מדריך להתחדשות בניינית - תמ"א 38 בערים לוד, באר שבע, בני ברק ורעננה

מגמת ההתחדשות העירונית שלטה בשנים האחרונות בתחום הנדל”ן בישראל. היא החייתה את המרקם העירוני הותיק, הוסיפה יחידות מגורים הנדרשות כל כך לפיתוח ונתנה מענה בהתמודדות עם משבר הדיור. ואולם, אנו נמצאים לקראת סופה של תוכנית מתאר ארצית 38, או בשמה המוכר יותר תמ”א 38 שאותה תחליף בחלק מהישובים ההתחדשות הבניינית.
התוכנית הבניינית מאפשרת התחדשות עירונית של בניין יחיד בהוצאת היתר בנייה בלבד באישור הוועדה המקומית, וייחודה בכך שהיא מותאמת לצרכים הספציפיים של כל יישוב בהיבטי תכנון ועיצוב עירוני, כלכלה, חברה וצרכי ציבור ותשתיות.
מטרות העל של תוכניות ההתחדשות הבניינית הן לאפשר התחדשות וצמיחה באזורי ביקוש, לעודד את חידוש המרחב העירוני ולקבוע הנחיות לתכנון ובינוי (צפיפות, גובה, נפח) שנכונים לכל עיר ולכל אזור בעיר.
אלה יביאו לניצול הקרקע באופן יעיל יותר ובראייה תכנונית כוללת המשקללת גם את צורכי הציבור והמשתנים הקיימים בסביבת הפרויקט. כיום, חברת AVIV מנהלת עבור הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מספר תוכניות בנייניות כשלכל אחת מאפיינים עירוניים ייחודיים ופתרונות יצירתיים על מנת להתמודד עם האתגרים והאילוצים בשטח. 

לוד
רובה של העיר לוד, ליתר דיוק כ-%90 ממנה, כבר מתוכננים בתוכניות מפורטות של מתחמי פינוי בינוי, כך שהתוכנית הבניינית היא בגדר בשורה המשלימה את האזורים שלא נכללו בתוכניות אלו, וכעת יכולים להתחדש.
התוכנית הבניינית מעניקה פתרון למגורים שלא נמצאים בתוך תוכניות קיימות ויוצרת שוויון הזדמנויות לכל התושבים בעיר תוך שמירה על איכויות המרקמים הקיימים וחיזוקם. התוכנית הבניינית נותנת מענה נקודתי למגרשים שלא נכללו בתוכניות בינוי בינוי שקודמו בעיר לאורך השנים והוא כולל הריסת מבנים ישנים ובנייה חדשה מועצמת.
בנוסף, תמ”א 38 לא הצליחה בלוד כלל, ולאורך השנים היו בה פרויקטים בודדים בלבד, שחלקם אף לא הושלמו. כעת, התוכנית תמנף הזדמנויות כגון צירים ראשיים, מוקדים עירוניים ומרחבים בעלי פוטנציאל לפיתוח מערכת תחבורה עתירת נוסעים, דוגמת רכבת קלה, מטרו ונתיבי תחבורה ציבורית.

באר שבע
בבאר שבע, אנחנו רואים שתוכנית ההתחדשות הבניינית מתמקדת ביצירת מסגרת התחדשות עירונית לאזור הוותיק בעיר ובמתן מענה לצורכי חיזוק מבנים לרעידת אדמה. היא מהווה כלי מרכזי המשלים תהליכי התחדשות עירוניים נוספים המקודמים בעיר במסגרת מתחמי פינוי בינוי, ומייצרת פוטנציאל תכנוני עתידי של כ-17,00 יחידות דיור חדשות. זאת, לצד הגדרת גובה הבנייה הנכון למרחב הציבורי והסתכלות על פיתוח העיר כמטרופולין מוביל, התוכנית שומרת על תבנית הבנייה של באר שבע ומתייחסת לאיתור מתחמים להכנת תוכניות מפורטות.

התוכנית כוללת 3 מסלולי התחדשות בהיתר: הריסה ובנייה מחדש; חיזוק ומיגון מבנים ותוספת בנייה בבניינים קיימים; וכן מיגון ותוספת בנייה בניינים קיימים. ייחודה הוא בכך שהיא מאפשרת תוספת ממ”דים בעיר שנמצאת תחת איום בטחוני בדירות שנבנו אחרי שנת 1984, כדי לעודד התחדשות ומיגון בבניינים בודדים אשר אינם נכללים במתחמי ההתחדשות הגדולים.

גם בבאר שבע תוכנית תמ”א 38 לא נחלה הצלחה רבה עד כה. מאחר ומצבם הפיזי של הבניינים שנבנו לפני 1980 בעיר הוותיקה רעוע, התוכנית הבניינית ממלאה את החלל שנוצר בבירת הנגב.
בני ברק
בני ברק היא עיר יוצאת דופן עם מאפייני אוכלוסייה ייחודיים. מדובר בעיר “עירונית” במלוא מובן המילה בזכות עירוב שימושים וצפיפות מרקמית שתורמים ליצירת סביבה אורבנית מאוד, תחבורה ציבורית ענפה וכן סגנון החיים החרדי שמייצר עיר הליכתית מאוד.
יחד עם זאת, היא גם העיר הצפופה בישראל ויש בה מחסור משמעותי בפתרונות דיור. בני ברק משמשת כמוקד רוחני, חינוכי ומסחרי של החברה החרדית בכללותה, ולכן הביקוש לדיור בה עולה כל העת. אולם בתכנון שלה שלובות כמה מגבלות הלכתיות משמעותיות, כשהמרכזית בהן היא מגבלת גובה הבינוי בגלל הימנעות משימוש במעליות בשבת, היוצרת אתגר תכנוני בהגדלת היקף היחידות למגורים. שלא כמו בערים אחרות בהן התוכנית הבניינית חלה בעיקרה על השכונות הוותיקות, בבני ברק הכוונה להחיל את ההתחדשות על העיר כולה. 

רעננה
המדד הסוציו-אקונומי של האוכלוסייה גבוה מהממוצע ולכן ההתחדשות העירונית בשטחה כדאית יחסית למימוש. התוכנית להתחדשות בניינית של העיר מוסיפה כ-14 אלף יחידות דיור במרכז הוותיק של רעננה והיא מחדשת לא רק את המבנים, אלא גם את המרחב הציבורי ואיכות החיים שהוא מאפשר, תוך התייחסות להולכי הרגל, נגישות במרחב, עצים ירוקים ומוסדות ציבור.

בשונה מתמ”א 38 שהתרכזה ברובה בתוספת בנייה על בניין ישן ופעלה בהצלחה בכמה עשרות פרויקטים בעיר, התוכנית הבניינית מעודדת הריסה ובנייה מחדש. בתהליך התכנון של התוכנית עלו שלושה אתגרים מרכזיים: גובה המבנים במרכז הוותיק, התמודדות עם היעדר רציפות במגרשים המיועדים לבינוי; וכן מתן מענה לצורכי ציבור במרקם עירוני קיים. 

*הכותבת, רוני מוסקונה, היא מנהלת תחום ניהול תיכנון בחברת AVIV

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן