אירופה בישראל: מינהל התכנון מציג מודל חדש לדיור להשכרה

מינהל התכנון מגבש בימים אלה מודל חדש שמיועד להסדרת שוק השכירות בישראל, שיוצג בממסגרת הדיונים בחוק ההסדרים המתגבש. המודל מאפשר לראשונה הקצאת קרקע ייעודית לדיור להשכרה – ומציע יתרונות כלכליים ורגולטוריים, כולל מיסוי מופחת והקלה בערך הקרקע. הפרויקטים ישווקו גם על ידי יזמים פרטיים, ובכך ייווצרו פתרונות דיור מוסדיים.

כזכור, בתחילת השנה חשף "מגדילים" את המגמה החדשה שמוביל מינהל התכנון לשוק השכירות, זאת לאחר שהוועדה המחוזית תל אביב פרסמה לראשונה מסמך מדיניות דיור בשכירות מחוזי להערות הציבור, במטרה לעודד את ההיצע של שכירות בבעלות אחודה ברחבי המחוז.

המכשול: חוק ההסדרים מציע לבטל לחלוטין דירות להשכרה
עם זאת, המינהל מזהיר כי ההצעה בחוק ההסדרים לבטל לחלוטין את האפשרות לקבוע 15% מהקרקע לדיור להשכרה בתוכניות חדשות היא מהלך ש"ישפוך את התינוק עם המים", אך יחד עם זאת ניתן לצמצם את הדירות להשכרה במתחמים אלה אך הן תהיינה לצמיתות ובמקומות מסוימים.  

על פי נתונים שאסף מינהל התכנון במסגרת גיבוש המודל הארצי, כיום רק כ-2% ממלאי הדיור בישראל מיועד מראש להשכרה, לעומת שיעורים גבוהים במדינות מערביות. כ-29% ממשקי הבית בישראל מתגוררים בשכירות – לעומת 40% בצרפת ו-54% בגרמניה.

"נדרש ליצור שוק שכירות מוסדי, מגוון ומנוהל היטב, שישפר את איכות החיים של השוכרים, יספק מנוע כלכלי חדש למדיניות הדיור בישראל ויחזק את השוק הפרטי ליצירת מנגנונים משוכללים להשכרה לצד פתרון בר-קיימא למשבר הדיור", מסבירים במינהל את המהלך.

שני מסלולים משלימים, פרוגרמה וללא ממ"ד בכל בית
המודל מציע שני מסלולים משלימים, המוסדי והפרטי. המסלול הממסדי מבוסס על הקצאת קרקע ייעודית לדיור להשכרה, שבה יוקמו מתחמים שלמים להשכרה ארוכת טווח. הקרקע תוקצה ליזמים במסגרת תמריצים כלכליים ורגולטוריים, והפרויקטים ינוהלו באופן מקצועי, עם תחזוקה, שירותים קהילתיים וניהול אחוד. הדירות במסלול זה יישארו למטרת שכירות בלבד ולא ניתן יהיה להמירן לבעלות פרטית בעתיד.

המסלול הפרטי נועד להסדיר גם את שוק השכירות הקיים. בעלי דירות פרטיים יוכלו להצטרף למערכת חוזים מפוקחת בתמורה להקלות במס. על פי המודל, חברת "דירה להשכיר", המשמשת כרגולטור לנושא השכירות בישראל, תקבע סטנדרטים אחידים שיבטיחו ביטחון לשוכרים, תחזוקה ראויה ויציבות מחירים. כך ניתן יהיה לספק מענה מיידי באמצעות הדירות הקיימות בשוק, במקביל להקמת הפרויקטים הממסדיים.

במסגרת המודל, נקבעה פרוגרמה לייעוד לשכירות הכוללת את הגדלת מספר יחידות הדיור על אותו תא שטח; מספר רב יותר של יחידות בקומה; החלפת ממ"ד (רחב מוגן דירתי) בממ"ק (מרחב מוגן קומתי); תקן חניה מופחת; שילוב שכירות כחלק מעירוב שימושים במתחם ותמריצי מיסוי. 

מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח, אומר כי: "שוק השכירות בישראל נמצא ללא מדיניות אחידה וללא מודל כלכלי שיוצר win-win עבור היזמים והציבור. המתווה שאנחנו מגבשים נועד לייצר תשתית תכנונית וכלכלית שתאפשר מודל דיור להשכרה איכותי ויציב, כאלטרנטיבה מרכזית ומענה למחירי הדיור. אנחנו רוצים לראות שכירות שמנוהלת באופן מקצועי, עם אופק יציב לשוכרים, ודירות מתוחזקות היטב כחלק מהיצע יחידות הדיור. זהו שינוי תפיסתי – מדינה שבמקום להסתפק בעידוד נקודתי, מייצרת מדיניות קבועה עם ייעוד קרקע ייחודי, רגולציה מותאמת ותמריצים כלכליים נכונים". 

במינהל מציינים עוד כי בין יתרונות המודל, הוא יאפשר שכירות יציבה. כך למשל, הדירות המוקצות להשכרה יישארו למטרת שכירות בלבד, ולא ניתן יהיה להפוך אותן למגורים פרטיים בעתיד. עוד בין היתרונות מדובר על מיקום בקרבה לתחבורה ציבורית מפותחת ומוקדים מרכזיים אורבניים (מיצוי מלא של שטח הקרקע). כמו כן, המודל מציע הטבות ותמריצים, כולל מיסוי נמוך יותר למתחמים ייעודיים, שכן הקרקע אינה מוגדרת כקרקע למגורים. "המבנה הכלכלי מזכיר את מנגנוני הדיור המוגן מבחינת השילוב שלו בתכנון, אך כזה המייצר מלאי דיור עבור השכרה לכלל האוכלוסייה, ומאפשר ליזמים להקים פרויקטים רווחיים תוך שמירה על יציבות השוק", מציינים במינהל, שם מתבססים על למידה ממדינות כמו ונקובר בקנדה ולונדון באנגליה, שבהן דיור להשכרה מנוהל באמצעות תמריצים כלכליים ותכנוניים – פטור ממס, מסלול מהיר לאישור, צמצום גודל דירות ותוספת זכויות בנייה.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן