עו"ד בן מוגרבי: הטעות הנפוצה ביותר של דיירים היא חוסר סבלנות

התחדשות עירונית הפכה בעשור האחרון לאחד ממנועי הפיתוח המרכזיים של שוק הנדל״ן בישראל, אך לצד הפוטנציאל האדיר – מדובר בתהליך ארוך, מורכב ורווי אינטרסים.

עו״ד בן מוגרבי, שותף במשרד דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות', מנהל בתחום הנדל״ן וההתחדשות העירונית במשרד, מלווה פרויקטים רבים של פינוי־בינוי ותמ״א 38, ומבקש להזכיר: הצלחה של פרויקט אינה נמדדת בהצהרות או בהבטחות, אלא בניהול מדויק, משפטי וכלכלי, של הדרך כולה. 

בראיון למדור "עורכי הדין שמעצבים את עתיד הנדל״ן", שאלנו אותו מה הטעות הנפוצה ביותר של דיירים בתחילת פרויקט התחדשות עירונית. "הטעות השכיחה ביותר היא חוסר סבלנות", אומר מוגרבי, "הרצון 'להתקדם כבר' גורם לדיירים לדלג על שלבי יסוד".

לדבריו, דיירים רבים מתמקדים בפרטים שמוצגים בתחילת הדרך כמרכזיים – אך אינם בהכרח החשובים באמת. "בין היתר, יש התמקדות בהבטחות 'על הנייר', כמו מספר המטרים, החניה או המחסן, במקום בהתארגנות נכונה ובהבנת התהליך כולו".

מוגרבי מדגיש כי אחת הבעיות המרכזיות היא חתימה מוקדמת מדי: "דיירים רבים חותמים בשלב מוקדם, ללא נציגות מוסדרת וללא ליווי משפטי עצמאי ויועצים נוספים, ומוותרים למעשה על כוח המיקוח שלהם עוד לפני שהפרויקט באמת התחיל".

איך יוצרים איזון נכון בין דיירים, יזמים וגופי מימון בעסקה אחת?
לדברי מוגרבי, איזון בעסקת התחדשות עירונית אינו נבנה מהצהרות טובות, אלא מתכנון משפטי מדויק. "איזון נכון נוצר באמצעות חלוקת סיכונים חכמה וברורה", הוא מסביר.

"הדיירים מקבלים ודאות משפטית ובטוחות אמיתיות, כך שזה כבר לא שאלה של האם הם יקבלו את הדירה החדשה – אלא מתי הם יקבלו אותה. היזם מקבל מסגרת תכנונית וכלכלית ישימה, וגוף המימון מקבל שליטה ובקרה". כאן, לדבריו, נכנס תפקידו המהותי של עורך הדין:

"עורך הדין הוא הגורם שמתרגם אינטרסים סותרים למערכת אחת שעובדת. העסקה לא נשענת על אמון – אלא על מנגנונים מסודרים".

מוגרבי מפרט: "חוזה ברור, לוחות זמנים ריאליים, בטוחות, אבני דרך, זכויות יציאה ובקרה מתמשכת. ככל שהחוזה מדויק יותר – כך היחסים בין הצדדים רגועים ויציבים יותר".

הוא מוסיף כי גם כאן, לשקיפות יש תפקיד קריטי: "חשוב לעבוד בשקיפות ובתיאום ציפיות. כשכל צד מבין מה הוא נותן, מה הוא מקבל ומתי – קל יותר לבנות אמון ולהתקדם בצורה בטוחה".

באיזה שלב בפרויקט נמדדת באמת איכות הליווי המשפטי?
"איכות הליווי המשפטי נמדדת לאורך כל הדרך", אומר מוגרבי, "אבל במיוחד בשלב הביניים – בין החתימה להיתר". לדבריו, זהו שלב רגיש במיוחד: "זה השלב שבו הדיירים כבר מחויבים, והייעוץ המשפטי נדרש להגן עליהם בפועל, לא רק על הנייר".

בשלב זה, הוא מסביר, נכנסים לפעולה מנגנוני ההגנה האמיתיים: "כאן נכנס המנגנון שלנו של ערבות להבטחת הליכים משפטיים. כבר בשלב הזה, עוד לפני שיש היתר, אם חלילה יש מחלוקת שאינה פתירה בדרכי נועם – צריך לדעת להוציא את הדיירים מ'הבוץ'". לדבריו, איכות הליווי נבחנת דווקא במצבים המורכבים: "איכות הליווי נמדדת ברגעי המשבר – כשהתכנון נתקע, כשהמימון מתעכב, כשיש שינוי רגולטורי או כשהיחסים בין הצדדים מתוחים.

"צריך להבין שליווי משפטי טוב לא נמדד בחתימה החגיגית – אלא ביכולת לצלוח שנים של חוסר ודאות, לשמור על זכויות הדיירים ולהוביל את הפרויקט עד למסירת המפתח".

איך השינויים בשוק המימון משפיעים היום על פרויקטי התחדשות עירונית?
"במהלך חמש השנים האחרונות הכסף הפך יקר יותר", אומר מוגרבי. "כתוצאה מכך, בנקים וגופי מימון הפכו זהירים יותר". לדבריו, הדרישות עלו משמעותית: "הם דורשים היום הון עצמי גבוה יותר, תכנון מתקדם יותר והסכמות רחבות של בעלי הדירות. המשמעות היא שרק פרויקטים עם תשתית משפטית וכלכלית חזקה שורדים".

מצד שני, הוא מציין, יש לכך גם אפקט חיובי: "זה מסנן יזמים לא מתאימים ומעלה את רמת הפרויקטים שיוצאים לפועל. פרויקטים גבוליים מתקשים לצאת לדרך, ויזמים נדרשים להון עצמי, ניסיון ושקיפות גבוהים יותר".

ומה המשמעות עבור הדיירים?

"פחות הבטחות – יותר בדיקות עומק". עם זאת, מוגרבי מציין כי הורדת הריבית האחרונה של בנק ישראל עשויה לשנות מגמה: "נראה שיש מגמה של המשך הפחתה, ואני בטוח שזה יאיץ תהליכים של מכר דירות וגם של התחדשות עירונית".

לאן לדעתך הולך תחום ההתחדשות העירונית בישראל בשנים הקרובות?
לדברי מוגרבי, המגמה ברורה: "התחום הולך ומתמקצע. פחות 'הרפתקאות', יותר פרויקטים מתחמיים גדולים, מורכבים ומדויקים". הרשויות, לדבריו, שינו תפיסה: "הן רוצות התחדשות עירונית אמיתית לשכונות – לא רק לבניינים. הן הבינו שיש פוטנציאל השבחה עצום לעיר כולה, והיכולת להפוך אזורים שבעבר היו פחות אטרקטיביים לפנינים".

גם בעלי הדירות, לדבריו, לומדים לראות את התמונה הרחבה: "בעלי דירות שיצליחו לקדם פרויקט הם אלה שיבינו שהתחדשות עירונית היא מהלך כולל. לא מדובר רק בעסקת נדל״ן, אלא במהלך חברתי, תכנוני ומשפטי ארוך טווח.

"אי אפשר עוד לחשוב רק על הבניין הבודד והשבחתו. חייבת להיות ראייה מתחמית כוללת – עירוב שימושים, תועלת ציבורית, תחבורה וצירי תנועה, דרכי גישה וחניון מודרני. היום אנחנו רואים יותר ויותר בעלי דירות שמבינים שהתחדשות עירונית היא כלי מרכזי לפתרון מצוקת הדיור והתחבורה, להשבחת אזורים שלמים, לחיזוק הערים – ולא רק הבניינים – ולקידום כולנו אל המאה ה־21".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן