בפסק דין חריג, בוטל אישור תכנית להקמת מבנה מגורים: "לא ברור אם אין פגיעה בבעלי זכויות במתחם"

בהחלטה חריגה, ביטל בית המשפט המחוזי בחיפה תכנית להקמת מבנה בייעוד מעורב למגורים מסחר ותעסוקה בקרית מוצקין, בעקבות טענת בעלי זכויות במתחם לפגיעה בזכויותיהם. בהחלטת בית המשפט נקבע כי הוועדה המחוזית חיפה תקיים דיון מחודש בתכנית, כדי לבחון את הטענות לפגיעה בזכויות בעלי הנכסים במתחם.

התכנית, שעניינה שינוי, ייעוד ותוספת זכויות ברח' אוסישקין 2, קרית מוצקין, מציעה הריסה והקמת מבנה בייעוד מעורב למגורים מסחר ותעסוקה. התכנית מציעה חלוקה לשני מגרשים נפרדים- 100 ו-101. בתא שטח 100 מוצע שינוי ייעוד הקרקע למגורים, מסחר ותעסוקה תוך הליך של הריסת מבנה מגורים קיים לטובת הקמת בניין חדש בן 10 קומות עם עירוב שימושים (קומת קרקע מסחרית, 3 קומות תעסוקה ויתר הקומות בייעוד מגורים) ו-17 יח"ד בתמהיל מגוון. תא שטח 101 יישאר ללא שינוי בזכויות מתכנית מאושרת.

נגד התכנית הגישו שתי בעלות זכויות בתא שטח 101 התנגדות לוועדה המחוזית חיפה, שבה טענו כי לא ניתן לקבוע ללא הסכמת העותרות נושאים, כגון היקף יחידות דיור עתידיות לבניה. הוועדה דחתה את ההתנגדות ואישרה בראשית השנה את התכנית. על רקע זה, הן הגישו, באמצעות עו"ד עומר חלמיש, עתירה לבית המשפט המחוזי כנגד הוועדה המחוזית, הוועדה המקומית קריות ויזמית התכנית. העותרות טענו כי יזמת התכנית מבקשת לקדם את תכנית באופן שפוגע קשות בזכויותיהן, תוך קביעת הוראות שונות כגון נסיגה של קווי מגרש. עוד נטען כי יזמת התכנית מבקשת לכפות על העותרות את התכנית, אשר קובעת זכויות בהיקף רב תוך השאת רווחים עצומים לה בלבד. בכך, מותירה יזמת התכנית את העותרות עם חלקה מרוקנת מזכויות, באותו היקף יחסי ובאופן המדלל את זכויותיהן, וכל זאת בניגוד גמור להוראות התקנון המוסכם.

הוועדה המחוזית טענה כי יש לדחות את התכנית, מאחר שהתכנית כבר פורסמה למתן תוקף. עוד נטען כי מדובר 26 תכנוניות סבירה ומנומקת, שהתקבלה בסמכות ובהליך נאות כדין. יזמת התכנית טענה כי אין כל פגיעה בקניינן של העותרות או בזכויותיהן, וכי התכנית חלה אך ורק על שטחה של היזמת, והיא נפרדת לגמרי משטחן של העותרות. 

השופט אחסאן כנעאן ציין כי דין העתירה להתקבל, במובן זה שעניינה של התכנית יוחזר לוועדה המחוזית למתן הבהרות. השופט התייחס לטענת הוועדה המחוזית כי לא ניתן לתקוף את התכנית מאחר וזו פורסמה ברשומות כבר בחודש פברואר, ולכן מדובר במעשה עשוי, ודחה טענה זו. השופט כתב בפסק הדין: "במקרים חריגים יוכל בית משפט להתערב. הטענה לפגיעה בזכויות העותרות ונישול זכויות ממנה שלא כדין יכולה ליפול למסגרת החריגים המתגברים על טענת מעשה עשוי. לא ניתן להלום שתחת טענה של מעשה עשוי תוכשר גזלה של זכויות קניין על ידי יזמת התכנית בטענה שהיא הסתמכה על אותה תכנית פוגעת". 

השופט קבע עוד כי לחברה היזמית הייתה זכות להגיש את התכנית. השופט ציין כי התכנית ממלאת אחר ההסכמות הדרשות לצורך הגשתה, ובמקרה זה הסכמה של יזמת התכנית בלבד. עם זאת, השופט הוסיף כי על מנת שהתכנית, תאושר עליה לצלוח משוכה נוספת, והיא שאין בתכנית כדי פגיעה. 

השופט ציין כי ככל שיזמת התכנית פגעה במסגרת התכנית בזכויות הבניה של העותרות, היה על ועדות התכנון לעצור את הדיון בתכנית עד להכרעה שיפוטית בנושא. השופט הוסיף עם זאת, כי הוועדה המחוזית נותרה עמומה בהחלטה לאשר את התכנית, באשר לשאלה אם זכויות העותרות נפגעו: "עיון בהחלטת הועדה המחוזית, וטענות הצדדים בעניין זה, מוביל אותי למסקנה כי נושא זה לא הוכרע בצורה ברורה על ידי הוועדה המחוזית, ולא ברור מהחלטת הוועדה המחוזית האם במסגרת התכנית יזמת התכנית מנצלת את מלוא זכויות הבניה שניתן לנצל במקרקעין". 

עוד נכתב כי התכנית אינה תכנית איחוד וחלוקה, ולכן זכויות הבניה החלות על המקרקעין הן משותפות לשני הצדדים. כפועל יוצא מכך, נכתב, אם יזמת התכנית מנצלת את מלוא זכויות הבניה לצרכי מסחר בכלל המקרקעין, שלא בהתאם לחלקה היחסי ברכוש המשותף, ואין בידיה תימוכין קנייניים למהלך זה, לא ניתן לאשר את התכנית כפי שהיא.

על רקע זה, השופט הורה על ביטול החלטת הוועדה המחוזית לאשר את התכנית, והורה לה לקיים דיון מחדש במסגרתו תשוב ותבדוק האם התכנית מנצלת את מלוא זכויות הבניה בחלקה, והאם יזמת  התכנית מנצלת זכויות בניה, מעבר לחלקה היחסי ברכוש המשותף. במידה והתשובה לכך חיובית, השופט הורה שלא לאשר את התכנית ולעכב את דיון בה עד שיהיה בידי יזמת התכנית תימוכין קניינים שמקורם בהסכמת העותרות או  הכרעה שיפוטית של ערכאה מוסמכת.

השופט הורה למשיבות לשלם לעותרות הוצאות בסך 10,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן