עיריית חיפה מקדמת מדיניות עירונית לדירות קטנות בהתחדשות עירונית ובנייה חדשה

עיריית חיפה מקדמת מדיניות לדירות קטנות מאוד בהתחדשות עירונית ובניה חדשה בעיר, שתעלה השבוע לדיון ראשון בוועדה המקומית. התכנית ממפה את השכונות השונות ברחבי העיר, וקובעת מה יהיה שיעור הדירות הקטנות מאוד (עד 55 מ"ר) בכל שכונה, בהתאם לפרמטרים שונים. המדיניות גובשה בעקבות המלצה של מינהל התכנון לרשויות מקומיות לגבש מדיניות מקומית בתחום בניית הדירות הקטנות, שתחליף את התדריך הארצי.  

מטרת המדיניות היא לייצר מסמך מותאם לעיר חיפה בה יקבע שיעור יחידות הדיור הקטנות מאוד מסך יחידות הדיור בתמהיל המוצע בתכניות להתחדשות עירונית ובנייה חדשה, בהתאם להיצע יחידות הדיור הקטנות מאוד באזורים בהם סוג דיור זה רצוי, ותוך שמירת ההיצע הקיים של יחידות אלה בתחום תכניות להתחדשות עירונית ומניעת בנייה רבה של דירות קטנות באזורים לא מתאימים.

במסמך שהוגש לחברי הוועדה המקומית נכתב כי בחיפה יש היום 126 אלף יחידות דיור, ש-17.5 אחוזים מהן הן דירות קטנות מאוד בגודל 30-55 מ"ר (כ-22 אלף יח"ד), ו-31 אחוז הן דירות קטנות בגודל 56-80 מ"ר (כ-39 אלף יח"ד). עם זאת, מרבית יחידות הדיור הקטנות מאוד נמצאות בשכונות הוותיקות אשר מתוכננות לעבור תהליכי התחדשות עירונית. המשמעות היא שיחידות בגדלים אלה הכלולות במתחמי פינוי-בינוי עתידות להיהרס, ובמקומן יבנו יחידות דיור אחרות, גדולות יותר בגודל שישתנה על פי תמהיל יח"ד שיקבע בתכניות. 

עוד נכתב במסמך כי תמהיל יחידות הדיור, הביקוש המוערך לסוגי הדיור ולדירות קטנות מאוד בפרט, מושפעים מפיזור מוקדי ביקוש להשכלה, תעסוקה, בילוי ופנאי, וכדומה. כמו כן, ניתן להניח ביקוש גבוה לדיור מכליל בכלל ולדירות קטנות מאוד בפרט, לאורך או בקרבת צירים המחוברים ומקושרים לאזורי הביקוש העירוניים בצורה מיטבית, על ידי תחבורה ציבורית איכותית.

מחברי המסמך מציינים כי חיפה הינה עיר רב-מוקדית, בעלת מספר רב של מרכזי חיים ומוקדי עניין, במרכזם מוסדות להשכלה גבוהה – ביניהם אוניברסיטת חיפה והטכניון, ומרכזי תעסוקה, לדוגמא מת"ם. כמו כן, לחיפה מספר מרכזיים עירוניים המפוזרים ברחבי העיר. יתר על כן, חיפה ממוקמת על רכס הר הכרמל, מורדותיו ושלוחותיו, ובעלת טופוגרפיה משופעת בחלקים נרחבים ממנה. הטופוגרפיה ופיזור המוקדים מהווים אתגר לחיבוריות וקישוריות מיטבית בין העיר למוקדים ובין המוקדים עצמם ברחבי העיר, ולכן רמת החיבוריות והקישוריות מהווה פרמטר מהותי בבחינה.

לצורך קביעת שיעור דיפרנציאלי ומותאם למיקום, חולקה העיר לאזורים על פי המאפיינים שלהם – על פי השכונות, צירים מרכזיים וסביבתם, ועוד. קביעת שיעור הדירות הקטנות מאוד בכל אזור התבססה על הפרמטרים שהוגדרו כמשפיעים על הביקוש המוערך לדיור מסוג זה בכל אזור. האזורים נבחנו ב'מחשבון הפרמטרים' דרכו נקבע שיעור הדירות הקטנות מאוד ברחבי העיר. 

הפרמטרים המשפיעים על רמת הביקוש המוערך לדיור מכליל, ולדירות קטנות מאוד הם: קרבה למוסדות להשכלה גבוהה, מוקדי תעסוקה או מוקדי עניין משמעותיים אחרים בעיר; הימצאות במיקום המציע מגוון הזדמנויות: במרכז עירוני ראשי או רחוב עירוני מיוחד, או בשטח המיועד למגורים, מסחר ותיירות; אזור בעל חיבוריות וקישוריות גבוהה על ידי תחבורה ציבורית איכותית למוקדי העניין העירוניים; שכונות מתחדשות בעלת פוטנציאל למשיכת אוכלוסייה חדשה ומגוונת.

על בסיס הנתונים הללו, חולקה העיר ל-27 מתחמים, שכל אחד מהם קיבל ציון שעל בסיסו נקבע שיעור הדירות הקטנות: בין 5 אחוזים, באזורים שבהם הביקוש לסוג זה של דירות הוא הנמוך ביותר, עד ל-15 אחוזים, באזורים עם הביקוש הגבוה ביותר.

מהבדיקה עולה כי המתחמים שבהם הביקוש הגבוה ביותר לדירות קטנות, ובהם תידרש בנייה של 15 אחוזים של דירות קטנות בהתחדשות עירונית ובנייה חדשה הם: 

בת גלים; שכונות החוף – נווה דוד, שער העלייה, עין הים; עיר תחתית; ואדי ניסנאס, הדר ושוק תלפיות; מבואות מזרחיים – עיר תחתית מזרח, תכנית "הבננה"; מרכז זיו וציר טרומפלדור עד צומת חניתה, המסומן כרחוב עירוני מיוחד בתכנית המתאר הכוללנית; שכונת זיו; גרנד קניון; מרכז הכרמל וציר הרכס (שד' אבא חושי-חורב – מוריה – הנשיא – טשרניחובסקי) ברצועת המגרשים ראשונה הצמודה לציר וגם בתחום הכלול בייעוד קרקע למגורים, מסחר ותיירות; מת"מ וחוף הכרמל.

מתחמים שבהם תידרש בנייה של 10 אחוזים דירות קטנות הם: קריית חיים מערבית (היקף מערבי: שד' דגניה, שד' טרומן, שד' מח"ל; קריית חיים מערבית – שד' ורבורג; קריית חיים מזרחית – פנים השכונה; קריית אליעזר, קריית אליהו; קריית שפרינצק, רמת שאול; ואדי סאליב; שכונות מזרחיות: חליסה, תל עמל, נווה פז, נווה יוסף; נווה שאנן, יזרעאליה; שכונת רמות רמז; מבואות דרומיים.

המתחמים שבהם הדרישה לדירות קטנות הוא הנמוך ביותר, ולכן ייבנו בהן רק 5 אחוזים הם: קריית חיים מערבית – פנים השכונה; קריית שמואל; שכונות הרכס וההר; גאולה, ויז'ניץ' ומעונות גאולה; מורדות נווה שאנן.

כאמור, השבוע תקיים הוועדה המקומית דיון ראשון בתכנית.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן