לא ניתן להרוס אגף שלם בבניין משותף "בחסות" הרחבת דירה

בית המשפט המחוזי בחיפה, בראשות כבוד השופט יוסי טורס נדרש לאחרונה להכריע בשאלה עקרונית ורחבת היקף הנוגעת למימוש זכויות קניין פרטיות בהקשר של הריסה של אגף אחד בבית משותף מורכב.
פסק הדין דחה את בקשתם של בעלי דירות להרוס מבנה קיים כולו  ולבנות מחדש  מבנה  בן יחידה אחת הכולל מרתף וחנייה  ללא קבלת הסכמת יתר בעלי הדירות מהאגף השני. לפסק דין השלכה  גם  בתחום התחדשות עירונית  לבניינים משותפים  מורכבים.

רקע סכסוך המשפטי
בבסיס המחלוקת עמד בית משותף מורכב המחולק לשני מבנים נפרדים ולא מחוברים ביניהם, בשכונת אחוזה בעיר חיפה. בעלי הדירות באחד האגפים, שרכשו את כל הדירות באותו אגף, ביקשו לממש זכויות בנייה שהוקנו להם בתקנון המוסכם, לטענתם, על ידי הריסה טוטאלית של המבנה והקמתו מחדש. מנגד, בעלי הדירות באגף השני התנגדו, וטענו כי פעולה כה דרסטית – שינוי מהותי של הבית המשותף – מחייבת את הסכמתם המפורשת, ותהווה פגיעה בלתי מידתית  בזכויותיהם, שכן הם לא יוכלו לממש פרויקט של תמ"א 38 בחלקה. השאלה  המשפטית שעמדה להכרעת בית המשפט האם  בנייה זו מצריכה הסכמה של כל יתר בעלי הדירות או האם המשיבים רשאים לבצע את הבנייה ללא הסכמה נוספת שלהם

התקנון המוסכם אמנם קבע חלוקת זכויות בנייה והצמיד שטחים סובבים לכל אגף, אך למרות שהוא צפה בניה עתידית, הוא שתק בנוגע לאפשרות של הריסה ובנייה מחודשת של אגף שלם. המשיבים טענו כי חלוקת זכויות הבנייה מהווה אישור מראש לכל פעולה הנדרשת למימושן, כולל הריסה.

 יש לציין כי הוועדה המקומית אישרה את בקשה למתן היתר להריסת מבנה והקמת מבנה חדש בתנאים , בין היתר נקבע , שנדרשת הסכמת הרוב הקבוע בחוק. לכן, המשיבים הגישו תביעה למפקחת לרישום על בתים משותפים . המפקחת קבעה אין  מניעה שיינתן למשיבים היתר בנייה. ולכן הוגש ערעור לבית משפט המחוזי.

הכרעת בית המשפט
השופט יוסי טורס קבע כי  מדובר אין די בחלוקת זכויות בנייה כדי להתיר הריסה מוחלטת. נקבעה הבחנה ברורה: בעוד שהתקנון נועד לאפשר הרחבה של דירות קיימות (פעולה שלצורך ביצועה ניתן להרוס חלק מהדירה), הוא אינו מתיר הריסה ובנייה מחודשת של אגף שלם, כאילו מדובר בפעולה" אישית" כבנייה בשטח מוצמד.

הנימוק המרכזי שחיזק קביעה זו נגע למעמד הקרקע. בית המשפט הדגיש כי הקרקע שעליה בנוי המבנה, בניגוד לשטח הסובב אותו, לא הוצמדה בתקנון באופן מפורש ונשארה, איפוא, רכוש משותף של כלל בעלי הדירות. הריסת האגף פוגעת בשימוש בקרקע המשותפת, ועל כן אינה יכולה להתבצע ללא הסכמה.

בהיבט הפרשני,  בית המשפט אימץ גישה שמרנית וזהירה, אולי אף זהירה יתר על המידה.  בית משפט המחוזי  קבע כי אירוע קיצוני כדוגמת הריסת אגף שלם הוא סיטואציה שלא עמדה לנגד עיני מנסחי התקנון. חלוקת הזכויות נועדה לאפשר הרחבה, ולא לשנות את מהות הבית באופן כה דרמטי. לכן, "שתיקה" בתקנון אינה יכולה להתפרש כהסכמה לפעולה כה משמעותית.

לסיכום: פסק הדין מחזק את העיקרון לפיו בבית משותף, גם אם הבעלות על הקניין הפרטי מקנה זכויות רבות, היא אינה בלתי מוגבלת. כוח ההחלטה על שינויים מבניים כה מהותיים אינו נתון בידי יחיד. כפי שנקבע, שינויים הפוגעים בקהילת הבית המשותף או בשימוש ברכוש המשותף (כמו הקרקע) דורשים הסכמה ברורה ומפורשת של כלל הבעלים, ולא ניתן להסתמך על השערות או היסקים מ"שתיקה" בתקנון. ( עשא 19183-05-25 ). 

*הכותבים:  עורכי דין שחר לוינזון, שותף  ואלי הירש עו"ד בכיר, מתמחים בהתחדשות עירונית ותכנון ובנייה. אין משום הכתוב ייעוץ משפטי מכל סוג שהוא.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן