דירה בהנחה – מי משלם את המחיר, ההורים או הרוכשים?

עם סיום ההגרלה העשירית של תוכנית "דירה בהנחה" – ממשיכת דרכה של "מחיר למשתכן" – מתברר כי עבור זוגות צעירים רבים בישראל, זו כבר לא רק הזדמנות טובה, אלא לעיתים האפשרות היחידה להגשים את חלום הדירה. המספרים מדברים בעד עצמם, והסיפורים מאחוריהם חושפים מציאות קשה ומורכבת לזוגות הצעירים. גם זכייה בהגרלה הנחשקת אינה מבטיחה שיוכלו לממש בפועל את הזכייה ולרכוש דירה בהנחה.

יותר מ-135,000 משקי בית בישראל נרשמו להגרלה העשירית של "דירה בהנחה" להיצע של 7,479 דירות בלבד. לשם השוואה, בהגרלה הקודמת נרשמו כ־98,000 זכאים בלבד – עלייה שממחישה את גודל המצוקה ואת הביקוש העצום. בממוצע, כל זכאי נרשם לכ-13 הגרלות ב-3 ערים שונות. סיכויי הזכייה למשתתפים בהגרלה עומדים על כ-0.1% בממוצע, ישנן עדיפויות לנכים רתוקים, מילואימניקים ולוחמים ועדיין הסיכוי לזכות הוא מאוד נמוך.  

בתור יועץ משכנתאות שמתמחה בתוכניות הדיור הממשלתיות, אני רואה מקרוב את המורכבות של הרגע שאמור להיות השמח ביותר. עבור רבים, הזכייה בהגרלה היא רק השלב הראשון במסלול מורכב שדורש לא רק מזל, אלא גם יכולת כלכלית משמעותית ולעתים קרובות – עזרה משפחתית נרחבת. הרבה זוגות שזוכים מגלים שגם עם ההנחה הממשלתית, הם לא מצליחים לעמוד בדרישות המימון – ההון העצמי הנדרש והמשכנתא הגדולה הופכים את הזכייה לבלתי ניתנת למימוש.

מיקומם בתור לבחירת דירה היה בן האחרונים
סיפורם האמיתי של זוג מאשדוד שאותו ליוויתי, ממחיש את המציאות הזו טוב יותר מכל נתון. הזוג, בני 34 ו-32, תושבי אשדוד. הוא עובד באלביט בקריית גת עם ותק של 3 שנים והיא מנהלת חשבונות עם ותק של 5 שנים. הם הורים לשתי בנות קטנות, ונרשמו למספר הגרלות לפני שסוף סוף זכו לפני כשנתיים בהגרלה באשדוד כ"בני מקום".

לפני מספר חודשים הגיע הרגע המיוחל – והזמינו אותם לבחור דירה ולחתום על חוזה רכישה. אבל כשהגיעו לבחור, התמונה הייתה מורכבת יותר ממה שדמיינו. מיקומם בתור לבחירת דירה היה בן האחרונים ונותרו להם רק דירות גדולות של 4 חדרים במחירים של 2 מיליון שקלים. לדירה במחיר כזה הם צריכים הון עצמי של לפחות 500,000 ומשכנתא גדולה של לא פחות ממיליון וחצי שקלים!

חשוב לציין: אותה הדירה בשוק החופשי אצל אותו הקבלן הייתה עולה כ-2.7 מיליון שקל. מדובר כאן על רכישת דירה בהנחה משמעותית של כ-700,000 שקלים. אבל גם עם ההנחה הזו, עבור זוג צעיר עם שני ילדים והכנסה של 16,000 שקל בחודש, המימוש היה כמעט בלתי אפשרי. 

בני הזוג היו צריכים לקבל החלטה מהירה. הם הרגישו שזו ההזדמנות האחרונה שלהם לרכוש דירה ולהגשים את החלום ולהפוך לבעלי נכס משלהם ולא לשלם יותר שכירות. החלטתם הייתה ברורה: "להתאמץ בכל הכוח".

לזוג היו חסכונות של קצת יותר מ-200,000 שקל. בלית ברירה הם פנו להורים לעזרה.  ההורים התגייסו ותרמו ביחד עוד 300,000 שקל. אבל גיוס הסכום הזה לא היה פשוט – ההורים נאלצו לקחת הלוואת נדוניה (משכנתא) על חשבון הבית הקיים שלהם. אחרי עשרות שנים בהם ההורים שילמו משכנתא וסיימו לשלם אותה – הם לקחו שוב משכנתא והפעם לטובת עזרה לילדים. עד כאן – הצלחנו להשיג את ההון העצמי. אבל המשכנתא הנדרשת של מיליון וחצי, עם החזר חודשי של 7,500 שקל ומעלה, יצרה בעיה נוספת. הבנקים לא מוכנים לאשר לזוג משכנתא כזו גדולה ללא ערבים. על מנת לאשר הלוואה בסכום כזה עם החזר חודשי כזה, נדרשות הכנסות של מעל 20,000 שקל בחודש. בני הזוג מכניסים ביחד 16,000 שקל, וגם אם השכר שלהם צפוי לעלות בצורה משמעותית בעתיד – עדיין זה לא מספיק עבור הבנק היום שמחויב לעמוד ברגולציה של בנק ישראל.

ההורים, שכבר לקחו משכנתא של 300,000 שקל על הבית שלהם, נאלצו להיכנס גם כערבים להלוואת המשכנתא של הילדים ולא רק להיות ערבים על הנייר – אלא ערבים משלמים, שירד מחשבונם 25% מההחזר החודשי כל חודש. בפועל, ההורים ישלמו כ-1,900 שקל בחודש, כל חודש, עד שהשכר של בני הזוג יעלה בצורה כזאת שהם יוכלו לצאת מהלוואת המשכנתא שלהם. 

ישראל 2025: ההורים מוצאים את עצמם חוזרים למשכנתא
בני הזוג הצעירים מאשדוד לא לבד. מאחורי המון זכיות בהגרלה מסתתרות דילמות כלכליות דומות. במציאות של ישראל 2025, ההורים עובדים קשה כל החיים, חולמים על הרגע שבו ייצאו לפנסיה, יטיילו בחו"ל, יפנקו את עצמם. אבל במקום לחיות ברווחה כלכלית בגיל הפרישה שלהם, הם מוצאים את עצמם חוזרים למשכנתא. הם לוקחים הלוואה על הבית שסיימו כבר לשלם עליו, נכנסים כערבים למשכנתא של הילדים, ומשלמים חלק מההחזר החודשי. זו המציאות של אלפי הורים בישראל שרואים את הילדים שלהם נאבקים במשבר הדיור, ועושים הכל על מנת לעזור לילדיהם לרכוש נכס.

התמונה שמצטיירת היא של דור שלם שלא מצליח להגשים את חלום הבית באופן עצמאי. ההורים הם אלו שלא רק עוזרים בהון העצמי, אלא נכנסים לשנים ארוכות של מחויבות כלכלית כדי לאפשר לילדיהם לרכוש דירה. יש הורים שממשכנים את הנכס שלהם, יש שמושכים כסף מהחיסכון הפנסיוני שלהם, ויש שפשוט נכנסים כערבים ומשלמים כל חודש חלק מההחזר החודשי של הילדים. זה המחיר האמיתי של משבר הדיור – שמשלמים אותו לא רק הזוגות הצעירים אלא גם הוריהם.

אסטרטגיה חלופית: לשנות את התפיסה
לפעמים הפתרון הוא לשנות את התפיסה. אפשר לרכוש דירה שתתאים ליכולות הפיננסיות שלנו, בפריפריה שם הדירות זולות יותר, ושם נוכל להגיע עם הון עצמי נמוך יותר לעסקה ולקחת משכנתא קטנה יותר. אחר כך פשוט להשכיר את הדירה שרכשנו ולשכור דירה איפה שאנחנו רוצים לגור.

צריך להבין שהיום במציאות שלנו, לקנות דירה באזורי הביקוש זה חלום שהולך ומתרחק ואנחנו לא חייבים לגור בבית שאנחנו קונים. העיקר לרכוש נכס, ולאפשר לעצמנו להיות חלק משוק הדיור – גם אם לא בדיוק איפה שרצינו.

תוכנית "דירה בהנחה" ממלאת תפקיד חיוני עבור רוכשי הדירות, אין ספק בכך. אבל כשלכל כך הרבה זוגות צעירים שהדרך היחידה לרכוש דירה היא לזכות בהגרלה עם סיכויי זכייה כל כך נמוכים – משהו מהותי שבור במערכת. תוכנית "דירה בהנחה" היא פתרון חשוב ונחוץ לטווח הקצר, אבל היא לא יכולה להיות התשובה היחידה למשבר דיור לאומי שהופך דור שלם לתלוי במזל ואח"כ בהורים.

השאלה שצריכה להעסיק את מקבלי ההחלטות היא לא רק כמה דירות בהנחה אפשר לספק, אלא איך יוצרים מציאות שבה זוג צעיר שעובד ומשתכר יכול לרכוש דירה בכוחות עצמו – בלי הגרלות, בלי להתאבד על זה, ובלי שההורים יצטרכו למשכן את עתידם ולוותר על שנות הזהב שעבדו כל חייהם כדי להגיע אליהן.

ובינתיים בנק ישראל פרסם טיוטה להעלאת השמאות המקסימלית בתוכנית "דירה בהנחה" דבר שיוביל לפחות הון עצמי נדרש ויותר משכנתה – קרי, יותר החזר חודשי. כ"כ בנק ישראל שוקל להאריך את התקופה המקסימלית למשכנתא ליותר מ-30 שנים. 

*הכותב, גלעד ברזילי, הינו יועץ משכנתאות המתמחה בתוכניות הדיור הממשלתיות וזכיין ברשת דרכנו לייעוץ משכנתאות

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן