חולמים על דירה חדשה במקום הישנה שלכם? או אולי אתם יזמים שמחפשים הזדמנות עסקית בשוק הנדל"ן? אם כן, כאן בדיוק נכנס לתמונה מסלול ייחודי – מסלול המיסוי בהתחדשות עירונית. מסלול זה הוא אחד המסלולים האטרקטיביים ביותר שכדאי להכיר, כזה שמביא אתו הטבות מס משמעותיות. באילו הטבות מדובר ואיך הן יכולות להשפיע על הפרויקט כולו? המדריך הבא יענה לכם לשאלות אלו ונוספות כדי לעזור לכם לבחור במסלול הנכון
מהו מסלול מיסוי בהתחדשות עירונית?
מסלול המיסוי הוא אחד משני המסלולים המרכזיים לביצוע פרויקטי פינוי-בינוי בישראל. בניגוד למסלול הרשויות שבו המדינה או הרשות המקומית מובילות את התהליך, במסלול המיסוי היוזמה היא פרטית – היזם או בעלי הדירות הם אלה שדוחפים את הפרויקט קדימה. ואיך זה קורה בפועל? הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מכריזה על מתחם כמיועד לפינוי-בינוי, ובכך מעניקה הטבות מס משמעותיות לעסקאות במתחם. ההכרזה נעשית לאחר שהיזם הצליח להשיג הסכמה של לפחות 67% מבעלי הדירות במתחם, והתוכנית כבר הופקדה להתנגדויות. עם זאת, חשוב להבין – מסלול המיסוי הוא לא תהליך תכנוני שונה, אלא מנגנון שנותן הטבות מס לעסקאות פינוי-בינוי, במטרה להפוך אותן לכדאיות יותר מבחינה כלכלית.
מי יכול ליזום פרויקט במסלול מיסוי?
בשונה ממסלול הרשויות, מסלול המיסוי פתוח ליוזמות פרטיות, כאשר הגורמים הבאים יכולים להניע את התהליך:
ההבדל בין מסלול מיסוי למסלול רשויות
במסלול הרשויות, הרשות המקומית או המדינה הן שיוזמות את הפרויקט ואחראיות על התכנון הראשוני. הן גם נושאות בעלויות התכנון הראשוני, וההליך מבוצע בסיוע מימון ממשלתי. לאחר אישור התוכניות, יוצא מכרז ליזמים לביצוע הפרויקט.
לעומת זאת, במסלול המיסוי היוזמה פרטית והיזם או בעלי הדירות נושאים באחריות ובעלויות. היזם מאתר מתחם, פונה לבעלי הדירות ומציע עסקת פינוי-בינוי. הוא אחראי להחתים לפחות 67% מבעלי הדירות ומכין את התוכניות על חשבונו. לאחר הפקדת התוכנית להתנגדויות, אפשר לפנות לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בבקשה להכריז על המתחם כמתחם פינוי-בינוי במסלול מיסוי.
באופן כללי, מסלול הרשויות מתאים יותר למתחמים גדולים ושכונות חלשות, בעוד מסלול המיסוי נפוץ במתחמים קטנים יחסית ובאזורים שיש להם פוטנציאל כלכלי משמעותי.
הטבות המס במסלול מיסוי
אחת ההטבות המשמעותיות ביותר במסלול המיסוי היא הפטור ממס שבח למוכרי דירות במתחם. הפטור חל על דירת מגורים שהייתה בבעלות המוכר לפחות 18 חודשים לפני חתימת העסקה, ועד לתקרה מסוימת – 150% משווי הדירה המקורית, או שווי דירה בשטח של 120 מ"ר באותו אזור, או דירה בשטח של עד 150% משטח הדירה המקורית (ולא יותר מ-200 מ"ר).
הטבה משמעותית נוספת היא פטור ממס רכישה. בעלי דירות פטורים ממס רכישה על הדירה החלופית שהם מקבלים מהיזם, עד לתקרה דומה לזו שנקבעה לעניין מס שבח. אם בעל הדירה מקבל דירה ששוויה עולה על התקרה הפטורה, הוא יחויב במס רכישה רק על ההפרש.
הטבה שלישית, שהיא משמעותית בעיקר ליזמים, היא פטור ממע"מ על שירותי הבנייה. בעסקת פינוי-בינוי רגילה, היזם היה אמור לחייב את בעלי הדירות במע"מ בשיעור של 17% על שירותי הבנייה. במסלול המיסוי, קיים פטור ממע"מ על שירותי הבנייה, מה שמוזיל משמעותית את עלויות הפרויקט ומשפר את הכדאיות הכלכלית.
תהליך ההכרזה על מתחם במסלול מיסוי
כדי שמתחם יוכרז כמתחם פינוי-בינוי במסלול מיסוי, הוא צריך לעמוד במספר תנאים בסיסיים: גודל מינימלי של 24 יחידות דיור, תוספת משמעותית של יחידות דיור בתוכנית המוצעת (בדרך כלל פי 3 או 4), הסכמה של לפחות 67% מבעלי הדירות, והפקדת התוכנית להתנגדויות. לפני הגשת בקשה להכרזה, אפשר לפנות לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בבקשה לאישור מקדמי, המאפשר דחייה של התאריך הקובע לעניין חבות המס, אך אינו מקנה את הטבות המס המלאות.
לאחר הגשת בקשה מלאה להכרזה, הרשות בודקת אם המתחם עומד בכל התנאים, את התאמת התוכנית למדיניות התכנון, את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, ואת ההסכמים עם בעלי הדירות. לאחר קבלת המלצת הגורם המקצועי, מנהל הרשות מחליט אם להכריז על המתחם. בסופו של דבר, תהליך ההכרזה עשוי להימשך מספר חודשים, בהתאם למורכבות הפרויקט ולעומס ברשות, כאשר הטיפול בבקשה לאישור מקדמי אורך בדרך כלל 2-3 חודשים, והטיפול בבקשה להכרזה סופית אורך בדרך כלל 3-4 חודשים נוספים.
יתרונות וחסרונות המסלול
למסלול המיסוי יש יתרונות רבים ליזמים: הטבות מס משמעותיות, גמישות תכנונית, שליטה בלוחות זמנים, אפשרות להתמודד עם דיירים סרבנים, ואפשרות לחלק את הפרויקט לשלבים. גם בעלי הדירות נהנים מיתרונות רבים: פטור ממס שבח ומס רכישה, השפעה על בחירת היזם, תהליך מהיר יחסית, ייצוג משפטי (במרבית המקרים, היזם מממן ייעוץ משפטי לבעלי הדירות), ושיפור משמעותי בתנאי המגורים.
מצד שני, יש גם אתגרים וחסרונות: היזם נושא בסיכון כלכלי, יש קושי בהשגת הסכמות של לפחות 67% מבעלי הדירות, הכדאיות הכלכלית תלויה במצב שוק הנדל"ן, מדובר בפרויקט ארוך טווח שעשוי להימשך 5-8 שנים, ויש חוסר ודאות תכנונית בשל אפשרות להתנגדויות בוועדות התכנון.
עם זאת, ואת זה גם חשוב לציין, הוא שלמרות האתגרים, מסלול המיסוי בדרך כלל מהיר יותר ממסלול הרשויות – 5-8 שנים לעומת 7-10 שנים בממוצע. ההבדל נובע מכך שבמסלול המיסוי היזם יכול לקדם את התכנון והביצוע במקביל לתהליכי האישור, ואינו תלוי בהליכים ממשלתיים מורכבים.
היבטים כלכליים וחוקיים חשובים
הטבות המס במסלול מיסוי משפיעות באופן משמעותי על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, שכן הפטור ממע"מ על שירותי הבנייה יכול לחסוך מיליוני שקלים ליזם. בפרויקט בינוני עם 50 יחידות דיור מקוריות, עלות הבנייה של הדירות החלופיות עשויה להגיע ל-50 מיליון ש"ח, והפטור ממע"מ חוסך כ-8.5 מיליון ש"ח.
בהיבט המשפטי, חשוב להבין את ההסדרים בתקופת הבנייה. ברוב המקרים, עסקת פינוי-בינוי מבוססת על עסקת קומבינציה – בעלי הדירות מוכרים ליזם את זכויותיהם במקרקעין, והיזם מתחייב לבנות עבורם דירות חדשות. בתקופת הבנייה, היזם הוא בעל הזכויות במקרקעין.
היבט חשוב נוסף הוא הביטוח והאחריות בתקופת הביצוע. היזם חייב לרכוש פוליסת ביטוח עבודות קבלניות, שתכסה נזקים לפרויקט ולצדדים שלישיים במהלך הבנייה. כמו כן, הוא אחראי לליקויי בנייה בהתאם לחוק המכר (דירות), לתקופות הקבועות בחוק.
טיפים והמלצות מעשיות
לסיכום
מסלול המיסוי הוא הזדמנות מצוינת לשדרוג הדירה שלכם ולהתחדשות השכונה כולה. עם הבנה נכונה של התהליך והיתרונות, תוכלו לקבל החלטות מושכלות ולהפיק את המרב מהפרויקט. אל תשכחו – מדובר במסע ארוך, אבל התוצאה בסוף שווה את ההמתנה!
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
מכירים מישהו שצריך לקרוא את הפוסט? שתפו אותו. ?
