כמה יעלה לכם להחליף יזם בפרויקט התחדשות עירונית? זה תג המחיר

כאשר פרויקט התחדשות עירונית נתקע, דיירים רבים מרגישים שאין להם מה להפסיד.
היזם לא מתקדם, השנים עוברות, והחלפתו נתפסת לעיתים כמהלך שיכול “לאפס” את המצב. אלא שמבחינה כלכלית, החלפת יזם היא אירוע משמעותי וכבד, שכמעט תמיד מלווה במחיר – גם אם הוא לא מופיע מיד במספרים ברורים.

לא אירוע שגרתי – אלא נקודת מפנה כלכלית
תמר אברהם, משפטנית ושמאית מקרקעין בכירה בעלת ניסיון רב שנים בתחום ההתחדשות העירונית, מדגישה כי עצם ההחלטה להחליף יזם אינה עניין שבשגרה: "החלפת יזם זה ארוע גדול בהליך התחדשות עירונית. זה לא קורה כדבר של מה מה בכך ויש לכך בדרך כלל רקע שמחייב לכך. במידה והיזם החדש נכנס לנעליו של היזם הקודם, זה יכול לעבור בלי זעזועים גדולים, אבל במקרה שמתחילים לנהל משא ומתן חדש, לחתום חוזה חדש, לשנות את מתווה התמורות ותנאי ההתקשרות, זה יכול להיות ארוע שיעכב באופן משמעותי את היכולת להוציא את הפרויקט לפועל.”

הדברים מחדדים את ההבחנה בין החלפה “טכנית” יחסית לבין פתיחה מחודשת של העסקה – שלה יש מחיר כבד.

העיכוב כמרכיב כלכלי מרכזי
דני טרשנסקי, ממשרד קמיל־טרשנסקי־רפאל שמאות מקרקעין ושירותי נדל״ן, המלווה פרויקטים רבים להתחדשות עירונית, מצביע על כך שההשלכות אינן רק מספריות:
“החלפת יזם במהלך פרויקט התחדשות עירונית היא צעד מורכב, שמחייב בחינה מעמיקה של ההשלכות. מעבר להיבטים המשפטיים והחוזיים, מדובר במהלך שעלול לעכב את קידום הפרויקט באופן משמעותי, ובנוסף ליצור מתחים פנימיים בקרב הדיירים ולפגוע באמון ההדדי הדרוש להצלחת הפרויקט.” 

לדבריו, הניסיון המצטבר מחייב זהירות יתרה: “כמשרד שמלווה בעלי דירות בעשרות רבות של פרויקטים בהתחדשות עירונית, המלצתנו לכלל בעלי הזכויות לשקול בכובד ראש כל החלטה מהסוג הזה, להיעזר בליווי שמאי, תכנוני, כלכלי ומשפטי, ולפעול בשקיפות ובשיתוף פעולה מלא בין כלל הגורמים. לפעמים, מה שנראה כמו פתרון נכון ומהיר עלול להתגלות כעיכוב יקר וממושך.”

כשהשלב מתקדם – המחיר מזנק
אורי רוזנצוויג, שותף במשרד השמאות רוזנצוויג־גולדקלנג־גוטמן, המומחה לתחום ההתחדשות העירונית, מצביע על נקודת סיכון ברורה: “מהיבט כלכלי, החלפת יזם בשלבים מתקדמים הוא אירוע ששוחק דרמטית את רווחיות העסקה עבור בעלי הדירות. הסיכון הופך לקריטי לאחר החלטת ועדה, שכן עיכוב של שנים בבנייה שווה ערך להפסד כספי עצום ולאובדן תשואה אלטרנטיבית בשוק משתנה.”

והוא מוסיף את המחיר הצפוי מצד יזם חלופי: “מעבר לחשיפה לתביעות מצד היזם היוצא, יזם חדש שייכנס לנעליו ידרוש לרוב פתיחת הסכמים והפחתת תמורות כדי לגדר את הסיכונים שנוצרו.”

אז מה השורה התחתונה הכלכלית?
שלושת השמאים מתארים תמונה עקבית: החלפת יזם היא כמעט תמיד מהלך יקר, ולעיתים בלתי הפיך מבחינה כלכלית.
במקרים מסוימים, מדובר בצמצום נזק הכרחי.
במקרים אחרים – בהחלטה שמחריפה את הבעיה.

רשימה: זה מה שצריך לבדוק לפני החלטה על החלפת יזם
לפני שמקבלים החלטה, חשוב לבדוק:
האם היזם החדש נכנס לנעליו של הקודם – או פותח את העסקה מחדש?
כמה זמן נוסף צפוי להתווסף לפרויקט?
כיצד העיכוב משפיע על עלויות הבנייה והמימון?
מה הסיכון לשחיקת התמורות לדיירים?
האם מדובר בצמצום נזק – או בתקווה לשיפור תנאים?

• המידע מובא לצורך ידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מקצועי.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן