ראש עיריית נשר רועי לוי : "רק אם המדינה תהיה נוכחת נוכל להוציא את פרויקטים של התחדשות עירונית לפועל"

הפאנל "ההתחדשות שנעצרת – והמחיר הביטחוני" בכנס השנתי של אתר מגדילים, שהתקיים בהנחיית פרשן הנדל"ן גיא ליברמן הציף סוגיות מהותיות הנוגעות לאתגרים עמם מתמודדת הפריפריה בניסיונות לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית
"אפשר לעשות הרבה יותר, אבל המדינה חייבת להיכנס לאירוע הזה, בטח בעיר כמו נשר שנמצאת בתרחישי סיכון. העיר שלנו בת 103 שנים ושבר יגור עובר בנשר לכן הצורך בהתחדשות עירונית דחוף" – את הדברים אמר ראש העיר נשר, רועי לוי, במהלך הכנס השנתי של אתר "מגדילים" שהתקיים אמש (שלישי) בחוות רונית. 

הפאנל דן במציאות הכפולה של הפריפריה – הצורך הדחוף במיגון לצד אתגרי כדאיות כלכלית ובשאלה כיצד ניתן לאזן בין דרישות התושבים, מגבלות רגולטוריות וחוסן ביטחוני כדי להביא להתחדשות עירונית אמיתית ובטוחה גם באזורים מרוחקים מהמרכז.

לוי התייחס בדבריו לאילוצים הנוגעים לאישורי תוכניות התחדשות עירונית בפריפריה: "יש לנו  בעיר 27 מתחמים של התחדשות עירונית, מתוכם 3 תוכניות מקודמות בקצב משמעותי ואחת מהן כבר עברה הפקדה בותמ"ל כשאנחנו מצפים שהיתר הבנייה יתקבל במרץ. כשהחלטנו לקדם את ההתחדשות העירונית בנשר, קבענו 4 תוכניות שיהוו קטליזטור למשוך את התחום קדימה, מאחר והמכפילים שלנו גבוהים נאלצנו להתפשר בנושאים מסוימים. אנחנו אמנם עומדים בלוחות הזמנים שתכננו, אבל אם דובר בעבר על ראלי של מחירים אז היום מבינים שהכל נעצר. צריך לזכור שעברנו קורונה ומלחמה, ושוק הדיור משתנה ללא היכר."

לוי הדגיש גם את המורכבות התשתיתית: "להפוך אזור של 300 יחידות ל־1,800 זו מעמסה אדירה על התשתיות. המדינה חייבת להיות נוכחת, להוריד את המכפילים ולאפשר לבעלי הדירות לחיות בבניינים בני 12 קומות. לצערי המינהל מפספס את תוכנית תמ"א 75 הגדולה ביותר שהייתה באזור הצפון, שיכולה להתחבר להתחדשות העירונית ולחדש ערים שלמות". 

ראש מועצת קרני שומרון, יונתן קוזניץ, התייחס לפוטנציאל ההתחדשות העירונית באזור: "המועצה מונה 12,000 תושבים ותשלש את עצמה בעשור הקרוב. אנחנו בפתח הסכם גג ל -6,000 יחידות דיור והמחירים באזור שלנו נוחים משמעותית ממרכז הארץ, נכון להיום 18-19 אלף שקל למ"ר. הבנייה הרוויה מאפשרת למשוך יזמים חדשים. אפילו במקומות קטנים אפשר לקדם התחדשות עירונית בלי לפגוע במשפחות רבות, ולמכפילים כמו 6 יש רווח יזמי טוב. אחד הפתרונות הגדולים בישראל לדיור הוא הטבות מס ובנייה רוויה, שמושכים יזמים חדשים לשוק. פעם נהגו לבנות צמודי קרקע על חצאי דונם, אבל בשנים הקרובות צפויים להופיע פתרונות התחדשות עירונית רבים שיאפשרו בנייה של 7 או 8 קומות מבלי לפגוע במשפחות רבות".

קוזניץ הדגיש גם את יתרונות התשתיות המקומיות: "בקרני שומרון יש בנקים, קופות חולים, קאנטרי, מוסדות חינוך ואופי קהילתי – זה עושה את המקום לאטרקטיבי הן לרוכשי דירות והן ליזמים. להערכתי השוק באזור הולך להיות הכי חם בעשור הקרוב".

אסף סימון, מנכ"ל ב.ס.ט ייזום, הבהיר את הצורך בפתרונות כלכליים ברי-קיימא בפריפריה: "איפה שהמדינה מתערבת לא תמצאו אותנו. מבחינתי קרקע משלימה ומענקים הם מקסמי שווא מי שנופל בזה מבזבז כסף. צריך פתרון של כסף אמיתי, רשת ביטחון ליזם, כדי לדעת שאני אבנה בפריפריה העמוקה בלי התניות מיותרות. השנים הקרובות הן השנים של הצפון, והמדינה חבה חוב מוסרי לתושבים שחיו בגבולות הארץ. הכל פה קרס, התחבורה קרסה, צריך לחשוב על פתרונות אחרים.
לא על פי דרישות של ראשי רשויות שדורשים מכפיל 9 או 10. אין כאן בסיס כלכלי אף אחד לא ישלם על קומה 50 במקומות הללו".
סימון הוסיף: "אני חסיד של שוק חופשי, אבל זה כבר לא מספיק. צריכה להיות חובה על בניין ישן להתחדשות עירונית ואם זה לא יקרה, צריך להטיל מס. קצב ההתחדשות הנוכחי לא מדביק את יעדי המדינה, היזמים ובעלי הדירות. משהו לא עובד, והאתגר האמיתי הוא איך למשוך את הקהל לפריפריה."

מאיר ברון, ראש תחום התחדשות עירונית ומנהל פיתוח עסקי בחברת דמרי, התייחס בדבריו לאתגרים בפריפריה: "במקום כמו נשר הרבה יותר קשה לקדם התחדשות עירונית כי המכפילים גבוהים וזה יוצר קושי, אבל הלוואי שיותר ערים במדינה יתנהלו כך. ישנם ראשי ערים שמחוץ לחדר אומרים לך שהתחדשות עירונית היא הנושא הכי חשוב בעולם אבל כשנכנסים לחדר הם אומרים לך 'חלומות זה טוב, אבל כאן לא נוכל לקדם התחדשות'. בנשר רואים רצון חיובי, מבינים שהפרויקטים ייצאו לפועל בסופו של דבר וזה חשוב, כי מדובר בחיי אדם".

על פעילות החברה בדרום אמר ברון: "יש לנו פרויקטים בפריפריה הרחוקה – דימונה, ירוחם ואשקלון והמכנה המשותף הוא חוסר רווחיות. הפתרון שנמצא הוא מענקים להשלמת הרווחיות, אך המדינה לא מספקת אותם מספיק. כשאני מסתובב בבניינים הישנים באזורים האלו, אני אומר שגם בלי רעידות אדמה אפשר לומר שהבניינים האלו יפלו. המדינה לא נותנת כלום, אלא בסך הכל חלק מהמיסים חוזר ליזם כמענקים.

צו השעה הוא התחדשות עירונית. אם מדברים רק על ביטחון ומעט על התחדשות, הנזק יכול להיות חמור יותר מהזנחת התחום. יש לנו 1,000 יחידות באופקים ואני רוצה לומר – הפריפריה מוכרת מצוין ולא צריך לחשוש ממנה".

רותם טפירו, מייסדת חברה למתחמי התחדשות עירונית, שיתפה מניסיונה בפריפריה: "יש לי פרויקט בשלומי לפני הפקדה. היה קשה לגייס יזם שייכנס למקום כזה, אני מנהלת את המתחם מהיום הראשון ולומדת מהשטח איך לקדם את הפרויקט בצורה אמיתית. אני יכולה לומר שבפריפריה מאוד מעניין את הדיירים לאן הם יעברו כשיתקבל היתר. 

אני אומרת לבעלי דירות אני לא נותנת לכם חלום שלא ניתן להגשים אותו. במקומות כאלו הנגישות של דיירים לרשויות והיכולת להתייעץ היא המפתח לקידום".

עו"ד אור קרן, שותף ומייסד משרד עורכי הדין כהן-קצב, קרן, דהן ושות (KDC), התייחס לאתגרי כדאיות כלכלית בפריפריה: "אם יש לך מתחם של 250 בעלי דירות ובסופו אתה צריך למכור 1,000 יחידות בפריפריה, הרבה פעמים אין דרך להתמודד עם זה.
לפעמים יזמים לא מגישים הצעה, לפעמים הם מגישים ומבקשים לבנות בשלבים, כשההיתר האחרון ייצא בעוד 15 שנה כך שבעלי הדירות מקבלים דירה חדשה בעוד 20 שנה. כוח השוק שונה מגוש דן, ומענקים הם פתרון מעולה לעידוד הבנייה. אנחנו מנסים לקדם כמה שיותר פרויקטים בפריפריה, והמכפילים חשובים, כשהבנקים נותנים כסף בהתאם לקצב המכירות.
יזמים רוצים וודאות וחברות חזקות משקיעות הרבה כסף עד שהן מקבלות היתר. כל בעלי דירות צריכים לדעת – קחו משרד עורכי דין שידאג לאינטרסים שלכם כי נתקלנו בהרבה מקרים שבהם היה צורך לחלץ פרויקטים מכל מיני מאכערים".

ישראל יעקב, שמאי ובעלים ומנכ"ל ישראל יעקב שמאות וניהול מקרקעין, הדגיש את חשיבות ההשקעה בפריפריה: "כשמאי שבודק כלכלית אני רואה הבדל של שמיים וארץ בין הפריפריה למרכז. בפריפריה מקבלים בדרך כלל את מה שאתה אומר כאיש מקצוע ואילו בת"א כל בעלי הדירות חושבים שהם יותר חכמים ממך לכל אחד יש מה להגיד וזה פשוט לא נגמר.

אני באופן אישי מאוד מאמין בפריפריה. האוכלוסייה לאט לאט מבינה את החשיבות, ויזמים צריכים להגיע ולפתח שם. התחדשות עירונית היא צורך לאומי. בכל פגישה עם הדיירים אני אומר: אם היזם לא ירוויח, הוא לא ייכנס לליווי פיננסי. כולם צריכים לקבל את המקסימום – דיירים, יזמים ורשויות מקומיות".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן