השמאי הממשלתי הראשי: "עד סוף השנה נעדכן את הרווח היזמי בתקן 21"

עד סוף השנה הרווח היזמי בתקן 21 יעודכן. כך מסר גיל בלולו, השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים בפאנל: "מסלול המכשולים – מה המחיר האמיתי של הקרקע?", שנערך במסגרת כנס "הבמה המרכזית" של אתר מגדילים, בהנחייתו של עו"ד אושרי שלוש, שותף ומייסד אושרי שלוש – פירמת עורכי דין ונוטריון.

לדברי בלולו, הרווח היזמי נקבע נקבע 2022. "אז, כשהיינו עושים שומות, היינו רואים תוצאות של פי 2  המצב של השוק היה שונה, ומאז ועד היום המצב השתנה. אין ברירה אלא לתקן את התקן. עד סוף השנה אנחנו מתכוונים להוציא עדכון לרווח היזמי. אני מוסמך לקבוע את הרווח היזמי. אם אני מגזים ברווח, לא תהיה התחדשות, כי יש גבול לכמה התכנון יכול להכיל. אם נצמצם זכויות, הפרויקט לא יהיה כלכלי וליזמים לא כדאי להוציא את הפרוקרט לפועל. כשאנחנו מנתחים את התוצאות, הירידה במחירים הייתה בעיקר בתל אביב, בפריפריה יש מעט עלייה. בתל אביב וירושלים יש מלאי דירות".

רות אפריאט, מנהלת החטיבה העסקית ברשות מקרקעי ישראל: "אנחנו נמצאים כבר מספר חודשים בירידת מחירי דירות, וזה קשור פעולות שנקטנו בשנים האחרונות. שיווקנו מעל 100,000 יח"ד בשנה, בנוסף לפיתוח ותכנון דרך הסכמי גג ושיווק, ואנחנו רואים את התוצאות בירידת מחירים. אין לנו כוונה להפסיק עם הגדלת ההיצע".

עוד אומרת אפריאט: "אנחנו נמצאים כיום עם יותר קונפליקטים שנובעים מריבוי בעלים, המלאי יותר מורכב. יש משבר תשתיות, אז כדי לרצות את הרשויות המקומיות בשיווק, הם דורשים מחלפים וכיתות, ואנחנו פועלים גם בתחום הזה. יש מגמת ירידה במחיר, והורדת הריבית היא פקטור. פרויקטים של השכרה לא מצליחים, והורדת הריבית יכולה להצליח גם במוצרי דיור כאלה, שבעבר נתקלו בקשיים".

שלמה עסיס – סמנכ"ל התחדשות עירונית ופיתוח עסקי בחברת יוסי אברהמי: "הפעילות של רמ"י מבורכת, ורואים שיווקים באזורי ביקוש ובפריפריה, ורואים היענות של היזמים למכרזים. אבל היזמים שמרנים, ולא מוכנים לשלם את מחירי השומה של השמאי, והמכרזים נסגרים בפערים משמעותיים של 30 אחוז למטה. מחירי  הדירות לא יורדים, וזה בגלל עלויות המימון. להוציא היתר לוקח לפחות 3 שנים, ויש ערים שבהן לוקח יותר זמן. בסביבת ריבית גבוהה, זה משפיע על עלויות הקרקע, תוסיף את עלויות הבנייה, כח אדם, ולכן המחירים לא יורדים".

אבי פרץ, מנכ"ל עמרם את נידם התחדשות עירונית renew, מעלה לעומת זאת טענות נגד רמ"י: "רמ"י גורם משמעותי בעצירת פרויקטים. לפעמים יש מתחמים שיש בהם שטחים בבעלות רמ"י, שמהם היזמים בורחים. אם מחירי הקרקעות ימשיכו לרדת במכרזים ורמ"י יתיישרו לכיוון ההתחדשות, המצב ישתנה. יזמים מחכים לקרקע משלימה, אבל זה יפה על הנייר. בפועל כאוס מוחלט, כי הם לא מבינים שהם לא בעלי הקרקע, אלא מנהלים את הקרקע עבור התושבים".

יניב כהן, סמנכ"ל מיסוי מקרקעין ברשות המסים: "על רכיב הקרקע צריך לשלם מיסים, מס רכישה, וכן מע"מ. לגבי הוצאות הפיתוח, היו מספר פסקי דין. יש הוצאות פיתוח רגילות, שבנושא הזה ניתן פס"ד עליון שקבע שי מדובר בחלק מעלויות הקרקע, שעליו יש מע"מ ומס רכישה. הרכיב השני זה הוצאות פיתוח נוספות, ויש עמדות שרואות גם בהוצאות האלה חלק מההוצאות, שעל זה חל מס רכישה ומע"מ". 

אמנון סעד, ראש עיריית יהוד: "המדינה לא ממהרת להעניק קרקע משלימה. אנחנו קיבלנו קרקע משלימה במתחם התחדשות, אבל רמ"י הגישה דוח כלכלי שהראה שהחברה שהגישה את הבקשה לקרקע מרוויחה. מה שקרה בסוף זה שנכנס ליזם שותף, שהחליט ללכת על הפרויקט. נכנסתי לתפקיד לפני שנה וחצי כשביהוד היו הרבה תכניות, ובמקומות שבהם אין סיכוי להתחדשות עצרנו את זה. בסוף צופפנו מתחם, החלטנו להעצים זכויות וככה התגברנו על זה. אמרתי שלא צריך לחכות לקרקע משלימה, אלא ללכת לוועדה המחוזית ולהגביר זכויות".

עו"ד מאיה אשכנזי, יו"ר ועדת ערר מחוזית מרכז, התייחסה לסוגיית היטלי ההשבחה: "היטל ההשבחה אמור להיות מס פשוט, מחשבים מה היה שווי הקרקע, מה השווי בעקבות הפעולה התכנונית, והנה יש היטל השבחה. בפועל המצב שונה. יש הרבה  חוסר בהירות שנובע מכך שהתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, שעוסקת בנושא, לא הולמת את  המודלים התכנוניים החדשים, עם מודלים מורכבים. היא קובעת עקרונות שהיישום שלהם לובש פנים אחרות. בוועדות הערר אנחנו מנסים לשמר את היציבות. להימנע מקביעות חריגות, לא לעשות שינויים גדולים. הדבר הכי חשוב ליזמים זה ודאות. אנחנו משתדלים כמה שיותר לשמור על ודאות ויציבות, לא לבצע שינויים חדים, מנסים להגיע לעמק השווה".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן