"מדברים נדל"ן": בכירי הענף מנתחים את מצב השוק והמגמות

להאזנה לתוכנית המלאה >>>

עו״ד בני זלמנוביץ׳: "קיבלת זכויות מהציבור – תחלק את הרווח עם הציבור"
עו"ד בני זלמנוביץ', שותף ומייסד משרד עורכי הדין קמנקוביץ' זלמנוביץ', התארח בתוכנית הרדיו של מגדילים ו-103 – "מדברים נדל"ן", ושוחח על סוגיית היטל ההשבחה שמעסיקה בעלי נכסים רבים לקראת תהליכי התחדשות עירונית.

“התפיסה אומרת שזכויות בנייה הן משאב מוגבל, והציבור נותן אותו – זאת מתנה שהציבור נותן לבעל הקרקע,” הסביר זלמנוביץ', “לכן היטל ההשבחה אומר: קיבלת את המשאב מהציבור, בוא תחלוק את הרווח שלך עם הציבור – 50% אתה מרוויח, ו־50% הציבור. זה הרבה, אבל בלי הציבור אין לך שום דבר.”

בהמשך השיחה התייחס לשאלה כיצד מחשבים היטלי השבחה בפרויקטים של תמ״א 38:

“היא הופכת להיות אירוע מס רק כשאני מוציא היתר בנייה,” אמר, והעלה שאלה חשובה: “אם אישרתי תוכנית של פינוי־בינוי, איך אני לוקח בחשבון את התמ״א שמגולמת כפוטנציאל של מחירי דירות?”. התשובות בתוכנית המלאה – עכשיו באוויר.

אבי לוי: "השוק יתקן את עצמו – נראה עליות בשנה הקרובה"
בהמשך שוחח אבי לוי, מנכ"ל קבוצת יהודה לוי, עם מנחת התוכנית ליאת רון, על הנתונים החדשים של הלמ״ס, המראים על ירידה במחירי הדירות.

“השוק בסוף תמיד יתקן את עצמו, כי אנשים צריכים מקום לגור ופיתוח צריך להימשך תמיד,” אמר לוי. “על פי למ״ס, עד 2050 האוכלוסייה תהיה פה כפולה. נראה עליות בהמשך, בשנה הקרובה בוודאות.” לוי הוסיף כי עליות המחירים יתרכזו דווקא באזורים היקרים פחות:

“אני מסתכל על אזורים שבהם לטעמי יש מיצוי מחירים. ‘מדינת תל אביב’ היא האירוע הכי משמעותי שיש עם מחירים של 100 אלף שקל למטר ומעלה,” ציין. “בפריפריה של המרכז נמשיך לראות עליית מחירים. המשחק בהמשך יהיה של המחיר – במקומות שעדיין אפשר למצוא דירות עם 20 אלף שקל למטר, אני לא רואה שבעוד חמש שנים זה לא יהיה 30 אלף.”

שחר פרי: "הפריסייל יוצר רוח גבית ליזם ועסקה טובה לרוכש"
ראובן זכריה, סמנכ״ל מגדילים, הצטרף להנחיה יחד עם ליאת רון וראיין את שחר פרי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת GS לשיווק ויזמות נדל״ן, על סוד קסמו של ה־Pre-Sale.

“שוק הנדל״ן בשנה האחרונה נמצא בתקופה מאתגרת, מג׳עג׳ע, והרוכשים מחפשים היום הזדמנות לייצר עסקה טובה,” הסביר פרי. “הפריסייל הוא עולם המכירה המוקדמת לפני שהיזם יוצא החוצה כדי לייצר לפרויקט רוח גבית כשהוא יוצא – שיהיה בסיס של עסקאות. שלב פתיחת הליווי הבנקאי הוא השלב האקוטי ביותר, כשיש לו הון עצמי ומספיק לקוחות.”

עם זאת, פרי מזהיר: “יש חברות שמשתמשות בו ללא הכר, אז המילה הופכת לזולה.” לדבריו, יזמים רציניים מציעים תנאים אטרקטיביים לרוכשים: “תנאי התשלום, המחיר המוחלט והתנאים מסביב. כך הוא יהיה טוב גם למשקיעים, והוא טוב גם לזוגות הצעירים שרוצים לקנות דירה. הם יכולים לקנות נכס בתנאים טובים.”

ערן וולף: "אנחנו נותנים משכנתה ישראלית גם לרכישות ביוון וקפריסין"
גם ערן וולף, מנכ"ל ובעלים של חברת LownWise, התארח בתוכנית ודיבר על מגמת ההשקעות בחו״ל: “אנחנו מתעסקים במתן משכנתאות בישראל כחברה חוץ־בנקאית, ובמתן הלוואות לרכישת דירות – בשלב הזה ביוון וקפריסין, וייתכנו בעתיד גם מדינות נוספות,” סיפר. וולף הסביר את היתרון של החברה על פני בנקים מקומיים: “אנחנו פועלים רק מול קהל ישראלי וכפופים לחוק הישראלי. יש לנו נגישות למאגרי האשראי הישראלים, לכן התהליך שלנו מהיר, ואנחנו יודעים לאשר את הלקוחות בצורה טובה יותר. הלוואות בבנקים ביוון? זה קורה לאט בגלל תהליכים מסובכים שם, שנובעים מהעובדה שאין להם גישה למאגרים הישראליים.”

יניב בל: "חדרה היא היעד החדש של ההתחדשות העירונית"
בסיום התוכנית אירחו ליאת רון וראובן זכריה את יניב בל, בעלי חברת Towers, שחשף יעד חדש ומפתיע בתחום ההתחדשות העירונית – חדרה. “חדרה היא מקום טוב באמצע – בין חיפה לתל אביב,” אמר בל. “היתרון שלה הוא ש־90% ממנה בבעלות פרטית. אחד החסמים העיקריים בהתחדשות עירונית הוא קרקעות של המנהל.” בל נשאל האם פרויקטים כאלה בחדרה יכולים להיות רווחיים: “מה שלא רווחי נופל,” השיב. “בחלק מהמתחמים שמצליחים לקבץ מספר מגרשים עם מעט יחידות, אנחנו מצליחים לייצר רווחיות. במצב שבו יש הרבה יחידות על שטח קטן – הרווחיות נמוכה.”

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן