"תקופה פחות טובה": האזינו לתוכנית הרדיו השבועית "מדברים נדל"ן"
עו"ד אילן גלזר, עו"ד צחי נרקיס, עו"ד אור קרן, עו"ד רועי שובל, שחר כרמון – נבחרת השבוע של "מגדילים" ורדיו 103 עלתה לשידור
להאזנה לתכנית המלאה >>>
"מדברים נדל"ן", תוכנית הרדיו של "מגדילים" ורדיו 103fm, בהנחיית העיתונאית ליאת רון, אירחה השבוע את בכירי ענף הנדל"ן.
עו"ד אילן גלזר, מייסד ומנכ"ל אילן גלזר ושות', דיבר על גל תיקוני ההסכמים בהתחדשות העירונית ועל האופן שבו ניתן לאזן בין ישימות הפרויקט לזכויות הדיירים.
"אנחנו חווים עכשיו תקופה שהיא פחות טובה בענף הנדל"ן. זה מתחיל קודם כול במכירות, המחירים יורדים, הכלכליות של הפרויקט יורדת, סביבת ריבית גבוהה, עלויות ביצוע גבוהות, דיור בר השגה, ויש דרישות רגולטריות חדשות. היזם מבין בעקבות כך שצריך לשנות את ההסכם. בעלי הדירות הם בעלי הזכויות – הם לא חייבים לקבל שום שינוי.", אמר גלזר.
לדבריו, "בסיטואציה כזו צריך לפעול באחריות, בהחלט יכול להיות שהנתונים הם אמיתיים. יזמים מטבעם הם אופטימיים, כולם בנו על העליות, ועכשיו פתאום הדברים משתנים. דיירים בסוף רוצים פרויקט, וזה הזמן לפעול באחריות". הוא המשיך והסביר את הסיבות לשינוי הסכם: "בסופו של דבר ההסכמים האלה הם 'בנקביליים', אם אין ליווי בנקאי אז אין פרוייקט, בסיטואציות כאלו זה מתעורר סביב ה'בנקביליות'. יש שמאי של הבעלים שצריך לקחת את הדוח ולהבין אם יש בעיה כלכלית. אם היזם רוצה לשנות, הוא צריך להראות תוכנית ברורה", הסביר.
עו"ד צחי נרקיס, שותף בכיר וראש תחום הנדל"ן במשרד פירון, הסביר את פרטי הצעת החוק החדשה לגבי מס קרקעות: תוכנית המס החדשה ל-2026.
"אני יכול לומר איך זה עבד בעבר ונשליך את זה. יש חידושים, בטיזרים של הצעת החוק כבר מדברים על זה. בעבר היו לנו שני שיעורים של מס רכוש, 2.5% על קרקע שהיא רכוש קבוע – לא נועדה למכירה או להקמה של פרוייקטים, ו-1.2% על קרקע שהיא עסקית, היא בעיקר אצל חברות נדל"ן למגורים. בסעיף בחוק במקום 1.2% כתבו 0% וככה מחקו את זה. היום, רוצים להחזיר את זה לשיעור לא ברור, כתוב עד 1.5%, יכול להיות שיהיו שני שיעורים, אי אפשר לדעת. הם מתכננים לעשות תשומות בבינה מלאכותית, לא לשלוח אנשים לשטח ולהעריך את הקרקעות, לא תהיה עלות גבוהה למדינה. כל מי שהוא בעל קרקע יקבל חשבון הביתה", סיפר.
עו"ד אור קרן, שותף ומייסד פירמת KDC עורכי דין, שוחח על השלבים האחרונים בפרויקטים של התחדשות עירונית.
"בסופו של דבר, השלב האחרון זה שלב המימוש של הפרויקט. במהלך המון שנים יש תכנון מורכב וזה מגיע בסוף לביצוע. מה שחשוב זה לראות שבאמת איך שכתבנו את הדברים בהסכם ההוא מלפני 5-7 שנים כתוב טוב והוא יצא טוב לביצוע עכשיו. לדוגמה, בהליך הקצאת הדירות לבעלי הדירות, אם רשמנו את הדירות בצורה נכונה ואז השמאי בא ומנקד את הדירות של הדיירים. אנחנו משרד שמייצג אלפי בעלי דירות, מהניסיון שלנו הבנו מה הדברים שחשוב שיהיו כתובים בצורה ברורה. כדי לייצר איזון בפרויקט. יש שמאי מטעם בעלי הדירות שמעריך את שווי הדירות הקיימות וככה הוא מקצה להם. אחד השלבים החשובים הוא שלב ההקצאה. השמאי רואה מה כתבת בהסכם ופועל על פי זה. צריך לרשום לו להתחשב בכיווני אוויר, אם בעל הדירה שיפץ או לא שיפץ כדי שהשמאי ידע לפי מה לנקד", טען.
עו"ד רועי שובל, שותף ומייסד משרד עורכי הדין שובל יושע, הסביר את התקנה החדשה שמאפשרת תוספת שטח לממ"ד. מה היא וכיצד היא משנה את המשא ומתן בין הדיירים ליזמים?
שובל הסביר את מהות התוספת ולמי היא תקפה: "זה תוספת לממ"ד, זה לא חדר בפני עצמו. במקרה הזה חוקים נכתבים בדם. החוק הזה הוא תיקון לחוק התכנון והבנייה שהתחיל להתגלגל באוקטובר 2023, אחרי 7 באוקטובר. הבינו ששהייה בממ"ד לפעמים לא מסתיימת אחרי כמה דקות, ולפעמים גם לא אחרי שעה. התיקון שעשו בנובמבר 2024 בהתחלה היה שאפשר להוסיף לממ"ד עוד 3 מטרים, שזה חדר רחצה ושירותים, ביישובי קו העימות. כשהגענו ליוני 2025, המלחמה עם איראן, ראו שאזורי העימות התרחבו ועשו תיקון נוסף שהרחיב את זה לכל מדינת ישראל – ומ-3 מטרים ל-6 מטרים. בבניינים קיימים אפשר להוסיף היום 6 מטרים, שמתוכם 3 מטרים חייבים להיות חדר רחצה ושירותים, זה לא חל על בניינים רבי קומות, זאת בגלל שצריך לעשות מגדל ממ"דים. בניינים שנמצאים היום בתהליך – התוכנית מופקדת אבל עדיין לא התחילו בבנייתם – אפשר להוסיף את תוספת השטח. למרות שכבר סגרו אותם – מוסיפים להם. לתוכניות עתידיות זה לא רלוונטי, זה אמור להיות פשוט מגולם בתוכנית".
שחר כרמון, מנכ"ל מייסד ובעלים פריים ניהול משכנתאות ופיננסים, התייחס למגבלת ההלוואות החדשה של בנק ישראל ולהשפעתה על נוטלי המשכנתאות.
כרמון הסביר את השינוי בהלוואות – מה היה ומה יהיה: "היום, כשלאנשים יש בית עם משכנתא ובמקרים רבים יש להם הלוואות נוספות מעבר למשכנתא שהם לקחו בערוצים אחרים, יש להם אפשרות לאחד את כל ההלוואות שנמצאות מחוץ למשכנתא ולהעמיס אותה על המשכנתא, מטרת העל היא הקלה תזרימית. אם הם משלמים 5,000 שקלים בחודש על הלוואות נוספות מחוץ למשכנתא, אז הם יכולים באמצעות איחוד ההלוואות להגיע להחזרים באזור ה-2,000 שקלים בחודש ולהפחית ב-3,000 שקלים את ההחזר החודשי שלהם".
הוא המשיך וסיפר: "מה שבנק ישראל בא לשנות זה את אופן החישוב. עד היום יחס ההחזר היה עד 40% מההכנסה נטו של משק הבית. היום לא מחשבים את זה אחרי ההפחתה של המשכנתא אלא מחשבים את זה מלמעלה. זה מרע את מצבנו, הרציונל הוא לדעתי המשך של תקנה אחרת שהייתה – שלא ניתן לגשר על נכס קיים למען רכישה של מקרקעין נוסף".
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
מכירים מישהו שצריך לקרוא את הפוסט? שתפו אותו. ?
