטבה ליזמים”, אלא הצבת קו אדום מקצועי שמנסה למנוע תופעה מסוכנת הרבה יותר: הצטברות של תוכניות מאושרות שאינן יוצאות לפועל.

המסמך שפירסם לאחרונה השמאי הממשלתי הראשי, גיל בלולו, מציג תמונת מצב מפוכחת של השנים 2022–2025. עליית ריבית חדה עד לרמה של 4.5%, מלחמה שפגעה בפעילות הכלכלית ובכוח האדם בענף, התייקרות משמעותית בתשומות הבנייה, האטה במכירות ועלייה חריגה במלאי הדירות הלא מכורות, במיוחד במחוזות תל אביב והמרכז. כל אלה מעצבים מחדש את פרופיל הסיכון של מיזמי פינוי בינוי, גם בלב אזורי הביקוש.

הרווח היזמי המזערי, כפי שמדגיש המסמך שוב ושוב, אינו רווח “ראוי” או “מקובל”, אלא רף מינימלי שמתחתיו עולה משמעותית הסיכון לאי מימוש הפרויקט. זו נקודה קריטית להבנת המשמעות לדיירים. 

שנים רבות השיח סביב התחדשות עירונית נסוב סביב התמורה: כמה מטרים, מרפסת, חניה. התקן המעודכן מזיז את מרכז הכובד מהשאלה “כמה נקבל” לשאלה “האם זה בכלל ייבנה”. עבור בעלי דירות, הסיכון האמיתי אינו לקבל מעט פחות, אלא להיתקע עשור עם פרויקט חתום שלא מתקדם, עם אי ודאות, סכסוכים פנימיים וערך נכס קפוא.

צריך לומר אמת פשוטה: פרויקט שלא מחזיק כלכלית מסוכן לדיירים, ליזם, לרשות המקומית ולשכונה כולה. ככל שהפער בין התכנון לבין היכולת לממש אותו גדל, כך גדל הסיכוי שההתחדשות תישאר על הנייר בלבד. לכן, העלאת רף ההיתכנות הכלכלית אינה מהלך פרו יזמי, אלא מהלך פרו ביצועי. היא נועדה לצמצם את אזור הדמדומים שבו פרויקטים נראים מצוינים במצגת, אך קורסים כשהם פוגשים ריבית, שיווק ומציאות.

מנקודת מבט יזמית, העדכון משקף הכרה רשמית בכך שגם במרכז הארץ, ואפילו בתל אביב, רמת הסיכון הכלכלית עלתה. ירידות ריאליות במחירים, מלאי גדול של דירות לא מכורות וזמן מכירה שמתקרב לשלוש שנים בממוצע, הופכים את השיווק לפחות צפוי. 

המדינה אומרת כאן דבר פשוט: אם אתם רוצים שנמשיך לראות פרויקטים מתממשים, ולא רק מאושרים על הנייר, נקודת האיזון הכלכלית חייבת לזוז. עם זאת, המסמך גם שם גבול ברור לניסיון להשתמש בעדכון כתירוץ. הרווח המזערי אינו תקרת רווח, אך גם אינו הצדקה אוטומטית לדרישות מופרזות. כל סטייה מהערך המחוזי מחייבת נימוק פרטני המבוסס על מאפייני המתחם, מורכבותו ורמת הסיכון הגלומה בו.

גם הבנקים וגופי המימון קוראים כאן מסר ברור. פינוי בינוי אינו פרויקט יזמי רגיל. אמנם אין בו רכישת קרקע מראש, אך הוא מאופיין באי ודאות תכנונית, משך מימוש ארוך, חשיפה לתנודתיות תשומות ושיווק, וניהול מורכב מול עשרות ולעיתים מאות בעלי זכויות. קביעת רף מזערי עדכני, הנשען על נתוני שוק של השנים האחרונות, אינה מעלימה את הסיכון, אך היא יוצרת מסגרת אחידה וברורה יותר להערכתו.

בשורה התחתונה, עדכון תקן 21 משנה את תפקידם של כל השחקנים בענף. עבור עורכי דין המלווים בעלי המהלך מחדד את תפקידם כמנהלי סיכון. היכולת לזהות כבר בתחילת הדרך האם הצעה היא ברת מימוש, או שמדובר במבנה כלכלי שברירי, הופכת קריטית. עבור הדיירים, המסר פשוט: התחדשות עירונית אינה תחרות על התמורה הגבוהה ביותר, אלא תהליך מורכב שבו ודאות, יציבות והיתכנות שוות לעיתים הרבה יותר מעוד כמה מטרים.

המדינה, באמצעות התקן המעודכן, מנסה לאזן בין הרצון להאיץ התחדשות עירונית לבין הצורך לשמור על תכנון בר מימוש. זהו איזון עדין, אבל הכרחי. כי בסופו של דבר, פרויקט שלא נבנה אינו כישלון של יזם או של רשות בלבד. הוא כישלון של מערכת שלמה, ושל הדיירים שחיים בתוכה.

*הכותב, עו"ד אלעד אריאל, הוא שותף מנהל במשרד עורכי הדין אריאל חיו ושות', המתמחה בהתחדשות עירונית

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן