"הרגע הכי מרגש בהתחדשות עירוניות הוא האכלוס. זה רגע שממלא יזם בסיפוק"

בגיל 35, דניאל עירון עומד בראש תחום ההתחדשות העירונית בשיכון ובינוי, אחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של החברה בשוק הדיור. לאחר כשנה וחצי בתפקיד, הפעילות מציגה קצב התקדמות עקבי: בשנת 2025 אוכלסו שני פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית וחמישה פרויקטים נוספים מצויים היום בשלבי ביצוע שונים ובמהלך 2026 עוד שישה פרויקטים שמקורם בהתחדשות עירונית יכנסו לשלב הביצוע.

עירון הוא אדריכל בהכשרתו, בעל תואר שני במנהל עסקים וניהול בכיר ועם ניסיון של כעשור בפיתוח עסקי בחברות גדולות. "להיות יזם בהתחדשות עירונית זה להיות מולטי-טאסקינג", סיפר עירון מה הביא אותו לתחום, "התפקיד דורש לתכלל משימות מורכבות. זו תמצית של איך עושים נדל"ן בצורה הכי אקסטרימית שיש".

מה זה אומר להיות מולטי-טאסקינג?
"אנחנו נוגעים בכל הרבדים של התחדשות עירונית ועובדים מול כל בעלי התפקידים- שיווק, תכנון, כספים, שמאות וליווי משפטי. בהתחדשות עירונית יש ארבעה גורמי ליבה – כלכלה, קניין, תכנון ואנשים. את כל האירוע הזה צריך לחבר בעדינות מיטבית. אנחנו אחראים על פרויקטים הן מול בעלי הדירות והן מול ההנהלה של החברה. המחויבות היא  כמובן לחברה אך גם לבעלי הדירות".

תאר איך נראה הפן הפסיכולוגי בהתחדשות עירונית?
"כשיש ריבוי בעלים, צריך לדעת להתנהל מולם בגישה רגישה. זו העסקה הכי יקרה שהם עשו במהלך חייהם ואנחנו מחויבים לגשת לעניין בכפפות של משי. מדובר למעשה בפינוי-בינוי, כאשר אנחנו מפנים דיירים מדירה שלחלקם יש כלפיה רגש חזק מאוד, בין אם זו מדובר בדירה להשקעה ובין אם מדובר בזוג מבוגרים שחי את חייו וחיי משפחתו באותה הדירה. צריך לדעת לגרום לבעלים לתת בחברה אמון וביטחון בתהליך כדי שידעו ללכת איתנו יד ביד. לצד זה נדרש לנהל את ההליך נכון קניינית. בנוסף, המטרה היא לקדם את הפרויקט נכון תכנונית וקניינית על מנת שנוכל לעמוד בכלכלה שהוגדרה מראש, וחשוב לא פחות, צריך לעמוד בלוחות הזמנים". 

מה הדבר הראשון שאתה בודק לפני שאתה נכנס לפרויקט?
"אנחנו בודקים אם זה עומד ביעדים שהוגדרו על ידי החברה מלכתחילה. להיכנס לפרויקט בחברת הנדל"ן הגדולה בישראל, שקיימת כבר 102 שנה זה מעשה מחייב ומלא באחריות, ובתוך האירוע הזה צוות התחדשות עירונית בחברה מוביל את אחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של החברה. לכן, ההנהלה שאנחנו עובדים תחתיה דורשת ניהול מוקפד למימוש הפרויקטים. החברה מגדירה לא לקחת כל פרויקט אלא לבחון פוטנציאל של כל פרויקט עד לשלב האכלוס שלו. אין כאן רצון לאסוף המון פרויקטים לפורטפוליו אלא לקדם באחריות ולממש פרויקטים במהלך השנים. החברה מחזיקה ומקדמת כיום מעל ל-70 פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית כך שקיים כאן צוות הטרוגני של אנשי מקצוע מעולים שיודעות ויודעים להניע את המערכת הזו לכדי יישום הפרויקטים בהצלחה".

לדברי עירון, למדיניות של רשות מקומית יש השפעה עצומה בקבלת ההחלטות שלו אם לקחת פרויקט או לא. "החברה עובדת במנגנון שמתבסס על ארבעה קודקודים – דיירים, יזם, הבנק המלווה והרשות המאשרת. אם אחד מהקודקודים לא מעוניין בהוצאת הפרויקט, הוא פשוט לא יקרה", הבהיר עירון והוסיף: "יחד עם זאת, החברה יודעת לפרוץ גבולות שנקבעו במסגרת החלטות שהרשות המאשרת קבעה. אולם, צריך להיות לזה הצדקה והיגיון. אחת האפשרויות להשבחת פרויקטים בהתחדשות עירונית היא לשכנע את הרשות שיש פה פוטנציאל לפרויקט הן במדיניות הקיימת והן בפוטנציאל היזמי".

מה מפיל יותר פרויקטים – כסף או אנשים?
"שניהם חשובים וקשה להכריע איזה שיקול 'כבד' יותר. החברה לא תוציא פרויקט לא כלכלי גם אם קיימות הסכמות בשיעור של 100% חתימות על ההסכם. מאידך, החברה גם לא תוציא פרויקט שמראה אחוזי רווח גבוהים, אם אין הסכמות מול בעלי הדירות. זה צריך להיות WIN-WIN לכולם. המומחיות שלנו היא לדעת להגיע למצב של WIN-WIN ולהגיע למימושים, כמו שכמות הפרויקטים בביצוע ב-2025 ו-2026 מוכיחה".

מהו האתגר הגדול ביותר בעבודה מול נציגות דיירים?
"אנחנו עובדים במדיניות ברורה שפיתחנו, וזה נכתב ונחתם על ידי מנהלי הפרויקטים המצוינים שלנו איך מתקשרים תקשורת מיטבית מול הגורמים בפרויקט ובעיקר מול בעלי הדירות. ההתנהלות בעיקר עובדת על איך מייצרים אמון וטיוב בנושא התקשורת. הפער מורגש בעיקר כשאנחנו במשרד חוגגים מהלך שעבדנו עליו ארבעה חודשים ויותר, ולעיתים זה לא 'נספר' בעיניים לא מקצועיות. לכן חשוב שתהיה תקשורת רציפה מול נציגי הדיירים וגם מול כל בעלי הדירות כדי לחגוג יחד איתם ניצחונות קטנים לאורך הדרך".

אחרי אין ספור אירועי הריסה הבין עירון כי מדובר באירוע מורכב. לאנשים מהצד זה אולי נראה אירוע שמח במיוחד, והוא אכן כזה, אבל הוא גם מקפל בתוכו המון רגשות וזיכרונות. "יש דיירים שיש להם סנטימנט רגשי כלפי אותו בניין ולכן צריך להתנהג מולם בעדינות יתרה, בעיקר כשמדובר באנשים מבוגרים שחיו בדירות האלה 40 ו-50 שנה", הסביר עירון, "קיימים מקרים שסביב אותה דירה מקופלת היסטוריה משפחתית, ועכשיו בא היזם ו'הורס' את זה. נכון שזה בשיתוף כולם והכול חוקי, אבל עדיין זה רגיש מאוד. לכן כשאנחנו מתכננים אירוע עלייה לקרקע של פרויקט אנחנו לומדים את הרקע ונותנים לו דגש ויחס. לדוגמא, יצא לנו לא מעט פעמים להרוס מבנים במסגרת התחדשות עירונית שאנחנו עצמנו בנינו לפני כמה עשרות שנים".

מה הרגע הכי מרגש עבורך בפרויקט?
"מאחר ומדובר בתהליך ארוך, אנחנו עובדים בשיטה של לחגוג ניצחונות קטנים. כל ניצחון קטן, כמו למשל הגשת מסמכי תב"ע או הפקדת התב"ע הוא מרגש. אבל הרגע הכי מרגש הוא האכלוס. החברה מלווה דייר במשך מספר שנים ועכשיו הוא מקבל את התמורה שהחברה הבטיחה לו מהשלב הראשון. זה רגע שממלא יזם בסיפוק. כל הצוות שלנו עובד בשביל הרגעים המיוחדים האלו". 

מה אתה מקווה שדיירים יגידו עליך בסוף הדרך?
"שהחברה תפקדה בצורה מקצועית, יעילה, זריזה ונעימה. חשוב לנו שהדייר יחווה את החברה במיטבה וימליץ עלינו הלאה. החברה אכלסה במהלך השנים 260 אלף דירות. זה יותר ממיליון ישראלים. עשירית מהאוכלוסייה גרה בדירות של שיכון ובינוי. יש בחברה המון ידע וגם והמון לקוחות חוזרים. מקצועיות זה ערך שמוביל אותנו".

כשפרויקט מסתיים – מה נשאר איתך?
"הסיפורים הקטנים מאותו פרויקט. בטקס הריסה בתל אביב שעשינו לפני יותר משנה אחת הדיירות המבוגרות באה אלינו בהתרגשות גדולה ואמרה לנו שהיא קנתה את הדירה הישנה לפני 60 שנה משיכון ובינוי והיום שיכון ובינוי באה להרוס את הבניין הישן ולבנות בניין חדש. בפרויקט אחר בתל אביב, הארכנו לדיירים בחודשיים את תקופת הפינוי בגלל ה-7 באוקטובר והמלחמה שפרצה. מבחינתנו, היו לכך השלכות כלכליות של מיליונים בכל חודש, אבל ספגנו את זה כי אנחנו חלק מהסיפור הישראלי. לכן הנרטיבים והסיפורים שהחברה יוצאת מכל פרויקט הם חשובים לאין ערוך".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן