"מצג שגוי בנתוני מדד הדיור": דוח מבקר המדינה חושף ליקויים במאגרי המידע על נדל"ן של רשות המסים

מחצית הדירות הרשומות בטאבו אינן מופיעות במאגרי המידע על הנדל"ן של רשות המסים, דבר המעיב על אמינות מדד מחירי הדיור. כמו כן, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה התעלמה מההטבות שהעניקו הקבלנים לרוכשי דירות, ביניהן מבצעי המימון על דירות והנחות בגובה ההצמדות והריביות, דבר העלול ליצור מצג שגוי של השוק. כך עולה מדוח שפרסם אתמול (ג') מבקר המדינה, מתניה אנגלמן, בנושא מיסוי מקרקעין ותשתית המידע על נדל"ן בישראל. בנוסף, נמצאו ליקויים בשירות הלקוחות במיסוי מקרקעין, וכן התגלה כי אין אחידות בטיפול בשומות על ידי עובדי השומה במשרדי מיסוי מקרקעין האזוריים.

בחודשים אוגוסט 2024 עד מרץ 2025 בדק משרד מבקר המדינה את תפקודה של רשות המיסים, ובעיקר את מערך מיסוי המקרקעין, בכל הקשור למיסוי עסקאות מקרקעין. עוד בדק משרד מבקר המדינה את שלמותם ודיוקם של נתוני הנדל"ן ועסקאות המקרקעין המדווחים לרשות המיסים. הביקורת נעשתה ברשות המיסים, במערך מיסוי מקרקעין וביחידת שירות עיבודים ממוכנים. בדיקות השלמה נעשו בלמ"ס, במרכז מיפוי ישראל, ובמערך הדיגיטל הלאומי.

המבקר ציין בדוח כי רשות המיסים היא גורם חשוב בשוק הדיור. הרשות עורכת שומות לעסקאות הנדל"ן וגובה את המסים עבורן. בנוסף, הרשות קולטת ומתחזקת את קובץ עסקאות הנדל"ן, המכיל את פרטי עסקאות המיסים הנדל"ן ואת כרטסת מחירי הנדל"ן, קבצים המכונים "קובץ הכרמ"ן", המשמש את הגופים בממשלה לצורך חישוב מדד מחירי הדיור ולצורכי מחקר. מהדוח עולה כי מתוך כ-1.8 מיליון דירות הרשומות בטאבו, 903,858 – מחצית מכלל הדירות – אינן רשומות בקובץ הנדל"ן ברשות המסים.

"אי שלמות קובץ הכרמ"ן יוצרת קושי בהסתמכות עליו לצורך מאגר נדל"ן", כותב המבקר בדוח. לנושא יש משמעות רבה, מכיוון שקובצי הנדל"ן של רשות המסים משמשים את הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לצורך חישוב מדד מחירי הדירות. המבקר מציין כי נוסחת החישוב של מדד מחירי הדירות כוללת אינדקסים רבים הנלקחים מקובץ הכרמ"ן. עוד נכתב כי נוכח היעדר נתונים מהותיים בקובץ ומהימנותו המוטלת בספק רב, המליצה ועדה מייעצת על העשרת המידע השוטף המתקבל מרשות המיסים וטיובו. עם זאת, המבקר מציין כי לא חל שיפור משמעותי בעקבות יישום המלצות הוועדה, וכי עסקאות רבות עדיין מדווחות לרשות באופן חסר או שגוי, אך נתוניהן מהווים חלק מנוסחת החישוב ומשפיעים על מדד מחירי הדירות באופן העלול ליצור מצג שגוי של השוק ולהשפיע על התנהגות הצרכנים. 

המבקר ציין בדוח שתי דוגמאות לצורך הקיים בלמ"ס באיסוף נתונים שאינם מדווחים כיום לרשות, לצורך מדידת השפעתם על מדד מחירי הדירות. דומה אחת עניינה מבצעי הקבלנים:  לאורך שנת 2024 הציגה הלמ"ס עלייה שנתית במדד מחירי הדירות של 7.3 אחוזים. עם זאת, מהדוח עולה כי במסגרת חישוב נתון זה לא הובא בחשבון מתן הטבות שונות מקבלנים ובפרט מבצעי המימון על דירות והנחות בגובה ההצמדות והריביות שעתידות להצטבר עד התשלום בעת האכלוס, או נתנה להם ביטוי בדרך אחרת. זאת, בשל חוסר בנתונים בנושא זה בזמן אמת והצורך לקבלם מרשות המיסים. דוגמה שנייה היא ממ"דים: מהדוח עולה כי עד מועד סיום הביקורת הלמ"ס טרם הכניסה את הנתונים על ממ"ד בדירות ישנות לנוסחת החישוב של מדד מחירי הדירות או נתנה להם ביטוי בדרך אחרת.

ליקוי נוסף שנמצא בדוח הוא הזנת נתונים שגויים לקובץ הכרמ"ן. מהדוח עולה כי לפחות ב-53,963 עסקאות בבתים משותפים בקובץ הכרמ"ן שנת הבנייה שנרשמה שגויה או לא ידועה. מדובר בכ-4.2% מהעסקאות המדווחות בקובץ הכרמ"ן בבתים משותפים וכ-1.8% מכלל העסקאות המדווחות בקובץ הכרמ"ן. עוד נמצא כי קיימת מגמת החמרה בהזנת שגיאה זו מאז נהפכו דיווחי המייצגים למקוונים.

ליקוי נוסף נמצא בפערים במידע הכלול בשני מאגרי מידע ממשלתיים בנושא נדל"ן. לציבור מוצגים שני מאגרי מידע בשני אתרים ממשלתיים: "מאגר מידע נדל"ן", המנוהל על ידי רשות המיסים, ו"אתר הנדל"ן הממשלתי", המנוהל על ידי מרכז מיפוי ישראל (מפ"י). נמצא כי בשני האתרים הממשלתיים מתקבלות תוצאות שונות משמעותית (כגון מספר עסקאות שונה, עסקאות שונות, אופן הצגה לא אחיד), באופן היכול להכשיל את הציבור בבואו לקבל החלטות על בסיס מידע זה.

המבקר הצביע גם על ליקוי באיכות הטיפול בפניות במערכת קשרי לקוחות (CRM). מהדוח עולה כי כרבע מהלקוחות שפונים למיסוי מקרקעין דרך מערכת קשרי הלקוחות CRM לא מקבלים מענה מספק בפנייתם הראשונה, ועל כן נאלצים לפנות פעמים נוספות דרך אותה פנייה במערכת עד קבלת שירות מספק. עוד נמצא כי אין בקרה איכותית ממוחשבת או שימוש בכלי AI המאפשרים את בחינת האיכות והמקצועיות של המענה הניתן ללקוחות נתונים אלה.

ליקוי נוסף בתחום פעולת מיסוי מקרקעין הם חוסר אחידות בטיפול בשומות על ידי עובדי השומה במשרדי מיסוי מקרקעין האזוריים, מהדוח עולה אין מסגרת זמנים ברורה למענה לבקשות לתיקוני שומה, ובקשות רבות מטופלות באיחור ניכר, דבר אשר יכול לגרור עלויות נוספות לנישומים. 

"על רשות המיסים לשפר את השירות לציבור תוך חתירה ליעילות, מתן שירות יעיל ואפקטיבי ומיצוי זכויות הנישומים למול גביית מס אמת", כותב המבקר בהמלצותיו.

עוד ממליץ המבקר כי על משרד ראש הממשלה לבחון ולקבוע את זהות הגוף אשר יהיה אחראי ליצירת תשתית מידע לאומית בתחום הנכסים אשר תכיל מידע ממספר רב של מקורות. "גוף זה יהיה אחראי בין היתר לקבלת המידע, איכותו, טיובו והפצתו, בשיתוף הלמ"ס, מערך הדיגיטל הלאומי, משרד המשפטים, משרד הפנים, מינהל התכנון, רשות המיסים, משרד הבינוי והשיכון, רמ"י ומפ"י. כמו כן מומלץ כי משרד ראש הממשלה יסדיר את מתן הסמכויות לגוף האחראי לצורך פעילות זו. תשתית מידע כאמור תטייב את פעילות הממשלה ותשפר את מתן השירות לאזרחים בתחום נכסי המקרקעין", נכתב.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן