שוק הדירות מתקרר: ירידה חדה בעסקאות, עלייה במלאי הדירות הלא מכורות

שוק הנדל״ן ממשיך להפגין סימני האטה – כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה המתייחסים לחודשים יוני עד אוגוסט 2025. בתקופה זו נמכרו כ־22,170 דירות בלבד, ירידה של 1.7% לעומת שלושת החודשים הקודמים ושל 16.2% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בניכוי עונתיות, מדובר בירידה משמעותית יותר של כ־22.1%, נתון שמחדד את ההיחלשות המתמשכת בשוק.

ירידה חדה במיוחד נרשמה בדירות החדשות, שמהוות כ־36.5% מהעסקאות — כ־8,100 דירות בלבד. מדובר בצניחה של 28.1% לעומת השנה הקודמת, כאשר כמעט שליש מהעסקאות (29%) נעשו במסגרת סבסוד ממשלתי, בעיקר בתכניות כמו “דירה בהנחה”. לעומת זאת, בשוק היד השנייה, הכולל 63.5% מהעסקאות (כ־14,070 דירות), נרשמה ירידה מתונה יותר של 7.3% בהשוואה לאשתקד.

למרות שבחודש אוגוסט לבדו נרשמה התאוששות קלה במספר העסקאות בדירות החדשות (עלייה של 12.7% לעומת יולי), מדובר בנתון נקודתי בלבד. בלמ״ס מציינים כי “בשלב זה לא ניתן לדבר על היפוך מגמה”, וכי הירידה הכללית נמשכת ברצף מאז יוני 2024. למעשה, בתקופה זו נרשמה ירידה חודשית ממוצעת של 1.3% בכלל העסקאות, לאחר תקופה קצרה של עליות בין מאי 2023 ליוני 2024.

במבט גיאוגרפי, המחוזות המובילים במכירות דירות הם מחוז המרכז (24.2% מכלל העסקאות) והדרום (22.5%). אולם, גם בהם נרשמו ירידות: במחוז תל אביב צנחו המכירות בדירות החדשות ב־12.6%, ובמרכז ב־7.6%. היוצאת מן הכלל היא חיפה, שבה דווקא נרשמה עלייה חריגה של 28.2% במכירת דירות חדשות – תוצאה של שיווק מואץ של פרויקטים חדשים בעיר ובפרברי הקריות. 

על המפה: אופקים, תל אביב, נתניה ולוד
ברשימת הערים הבולטות במספר העסקאות החדשות מובילות אופקים, תל אביב, נתניה ולוד, שכל אחת מהן רשמה מעל 400 דירות חדשות שנמכרו. בשוק היד השנייה מובילות ירושלים, חיפה ובאר שבע, עם יותר מ־700 דירות שנמכרו בכל אחת מהן. בערים כמו אשקלון, חדרה ועכו נרשמו עליות חריגות של עשרות ואף מאות אחוזים, על רקע מבצעים נקודתיים מצד יזמים והשלמות עסקה בפרויקטים קיימים

אחד הנתונים המדאיגים ביותר בדוח הוא המשך העלייה במלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה, שהגיע בסוף אוגוסט ל־83,360 יחידות – עלייה של 20.9% לעומת אוגוסט אשתקד. לפי נתוני הלמ״ס, “מספר חודשי ההיצע” — כלומר הזמן שיידרש למכירת כלל הדירות בקצב הנוכחי — עומד כעת על 28.4 חודשים, כמעט שנתיים וחצי. מדובר בשיא של השנים האחרונות, המלמד על האטה חדה בקצב הספיגה של השוק.

מבחינה אזורית, תל אביב ממשיכה להוביל במלאי הלא מכור, עם כ־10,420 דירות חדשות זמינות, ואחריה ירושלים עם כ־8,235 דירות. יחד הן מחזיקות בכמעט רבע מהמלאי הארצי. גם ערים בפריפריה הקרובה, כמו לוד, באר יעקב וקריית אונו, בולטות עם אלפי דירות חדשות שטרם נמכרו – נתון שמעיד על עודף היצע גם באזורים שהיו עד לא מזמן חמים במיוחד. 

המשמעות הכלכלית של הנתונים ברורה: השוק מתקרר. הירידה בעסקאות לצד העלייה במלאי מאותתות על שינוי כיוון עמוק בשוק הדיור, שבו הביקוש מצטמצם והיזמים מתקשים למכור את מלאי הדירות החדשות. מגמה זו צפויה להמשיך ללחוץ כלפי מטה על המחירים – כפי שכבר משתקף במדד מחירי הדירות האחרון, שירד בעיקר במחוז תל אביב ובדירות החדשות.

בלמ״ס צפויים לפרסם את העדכון הבא, המתייחס לחודשים יולי–ספטמבר 2025, ב־13 בנובמבר, ובענף הנדל״ן עוקבים בדריכות: האם מדובר בהאטה זמנית או בפתיחתו של עידן חדש בשוק הדיור הישראלי.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן