"כל פרויקט חייב להיות סופר מדויק ואני לוקחת בחשבון את הסיכונים וההזדמנויות"

בימים אלו מציינת חברת מרתון מימון, בבעלות שותפי מרתון מימון (85%) וישראכרט (15%), שנה להקמתה. בהובלת השותפה – המנכ"לית דפנה לנדאו, עתירת הניסיון בפיננסים ונדל"ן, הצליחה החברה הצעירה, הפועלת עם הון של מאות מיליוני שקלים, לבסס את מעמדה כשחקן משמעותי בתחום מימון חוץ-בנקאי ליזמים, כשאת שנת 2026 היא פתחה עם שני פרויקטים פעילים, שניים נוספים לפני סגירה ועוד כ-15 פרויקטים במשא ומתן. השאיפה של המנכ"לית לנדאו ושותפיה – מוטי קירשנבאום, יובל גייער, איתמר גירון ודור אוחנה – היא להגיע למצב שבכל נקודת זמן יהיו לחברה בין 10 ל-15 פרויקטים שבהם היא שותפת הון.

לנדאו, בוגרת תואר ראשון בכלכלה ומינהל עסקים ותואר שני במימון, מתעסקת בעולם הפיננסי והנדל"ני מאז שנת 1994. העבודה הראשונה שלה הייתה כאנליסטית של נדל"ן בבנק לאומי, אך מהר מאוד היא בלטה בכישרון פיננסי יוצא דופן לצד יכולות ניהוליות ומנהיגותיות. בעבודה קשה, מקצועיות בלתי מתפשרת ותשוקה לעשייה היא התקדמה לתפקידי ניהול בכירים ומשמעותיים. בתפקידה האחרון, לפני שהייתה שותפה להקמת חברת מרתון מימון, היא כיהנה כראש מערך הנדל"ן בבנק לאומי.

איך הגעת לעסוק בנדל"ן?
"הגעתי לנדל"ן במקרה. לאחר שסיימתי את הלימודים וחיפשתי עבודה הגעתי לבנק לאומי למערך הנדל"ן. זו הייתה אהבה ממבט ראשון".

למה?
"בנדל"ן יש חדוות יצירה שהיא מאוד מוחשית. אני מגיעה בהתחלה לתא שטח שאין בו כלום, שפתאום הופך להיות הדמיה של משהו ואז פתאום אני מגיעה ורואה בור עצום. אחר כך אני רואה מיליוני קוב בטון נשפכים לתוך הבור ויש עכשיו יסודות ובשלב הבא מתרומם מגדל ואחרי זה שכונה. זה יש מאין. זו חוויה מרתקת".

גם היום אחרי כל כך הרבה שנים את מרגישה ככה?
"כל פרויקט לא דומה לקודמו. כל פרויקט זה כמו עוד ילד. יש לו את הייחודיות היצירתית, התכנונית, המימונית והכלכלית שלו. נדל"ן זה תחום שיש בו המון יצירתיות, תחכום והרבה פרטים קטנים שמרכיבים תמונה גדולה וסופר סופר מורכבת. יש בעיסוק בנדל"ן אתגר אינטלקטואלי, מימוני ויצירתי. זו תעשייה שמבוססת מאוד על יכולת של אנשים, על יכולת יזמית ועל היכולת לראות מעבר. מי שעובד בזה צריך לאהוב אנשים כי צריך לבנות מערכת יחסים לטווח ארוך. נדל"ן זו ריצה למרחקים ארוכים".

איזה טיפ קיבלת בתחילת הדרך שלך בעולם הנדל"ן?
"להיות סקרן. זה טיפ שקיבלתי שעד היום אני מיישמת אותו וגם מעבירה הלאה. להיות סקרן זה יותר חשוב מניסיון, ידע והבנה מקצועית. להבין שסוף מעשה במחשבה תחילה ולכן לפני כל פרויקט צריך לשאול למה ככה ולא אחרת. לבחון מכל כיון את התכנון, לבדוק מה העומק שחופרים וכמה מטרים נותנים לכל דירה. יש יזמים שחושבים שיותר מטרים זה יותר כלכלי, אבל לפעמים לא מיצוי מלא של כל המטרים מייצר את הכלכליות הכדאית ודווקא ויתור על מטרים מסוימים ותכנון יותר מוקפד הוא זה שמייצר את הכלכליות המיטבית".

איך הקשר שלכם עם תחום ההתחדשות העירונית?
"בעשר השנים האחרונות תחום ההתחדשות העירונית התמסד, הפך לכלי משמעותי בעולם הנדל"ן וגם הרשויות המקומיות הגיעו להבנה שכדאי שמרכזי הערים הישנים שלהם ינוצלו בצורה מיטבית לטובת הבאת אוכלוסייה חדשה ומגוונת, מסחר, תעסוקה וחידוש תשתיות. בעקבות כך נוצר מצב שליזמים, שהיה להם בעבר פרויקט אחד בשנתיים בהתחדשות עירונית, יש עכשיו שלושה פרויקטים בשנה. האפקט של זה הוא יותר צורך הוני. כשליזם יש שלושה פרויקטים באותה שנה הוא מוצא את עצמו עם צרכי הון מאוד-מאוד גדולים. ברגע שהוא מגיע לביצוע של פרויקט הבנק המלווה דורש ממנו בין היתר הון עצמי. בשלב הזה אנחנו נכנסים, בשכבת ההון העצמי, ונותנים את השלמת ההון לטובת פתיחת הליווי".

מה היתרון הייחודי שלך?
"היתרון שלנו הוא האופרציה שהקמנו. יש לנו גם את הניסיון הנדל"ני בתכנון, ביזמות ובהשבחה וגם את הניסיון המימוני. השילוב הזה מאפשר לנו לפגוש יזם ולדבר איתו בראייה של 360. מרתון מימון מספקת הרבה יותר ממימון. הניסיון של השותפים בפן היזמי – ביזום, השבחת ובניית אין ספור פרויקטים בעשרים השנים האחרונות בשילוב הידע והניסיון המימוני אותו הבאתי משנותיי בבנק מאפשרת ליזם למצוא במרתון מימון שותף ולא רק מממן".

בשנה האחרונה, כמה פעמים יצא לך להגיד לא ליזמים?
"לאור מה שקרה בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות יש לא מעט פרויקטים שאיבדו מהכלכליות שלהם. "בציר "21-22, נקרא לזה כך, היה בציר פחות טוב. זה בציר שבו קרקעות נקנו במחירים יותר גבוהים ובהתחדשות עירונית נתנו תמורות מאוד משמעותיות לדיירים ואז הריבית עלתה וגם באה מלחמה ארוכה. התוצאה היא שחיקה ברווחיות הפרויקטים. ברגע שהכלכליות נשחקת, אז אין בשר לעבוד איתו בהקשר של שותפות הונית. לא בהכרח שהפרויקטים כושלים, אבל בהקשר של השלמת הון הם פרויקטים שפחות רלוונטיים מבחינתנו".

איך נראה יום שגרתי של מנכ"לית בחברת מימון?
"יום מגוון מאוד ובלו"ז צפוף. היום כולל הרבה מאוד פגישות עם יזמים במשרד או באתר מסוים, ישיבות פנימיות שלנו בהן אנחנו בוחנים פרויקטים וכמובן ניהול הכספים, התפעול ומערכות המידע של החברה. כל יום הוא שונה. בכל יום פוגשים אנשים אחרים ממקומות שונים ועם סיפורים שונים".

יש לך אחריות על הרבה מאוד כסף. כמה המתח הזה פוגש אותך בכל יום?
"כל התפקידים שעשיתי היו כרוכים בקבלת החלטות במיליוני שקלים וגם בעשרות ובמאות מיליוני שקלים. יש פה חד משמעית אחריות גדולה. אי אפשר להקל ראש באף החלטה. כל אחת עומדת בפני עצמה עם כובד משקלה. כל פרויקט חייב להיות סופר מדויק, מנוהל ומקודם בצורה קפדנית ואני לוקחת בחשבון גם את הסיכונים וגם את ההזדמנויות. אני כל הזמן אומרת, שגם ליזם הכי קטן במדינה מגיע פרס ישראל על מה שהוא עובר עם הבירוקרטיה התכנונית והאתגרים. אז אני מתייחסת לזה ברצינות ובכובד ראש וזה לא משנה מה הסכום".

איפה את רואה את החברה בעוד חמש שנים?
"חברה מבוססת עם תיק השקעות בפרויקטים מעולים למגורים ועם יזמים מצוינים שרצנו איתם את המרתון הזה לאורך כל התקופה. חברה שיש בה גם אנשים טובים שעושים עסקים טובים".

שוק הנדל"ן לאן?
"קודם כל אני חושבת שמדינת ישראל היא נס ומה שקורה בשוק שלנו הוא גם נס. בין השנים 23-25 נרכשו 100 אלף דירות, חדשות ויד שנייה. מתוכן, כך פורסם בתקשורת, רק 1,200 עסקאות הרוכשים לא השלימו את העסקה. כשאני רואה את הנתונים האלה אי אפשר שלא לשאול מה היה פה?. הרי השנים 23 ו-24 היו נוראיות – מלחמה, ריבית גבוהה, עסקים שנסגרו ואלפים במילואים. אלה היו השנתיים הכי קשות מאז קום המדינה ובכל זאת, הרוב המכריע, 98% מרוכשי הדירות בשנים האלה, הצליחו להשלים את העסקאות, לרכוש את הדירות ולקבל מימון. זה מעיד על החוסן המאוד גבוה של שוק הנדל"ן. אנחנו לא מספיק מכירים ומוקירים את העובדה שהמדינה שלנו היא באמת חזקה כלכלית ושיש לה חוסן, תעסוקה גבוהה, מגזר יצרני עם מוסר תשלומים גבוה ושוק דיור טוב.

"אני חושבת ששנת 26 עדיין תהיה שנה מדשדשת, גם בגלל שזאת שנת בחירות וגם הריבית עדיין עוד לא ירדה מספיק", הוסיפה לנדאו, "אני מעריכה ש-27 תהיה שנה שבה תהיה חזרה להיקף עסקאות גדול ולא תהיה בהכרח עליית מחירים. הצורך בדיור הוא צורך קיים. אנחנו מדינה שבה נולדים 200 אלף תינוקות כל שנה ותוחלת החיים היא מהגבוהות בעולם".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן