עו"ד אבי בבג'נוב: "צריך לדאוג שהחזון של התחדשות לא יהפוך למלכודת"

מאחורי כל פרויקט של התחדשות עירונית עומדים לא רק מגדלים חדשים ומסמכים משפטיים – אלא גם ובעיקר אנשים, משפחות וקהילות שלמות, שמפקידות את עתידן בידי מערכת מורכבת של חוזים, תקנות והבטחות. עו״ד אבי בבג'נוב, שמלווה בעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ״א 38, רואה בכך שליחות של ממש: לדאוג שהחזון של התחדשות לא יהפוך למלכודת.

עו״ד בבגנוב עוסק זה שנים בליווי דיירים בפרויקטים מורכבים, שבהם הסוגיות המשפטיות, הכלכליות והחברתיות משתלבות זו בזו. הוא מסביר כי עבור רוב בעלי הדירות, תהליך כזה הוא חוויה לא מוכרת ולעיתים אף מאיימת. לדבריו, "בעלי הדירות הם אנשים פרטיים, לא יזמים מקצועיים. הם נדרשים להבין הסכמים ארוכים, להתמודד עם חוסר ודאות תכנונית, לבחור יזם ולוודא שהפרויקט מתקדם גם כשיש אי הסכמות בין שכנים. האחריות שלנו היא להפוך את זה מתהליך עמום לתהליך ברור, בטוח ומוגן משפטית". 

עוד הוא אומר כי הליווי הנכון מתחיל הרבה לפני החתימה על הסכמים. מדובר בתהליך כולל שמערב ניהול משא ומתן עם היזם, ניסוח סעיפים מדויקים, קביעת בטוחות והגנות מפני הפרות, ובדיקת הרקע הפיננסי של היזם. עו״ד אבי בבג'נוב: "תפקידנו הוא לא רק לשמור על הדיירים בזמן ההתקשרות, אלא גם לחשוב על היום שאחרי – על לוחות זמנים, ערבויות, עלויות מימון ותמורות. רק כך נוכל להבטיח שהפרויקט לא ייתקע באמצע". 

אחד הנושאים המרכזיים בעבודתו של בבגנוב הוא ניהול יחסי האמון בין הדיירים לבין היזם. "האמון הוא הדלק שמניע כל פרויקט", הוא אומר. "הסכם משפטי חזק הוא חשוב, אבל לא פחות חשובה השקיפות. כשיש תקשורת פתוחה, דיווחים שוטפים ושיתוף של גורמים מקצועיים כמו שמאי ומהנדס, הדיירים מרגישים שיש להם שליטה והם שותפים אמיתיים לתהליך". 

כך נשמרת הלגיטימציה של ההליך
בשטח, אחד האתגרים הבולטים הוא ההתמודדות עם דיירים סרבנים. בבגנוב מתאר מצב שבו ניסיון לשכנע, להקשיב ולפתור את החששות האמיתיים של המתנגדים הוא הצעד הראשון וההכרחי: "לעיתים הפתרון פשוט: שינוי מיקום הדירה, התאמת לוחות המעבר או אפילו שיחה אישית בגובה העיניים. רק כשכל האפשרויות מוצו, פונים לאכיפה משפטית. גם אז אנחנו מקפידים שכל תיעוד וכל הסבר יהיו ברורים ומנומקים – כך נשמרת הלגיטימציה של ההליך". 

בימים שבהם השוק מושפע מעלייה בריביות, עלויות מימון גבוהות ומורכבויות כלכליות, שומר בבגנוב על איזון בין ההגנה על הדיירים לבין ההיתכנות הכלכלית של היזמים. "כדי לשמור על התמורות שהובטחו לבעלי הדירות, צריך לבנות מנגנונים גמישים של עדכונים כלכליים, לוחות זמנים ריאליים ושיתוף סיכונים מושכל. זה מאפשר יציבות ושותפות אמיתית, במקום מערכת יחסים של עימות". 

כשמדובר בהגנות ובטחונות, הוא מדגיש כי אסור להתפשר. לדבריו, "ערבות חוק מכר, ליווי בנקאי סגור, ניסיון מוכח של היזם ופיקוח משפטי הדוק – אלה לא המלצות, אלא תנאי יסוד. מי שמוותר על אחד מהם, מסתכן באיבוד הביטחון הבסיסי של הדיירים". 

עו״ד בבגנוב גם מביט קדימה, אל החסמים הרגולטוריים שמעכבים פרויקטים. לדבריו, שינוי מבני בשוק יוכל להניע את הענף כולו קדימה: "הפחתת סף הרוב הדרוש לאישור פרויקט, קביעת היטלים אחידים וחקיקה שתעודד עמידה בלוחות זמנים ברורים – אלה צעדים שיקלו על הדיירים ויעניקו ודאות. בנוסף, חשוב לספק תמריצים ליזמים שפועלים בפריפריה וליצור מנגנון תיאום תשתיות מוקדם יותר". בסיכומו של דבר, עו״ד בבגנוב רואה בעבודתו לא רק תפקיד משפטי, אלא שליחות חברתית. "התחדשות עירונית היא הזדמנות עצומה – אבל היא גם מסע ארוך ומורכב. רק ליווי מקצועי צמוד, שקיפות והקשבה אמיתית יבטיחו שהדיירים יקבלו את התמורה שהובטחה להם, שהזכויות שלהם יישמרו, ושבסוף תעמוד כאן קהילה חדשה, חזקה ובטוחה יותר", הוא מסכם.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן