עידן חדש לדיור בישראל: האזינו לתוכנית הרדיו השבועית "מדברים נדל"ן"
רפי אלמליח, תמר אברהם, גידי הוד, שלמה עסיס, חגית קודמן – נבחרת השבוע של "מגדילים" ורדיו 103 עלתה לשידור
"מדברים נדל"ן", תוכנית הרדיו של "מגדילים" ורדיו 103fm, בהנחיית העיתונאית ליאת רון, אירחה השבוע את בכירי ענף הנדל"ן ומקבלי ההחלטות.
להאזנה לתכנית המלאה >>>
בראשם, התארח באולפן רפי אלמליח מנכ"ל מינהל התכנון שדיבר על התוכנית להסדרת שוק השכירות ועל הצעת מנהל התכנון לייעד קרקע מתאימה לפרויקט דירה להשכרה.
תחילה, אלמליח אמר כי: "שוק השכירות בישראל נמצא ללא מדיניות מסודרת. אם מסתכלים על העבר הרחוק, הדיור הציבורי, שלאט לאט החברות הממשלתיות, עמידר ודומיה, למעשה מכרו לדיירים את הדירות בתנאים מועדפים וכך המלאי הלך והצטמצם. הדרך הזאת של דיור, למעשה לא נתנה את המענה האיכותי והסביר לדיירים. צריכים לחשוב כאן על משהו שונה לגמרי. אנחנו מודעים לזה שהוקמו צוותים בשנים האחרונות, ובסופו של דבר לא ראינו בשטח את השינוי. האחוז וחצי הבודדים של הדיור בשכירות מוסדית, לא נותנים את המענה לאחוזים ההולכים וגדלים של האוכלוסיה שלמעשה מתגוררת בשכירות. היום אנחנו באזור ה-30 אחוז שחיים בדירות להשכרה".
הוא הוסיף והסביר על התוכנית החדשה: "הרעיון החדש הוא שאנחנו רוצים לייצר ייעוד קרקע שהוא מתאים לדירה להשכרה. דירה להשכרה היא לא כמו דירה רגילה, צריך להתייחס אליה בצורה שונה כך שיהיה ניהול אחיד. מבחינת המיקום של הדירות, מיקום ליד תחבורה ציבורית מאפשר להוריד את תקן החניה לרמות שלא יעמיסו יותר מדי על היזמים. עלות הבניה הולכת וגדלה, אנחנו צריכים לראות איך מייצרים משהו שיהיה כלכלי. בתדריך לדיור להשכרה, אנחנו ניתן כמה צ'ופרים שיתמרצו את היזמים ללכת לכיוון הזה. כמו בדיור מוגן למשל. אם מדברים על מיקום שיאפשר הפחתת תקן חניה, או במקום ממ"דים, ממ"קים".
על כך שבכל קומה יש 15 דירות, סיפר: "נכון שזה נשמע קצת מפחיד, אבל ביקרתי שילשום בפרויקט כזה בחיפה, ובהתחלה גם אמרתי: '15 דירות בקומה?'. ברגע שיש איכות בניה, ניהול, ויש שטיח מקיר לקיר, כך שלא מופר השקט של הדיירים, אתה מגיע למקום שנראה כמו בית מלון. עם איכויות מאוד גבוהות. מועדון חברים, חדר כביסה בקומות התחתונות, שמשרת את כולם – נוצרת גם אווירת קהילה".
שלמה עסיס, סמנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בקבוצת יוסי אברהמי, שוחח על התחדשות עירונית, וכיצד היא משנה את חיי התושבים.
תחילה, עסיס הסביר על ההשפעה הרוחבית של התחדשות עירונית על השכונה כולה, וכיצד היא משנה את חיי הדיירים. "היום, פרויקטים של התחדשות עירונית זה שכונות. לא רק מתחם, בניין אחד או שניים. היום, כשאנחנו לוקחים פרויקט, אנחנו לוקחים סדר גודל של 80-90 דיירים במצב קיים, ובונים באזור המרכז משהו כמו 200-250 דירות. אם זה בפריפריה, 500 דירות. במצב כזה אפשר לעשות גם איזושהי גינה קטנה, אזור משחקים לילדים, כל מיני דברים שיכולים לשדרג את חיי התושבים".
"היום העיריות מבקשות מטלה ציבורית, כשבדרך כלל המטלות הללו הן לטובת הדיירים. כלומר מתנ"ס, חיי קהילה. אם יש עיריות שדורשות גם מסחר, ואז באזור המסחרי אפשר לשים בית קפה קטן וחמוד, משהו שיכול לשרת את חיי התושבים", ציין גם.
לדברי עסיס, "הרבה דיירים רוצים היום מועדון כושר, או מועדון דיירים. זה ברמת הבניין. ברמת השכונה, הם רוצים מקום בו אפשר להתכנס בסוף היום, לעשות אסיפת דיירים, או סתם לשבת. מתנ"ס זו מטלה ציבורית. כיזם, אנחנו יכולים לפתח גינה ציבורית קטנה, ששם אפשר לשים ספסלים, אזור ישיבה, אזור פנאי".
"התחדשות עירונית זה משהו חברתי. כדי ליצור את זה צריך לערב את התושבים, את אלה שאנחנו מפנים מהדירות, ולהבין את הצרכים שלהם. אנחנו רואים בזה משהו מאוד חברתי, ולכן, בכל שלב ושלב אנחנו מערבים את בעלי הדירות, ושואלים אותם מה הצרכים שלהם. אם זה בשלב הראשוני של הפרויקט, וגם תוך כדי תנועה. מראים את התוכניות, מתייעצים איתם. לכל אורך חיי הפרויקט, שלב אחרי שלב, אנחנו יחד איתם".
תמר אברהם, שמאית מקרקעין בכירה ומשפטנית, שוחחה על טבלת הניקוד וכיצד היא מעצבת את התמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית.
תחילה, הסבירה אברהם מה היא טבלת הניקוד. "טבלת ניקוד למעשה מנקדת את הדירות הקיימות, נותנת לכל דירה ניקוד לפי הנתונים שלה, ומדרגת. למשל, באיזה קומה הן נמצאות, ברביעית על עמודים בלי מעלית? או בקומה ראשונה? מצב פיזי. האם הדירה שופצה, האם הושקע בה? כיווני אוויר, יכול להיות שיש דירות שהן אמצעיות בבניין ויש להן רק כיווני אוויר. יש דירו תעם שלושה וארבעה. מרפסות, פונקציונליות. אנחנו מביאים בחשבון את כל הנתונים הפיזים של הדירה, נותנים לכל סוג נתון ניקוד מסוים, ובסופו של דבר זה מסתכם לניקוד כולל לאותה דירה. יחד עם הדירות השכנות באותו בניין, אנחנו מדרגים את כל הדירות".
היא הוסיפה כי "טבלת הניקוד היא כלי בפרויקט של התחדשות עירונית כדי למנוע מחלוקות. למשל, מחליטים שמי שיהיה מנוקד ראשון, יבחר דירה ראשון. היזם נותן איזשהו סל דירות לדיירים, ואומר למשל 'כל הדירות בין קומה שלישית לתשיעית, שלכם'. וטבלת הדירוג מנקדת את סדר בחירת הדירות".
לאחר מכן, פירטה ואמרה גם ש"הטבלה ספציפית לכל פרויקט. הנתונים של כל דירה בפרויקט הם שונים. כל פרוקיט שונה. מבנה הדירות שונה. זה לא משתנה בצרוה דרמטית בין פרויקט לפרויקט. מיקום בקומה זה מיקום בקומה, ומצב פיזי זה מצב פיזי. אבל לתת ניקוד לקומה בבניין כמתודולוגיה, קיים עקרונית בכל פרויקט".
גידי הוד, מנכ"ל הוד פיקוח בניה בהתחדשות עירונית, שוחח על אודות תכנון מוקדם וכיצד בכוחו להגן על הדיירים.
בראשית השיחה, הוד הסביר כי "אני מלווה הרבה פרויקטים של פינוי בינוי מתוקף תפקידנו כפיקוח מטעם דיירים. אנחנו מלווים פרויקטים כבר מעל עשור, כמעט 12 שנה של ליווי. השכלנו, וגילינו, לראות ולהבין, שבשלבים של התכנון המקדמי מול העירייה, זה שלב שהיה די נעלם. הוא שלב לא סקסי ולא מוכר. הפעולה הראשונה של החברות היזמיות, אחרי שההסכמים נחתמו עם הדיירים, וכל ההליך של הפרויקט הראשון התקדם ויצא לדרך, פתאום היזם מול העירייה. הוא מנהל מולם דין ודברים, סוג של רומן, מאוד משמעותי ורציני, שאף אחד לא עוקב אחריו. לא בהסכמים, ולא הלכה למעשה".
"זה חשוב לדייר", הדגיש והמשיך, "ההליך הזה יכול לקחת חצי שנה, או חמש שנים. לאורך ציר הזמן של כל השנים האחרונות, למדנו שאיפה שהפרויקטים של פינוי-בינוי מתעכבים, ונוצר פער של שלוש, ארבע, וחמש שנים – שזה הזוי, שם הבעיה", הוסיף עוד.
לדבריו, זה קורה "כי היזם מגיע לעירייה עם חלום גדול. עם רצונות מאוד משמעותיים. שזה טוב, אבל זה לא תמיד מסתדר עם הדרישות של העירייה מבחינת נפח הבניה שהיא רוצה. בשנים הראשונות לא התייחסנו לדבר הזה. ולמדנו שחייבים לעשות אימות, במרכאות כפולות, מול העירייה, היזם, ויחד עם הדיירים, שהם תושבים. אנחנו מיד מציעים את עזרתנו, תוך חודש חודשיים מתחילת הדרך".
לבסוף, אמר לליאת רון ש"מהרגע שההפרייה הראשונית יוצאת לדרך, אנחנו מציעים את עזרתנו האדיבה והמנומסת, עד גבול. אם הם לא מקבלים תשובות, היזם מהעירייה, אז הדיירים בבעיה. ופה מתחיל העיכוב. וכשהתושבים והפיקוח מטעם הדיירים מתערבים, בצורה מאוד מקצועית ועניינית, אנחנו אומרים, 'חברה, תתחילו לענות אחד לשני. אנחנו כלואים באמצע. אנחנו מתעכבים'".
חגית קודמן, מנכ"לית חברת קובי אורון, דיברה על מפקח מטעם דיירים ותפקידיו המרכזיים.
תחילה, קודמן הסבירה כי "אנחנו קיימים כבר שני עשורים, חברת קובי אורון. אנחנו מלווים את הדיירים בפרויקטים בפיקוח וליווי הנדסי בהתחדשות עירונית החל משלב הטרום, בחירת היזם. כדיירת, את למעשה מקבלת מתנה. יש לך פונקציה שנקראת מפקח הנדסי, עבור ליווי מלא של הדירה, שמתחיל משלב כתיבת המפרט הטכני בשלב מכרז היזמים. המפקח הוא מטעם בעלי הדירות, הוא מייצג את בעלי הדירות. אין לו קשר ליזם. הוא שומר על האינטרסים והתמורות שלהם לכל אורך הדרך בראייה והתנהלות הנדסית".
לאחר מכן, אמרה גם ש"תהליך הבדק והפרוטוקול הוא תהליך מאוד שמח. הוא תהליך בעצם אנחנו מגיעים לשלב בו הדירה נמסרת, דקה לפני קבלת המפתחות. המערכות מחוברות, הפרויקט קיבל חשמל, ואנחנו באים ובודקים את הדירה. אנחנו עושים בדיקות לכל אורך הדרך, מרגע הריסת המתחם, עד לעליה הראשונה על הקרקע".
"לכל אורך הדרך אנחנו מבצעים בדיקות הנדסיות. הראשונה היא בדיקת התאמה, בין ההיתר המאושר לבין התכנון, לבין הביצוע המתוכנן. כשברקע, אנחנו בודקים את הדירות ואת השטחים הציבוריים. במהלך העבודות ושלב הביצוע אנחנו עוברים על כל המלאכות בדירה עצמה. בדיקת החללים, המחיצות, נקודות החשמל, אינסטלציה, נקודות סניטריות, ומבצעים מוודאים בקרות שוטפות כגון הצפה, שיפועים, התאמה למפרט הטכני. תהליך הבדק הוא תהליך בו אנחנו מבצעים בדיקה על הדירה כדי לוודא שהיא ראויה למסירה", סיפרה בהמשך.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
מכירים מישהו שצריך לקרוא את הפוסט? שתפו אותו. ?
