הנחיה דרמטית של מינהל התכנון: "אין לצמצם זכויות בנייה גם אם הרווח היזמי עולה על התקן"

במכתב רשמי שיצא לראשי הוועדות המחוזיות, מבהירים הרב נתן אלנתן ורפי אלמליח את הכללים החדשים ליישום תקן 21.1: השיקול התכנוני גובר על הכלכלי, ועודף רווחיות לא יהווה עילה לגריעת קומות או דירות. המטרה: ניצול יעיל של משאב הקרקע.

מסמך הנחיות חדש ומשמעותי יצא משולחנם של יו"ר מטה התכנון הלאומי, הרב נתן אלנתן, ומנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח. המכתב, הממוען ליו"ר הוועדות המחוזיות ומתכנני המחוזות, נועד לעשות סדר ביישום תקן 21.1 בתוכניות להתחדשות עירונית, זאת לאחר שהוא עודכן לאחרונה. המכתב מעביר מסר חד משמעי: קיבולת הבנייה תיקבע לפי שיקולים תכנוניים ולא תצומצם מסיבות כלכליות.

בפתח הדברים מבהירים בכירי התכנון כי תכנון להתחדשות עירונית ייעשה בראש ובראשונה על בסיס שיקולים תכנוניים כוללים, בהם כושר הנשיאה של המרחב, צפיפות ראויה, איכות עירונית ותשתיות.

לפי ההנחיה החדשה, בחינת הישימות הכלכלית לפי תקן 21.1 (הבודק את הרווח היזמי) נועדה לשמש כ"שלב מסייע" בלבד להערכת היכולת לממש את התוכנית. מודגש כי הבדיקה הכלכלית אינה הגורם הקובע את היקף הזכויות או את תצורת התכנון.

הסעיף המשמעותי ביותר ליזמים ולמתכננים נוגע למקרים בהם התוכנית מניבה רווחים גבוהים מהמינימום הנדרש, זאת לאור נטיית ועדות התכנון המקומיות לקצץ ליזמים את הקיפי הבינוי במקרים שבהם הרווח היזמי עולה על המינימום המומלץ בתקן, לרוב בטענה של עומס על התשתיות וצפיפות יתר. מנגד, במינהל התכנון מחזקים את מדיניות הציפוף וכעת, ההנחיה קובעת במפורש כי תקן 21.1 מגדיר רק "רף של רווח מזערי" לצורך היתכנות כלכלית.

במקרים שבהם התכנון הראוי מאפשר פיתוח אינטנסיבי המניב רווח העולה על המינימום – ואף באופן משמעותי – "שיעורי הרווח העודפים לא יהוו עילה לצמצום נפחי הבינוי".

הנימוק להנחיה זו הוא שההחלטה על העצמת זכויות נשענת על שיקולים תכנוניים מובהקים של ציפוף וניצול יעיל של משאב הקרקע, ואין לצמצם אותם רק בשל רווחיות הפרויקט. הקיבולת במתחם תיגזר מהפוטנציאל העירוני שלו ומהצורך לייצר בסיס תכנוני להריסה ובנייה מחדש.

מה קורה כשאין רווחיות?
המסמך מתייחס גם למצב ההפוך, שבו לאחר מיצוי הקיבולת התכנונית המקסימלית, הרווחיות עדיין אינה מגיעה לרף המזערי. במקרים אלו, מוסדות התכנון נדרשים לבחון "התאמות תכנוניות" לשיפור הישימות הכלכלית, כגון התאמת תמהיל יחידות הדיור, בחינת מדיניות החניה, ייעול ההקצאות המבונות (שטחי ציבור) והוראות גמישות לעניין המרת שטחים בין תעסוקה למסחר.

אם גם לאחר מיצוי הכלים הללו נותר ספק ממשי לגבי יכולת המימוש, מוסד התכנון ישקול האם לקדם את התוכנית לאור חשיבותה הציבורית, לדחות אותה, או לאשר אותה לפרק זמן קצוב.

בסיכום המכתב מציינים אלנתן ואלמליח כי יישום עקרונות אלה יבטיח כי ההתחדשות העירונית תמשיך להתבסס על תכנון איכותי וניצול יעיל של הקרקע, תוך הבטחת ביצוען של התוכניות בפועל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן